第26章 給房價號脈
　
光看房價年收入比還不夠,還要看房價的起伏漲落。為什么房價會漲呢？一是通貨膨脹；二是“物以稀為貴”的原因,因為土地和房子有限,要的人多,自然價格就高了；三就是有泡沫在作怪了。那么,如何抓住其脈搏呢？可以從以下幾個方面著手。

一是宏觀政治經(jīng)濟環(huán)境,這是最重要的因素。經(jīng)濟增長,房價一般也上漲；經(jīng)濟衰退,房價一般也下跌。如果經(jīng)濟增長平穩(wěn),正常的房價自然不會有太大變化。如果經(jīng)濟一團糟,指望房價不斷上漲,無疑是癡人說夢。

二是房地產(chǎn)政策。國家一般通過相應的政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場。如果想扶持,一般會出臺積極的政策,這時房價就可能上漲；如果國家覺得過熱,需要降溫,就會出臺一些抑制措施,比如在房貸方面增加難度等。而如果國家出臺大力發(fā)展經(jīng)濟用房的政策,那么自然就會對高檔的商品房造成沖擊。但是當然,許多時候這些政策長期和短期內(nèi)顯現(xiàn)出來的效果會有不同,但是我們可以力爭抓住其本質(zhì)去分析。

三是房地產(chǎn)成本。一般包括土地成本、實際建筑成本和拆遷成本。因為土地國有,因此政府愿意拿出多少土地、以何種方式拿出來,都會影響土地成本；而建筑成本無非是建筑用材和人工費用等；至于拆遷成本,長期的趨勢應該是不斷上升的。

四是房地產(chǎn)市場的租金。如果租金便宜,自然有很多人不愿買房；而如果租金高,相比之下買房更劃算,自然許多人就自己買房了。因為租金千差萬別,不太好比較,但可以參考附近賓館相應房間長期包房的價格。

雖說知道如何號脈,可要號準就不容易了。一旦號錯了,風險可就大了。比如,現(xiàn)在大唐國經(jīng)濟發(fā)展很好,并且已經(jīng)持續(xù)了很多年,現(xiàn)在的許多年輕人以為這樣的狀況會一直保持下去,于是不顧自己的實際需求,一步到位,盲目購置大房子或者說是很高檔的房子,這樣每月的還款壓力就很大。而如果日后萬一國家經(jīng)濟不景氣,自己工資不但長不了,甚至下降甚至中斷,還款就成問題,再加上此時房子價格一降,到時就雞飛蛋打,連房子都可能被收回去。舉個例子可以說明。你買了一棟50萬元的房子,首付30%,剩下的35萬通過銀行貸款。由于房市泡沫,房屋價值跌到30萬,但是35萬的銀行貸款可不會跌,你還得老老實實付清。這時即使把房子賣30萬來還貸款,還欠銀行5萬。這等于說你的首付15萬算白付了,絕對的“偷雞不成反蝕一把米”,反而成了“負翁一族了”。

所以買房一定要慎重,不光考慮自己日后的發(fā)展,也要考慮國家整體經(jīng)濟的發(fā)展。

三根針戳破房市泡沫

10年前,大唐國發(fā)生過一次重大的房地產(chǎn)泡沫,催生了無數(shù)的富翁,同樣也淹沒了無數(shù)的富翁。很多人在房市泡沫被吹得大大的時候奮不顧身地進軍房地產(chǎn),結果泡沫一破,頓成窮光蛋了。

世上凡是流動的東西總是會產(chǎn)生泡沫的,河流如此,股票如此,房市亦如此。泡沫撐起的價格就叫虛漲。因為貴到什么程度,大家心里沒譜,越是價格上漲,越是這樣。實際上,很難區(qū)分正常上漲和泡沫,因為更多的時候兩者是互相摻雜,你中有我,我中有你。那么,如何區(qū)分有無泡沫呢？經(jīng)過咨詢專家,玉兔得知有“三根針”：看房子經(jīng)過幾道手、房價上升速度和房屋空置率的比例是否正常。

第一針是房子經(jīng)過幾道手。一般來說,轉(zhuǎn)賣的次數(shù)越多,泡沫就越大。炒房者一般采取三種形態(tài)：炒樓花、出租、轉(zhuǎn)手買賣。“炒樓花”是指買家在樓盤未落成之際只交數(shù)量很少的訂金,之后轉(zhuǎn)手賣給別人,套取高額訂金,從中賺取差價。在這三種炒作手段當中,尤以炒樓花的危害最大,曾被認為是許多國家樓市崩盤的重要原因。如果房市炒作過度,就會像股市一樣,大起大落,影響房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。從海外經(jīng)驗看,一般認為投資買房比例超過20%時,則表明該市場投機行為比較嚴重,房市含有較大風險。

