第四章 通過三個問題的測試

"購買通用電氣公司的股票是一個很好的投資嗎？”這難道不應該是咨詢一只股票的行情時最先詢問的問題嗎？但是,即使通用電氣的股票是一個不錯的投資也并不意味著你在任何時候都應該買它的股票。在你對自己的情況有了正確的估計之前研究報紙上的金融專欄是沒有意義的。購買任何一只股票之前,你都應該先問自己三個問題：（1）我有房子了嗎？（2）我急等著用錢嗎？（3）我有炒股賺錢的能力嗎？一只股票是好是差并不取決于你在《華爾街日報》上讀到了哪些信息而更依賴于你對于這三個問題的回答。

（1）我有房子了嗎？
正如他們可能在華爾街說的“有房子實在太好了！”在你確實打算要購買一只股票之前,首先應該考慮買一幢房子,畢竟買房子是一項幾乎所有人都會設法去做的好投資。我敢肯定也存在例外的情況,例如房子修建在污水溝上或者旁邊住著一個乖僻的鄰居,這些都會導致房價暴跌,但是99%的情況下,投資房地產還是一種很好的賺錢方法。

難道你曾聽朋友或熟人非常惋惜地說過：“我買房子的舉動實在是太蠢了”？我敢打賭你幾乎沒有聽到過這樣的抱怨。數百萬房地產的業余投資者都已經在自己的房屋上投入了大量的資金。有時會出現這樣的情況：一些家庭因為不得不盡快搬家而被迫以虧本的價格將房子賣出,但幾乎不會出現人們爭先恐后地將自己的房屋虧本賣掉的情況,而這在股票市場上卻屢見不鮮。更不可能的情況是一位還清房屋貸款的人一早醒來卻發現自己的房屋竟然已經一錢不值了－－而這種不幸卻屢屢出現在股票市場上。

在買賣自己的房屋時表現不錯的人在炒股時卻輸得一塌糊涂的事情已屢見不鮮。房主可以完全按照自己的意愿買賣房屋。銀行使你只要先支付20%或更少的首期房款就可以擁有自己的房屋,這樣就給了你很大的幫助。（是的,你可以在購買股票時只交納一半現金,在交易中這被稱為“保證金購買”,但是每一次當你用保證金購買的股票下跌時,你就必須在賬戶上存入更多的現金。但是在買房子時就不會發生這種事情。如果房子的市價下跌了,你不用拿出更多的現金,即使房子坐落在蕭條的石油產區。房產商從來不會在午夜打電話向你告知：你必須在明天上午11點之前送來兩萬美元,否則你的兩間臥室會以低價被賣掉。”而用保證金購買股票的投資者卻經常會碰到被迫賣掉股票的情況。這是買房子的另外一個好處。）

由于可以貸款買房,如果你用20%的首期付款購買一幢價值100000美元的房子,并且房子一年增值5%,那么你每年就可以獲得首期付款的25%的返還,而且貸款的利息也是免稅的。如果你在股票市場上也做得這樣好,你會比布恩.皮肯斯（Boone pickens）還有錢。

對地方性房地產的聯邦免稅金可以看成是你獲得的分紅,加上房屋本身,這既可以看成是對通貨膨脹的完全套期保值,又可以當成一個避開經濟蕭條的藏身之所。最后,如果你決定將房屋賣出,你可以用你獲得的收入再買一間空房子,這樣就可以避免為你的收入交稅。

慣常的買房步驟如下所述：先買一幢小房子（第一幢房子）,然后是中等規模的房子,再往后就是一幢你不愿永久擁有的大房子。當孩子們搬走以后,你賣掉大房子,搬到一幢小房子里去。在這樣的搬遷中你會賺到一筆可觀的利潤,而且這筆額外收入還不用交稅,因為政府給了你一生唯一一次買賣房屋的免稅待遇。這在炒股票時,永遠不會發生,炒股票時政府會盡可能多收幾次稅,而且稅率也盡可能高。

你可以經營房屋40年都不用交稅,或者如果交稅的話,直到現在你仍然還是處在低稅率級,因此情況也不會很糟糕。

有句古老的華爾街格言“不要購買會損壞或者需要修補的東西”可以應用到賽馬比賽上,但是當這句話用到房屋上,簡直就是一派胡言。

還有第二個重要的原因可以說明購買房屋比投資股票要好。當你在周末的房地產專欄上讀到“房屋價格暴跌”這個標題時,你不會嚇得馬上將你的房屋出手,他們不會把你的房屋位置所屬類別的房地產周五下午的收盤價登出來,也不會用自動報價機將房地產的行情展示給你知道,而新聞播報員也不會在節目一開始就廣播10家交易最活躍房地產的排名－－“100果園路（100 orchard lane）今日下跌10%,鄰居們認為沒有理由能夠解釋這次意外的下跌行情。”

房地產跟股票想像的是長期持有賺錢的可能性很大,而與股票不同的是房地產可能長期為同一個人所有,我認為7年是一個平均年限。將這一情況同紐約股票交易所87%的股票比較一下你會發現這87%的股票每年都會易手。人們在買賣房屋時比炒股票要舒服得多。賣掉一幢房子要用一輛貨車來搬家,而你賣掉一只股票只需一個電話就可以搞定。

最后,在房屋方面你成了一位優秀的投資者,因為你懂得怎么察看一幢房子的質量好壞,并且你還會問一些很專業的問題。查看房子的技巧是遺傳下來的。在你成長的過程中,你目睹父母如何查看房屋周圍的公共設施、學校、下水溝,以及如何作腐化物試驗和交稅。你記得這樣的規則,例如：“不要購買正在出售的最貴的房地產。”你可以看到鄰居們的房價或漲或跌。你可以駕車穿過一片住宅區,看一下什么樣的房屋正在修補,什么樣的房屋已經不能修補,還有多少房屋正在等待修補。在你買房子之前,你還要雇專家為你檢查有沒有白蟻,房頂漏水不漏水,木材有沒有干腐病,水管有沒有生銹,電線接得對不對,以及地基有沒有裂紋等。

難怪人們在房地產市場上賺錢而在股票市場上賠錢。他們選擇房子時往往要花幾個月的時間,而選擇股票時卻只花幾分鐘的時間。事實上,他們在買微波爐時花的時間也比選股票時多。