第二針是房價上升速度。在比較健全的市場上,房價漲幅不應比居民收入漲幅大很多。如果大很多,說明泡沫大,只會導致越來越多的人買不起房,這樣房子的價格早晚有一天要掉下來。

第三針是看房屋空置情況。空置就是庫存,市場上任何一種商品都有合理庫存,因為保持適度數(shù)量的空置房,對平衡市場供求、調(diào)控房價也具有積極的作用。如果沒有空置率,房地產(chǎn)肯定是太熱了,國際上的庫存量一般不會超過15%。但問題在于,怎樣統(tǒng)計這個庫存量？這一點,眾說紛紜。玉兔不管這一套,自己總?cè)マD(zhuǎn)一些房地產(chǎn)項目,以便給自己一個直觀的認識。看是什么樣的房子空著,是低檔、中檔還是高檔的？是大戶型還是小戶型的？

“三根針”盡管千真萬確,但普通老百姓真要買起房子來,可還是覺得為難。那么,有沒有比較直觀的標準呢？有,可以從銀行的態(tài)度和廣告入手。

首先,就是看是否容易從銀行貸款買房。如果容易,說明銀行對房市看好,房價可能上漲；如果難,說明市場風險加大。因為銀行上對國家相關政策,中對地產(chǎn)開發(fā)商,下對普通投資者都了如指掌,因此銀行的態(tài)度更客觀、可信。況且銀行還專門有許多人盯著地產(chǎn)泡沫呢,怎么著也比普通人眼光銳利些。

其次,廣告能說明很多東西。如果地產(chǎn)廣告增多,廣告牌子越做越大,說明競爭越來越加劇。同樣,還有注意廣告內(nèi)容的變化。最初總說房子如何好,地段如何好；一段時間后,變成了送精裝修、送車庫什么；到最后干脆就亮出公開打折的招數(shù)了,盡管說是尾樓清倉打折,但實際也許從剛剛開賣呢。這就說明市場泡沫要開始慢慢破滅了。

3下一頁 投資要點

“安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏”。房子不僅可以是一個家,也可以用來投資。“兔子不吃窩邊草”,可房地產(chǎn)投資卻不吃熟不行,否則極有可能淹死在泡沫四起的暗流中。

1． 決定首付款和貸款期限的最重要的是：有沒有收益率比房貸款利率高的投資？如果有,那么首付款盡可能的低,期限盡可能的長。

2． 等額本息法適合收入不斷上升的年輕人,而等額本金法更適合收入穩(wěn)定的中年人。

3． 買二手房要存四個心眼：一是看房子是否能正常交易；二是看中介公司是否正規(guī)；三是合同條款是否詳細公正；四是一定要有正規(guī)的物業(yè)交驗過程。

4． 人們普遍用總房價與戶均年收入比來衡量一個城市的房價高低,國際上通行的一個房價與收入比的公式為3~6倍。

5． 可以從四個方面來抓住其房價漲落的脈博：一是宏觀的政治和經(jīng)濟環(huán)境；二是相應的房地產(chǎn)政策；三是房地產(chǎn)成本；四是房地產(chǎn)市場的租金,租金可以參考附近賓館相應房間長期包房的價格。

6． 戳破房市泡沫有“三根針”：轉(zhuǎn)手次數(shù)、房價上漲速度和房屋空置情況。

7． 炒房比重越大,風險越高,國際警戒線是20％。

問題

1． 你現(xiàn)在住的房子是單位分的？還是自己從市場上買的？

2． 假如你要買房子,最關注的因素是什么？

3． 你現(xiàn)在明白等額本金法和等額本息法分別是怎么回事嗎？

4． 假如你要買二手房,需要注意哪些問題？

5． 你所在城市的房價收入比是多少？假如你買房子,需要多少年才可以付清？

6． 你所在的城市近年來房價上漲速度如何？你認為主要原因是什么？

7． 戳破房市泡沫的三根針分別是什么？你認為你所在城市的房地產(chǎn)市場存在泡沫嗎？

期貨,可以“四兩撥千斤”,當然也可能是“千斤壓四兩”,風險之大,不可不防,適宜神經(jīng)堅韌之人,嚴禁神經(jīng)脆弱者參與；期權,以小搏大,卻基本可做到“萬無一失”,因為其最大的風險是固定的,最多損失期權費。

狗是人類最忠誠的朋友,即使面臨生命危險亦如此。看護期貨的風險之門,充當人生的期權,此等重任,非狗莫屬。

(文章來源：767股票學習網(wǎng) www.acgnp.com )

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