第24章 買房的對話
　
“我終于把錢存夠了,可以買套新房了。”大唐國老太站在一間破爛的小房子里說。

“我終于把房子的貸款還清了,房子真正歸我了。”美國老太說,坐在已住了30年的新房子里。

——兩個老太太關于買房的對話

第六章 玉兔：“狡兔”如何“三窟”

每年,大唐國媒體都會推出沸沸揚揚的富豪排行榜。善財發現今年的許多富豪同樣有一大半是靠投資房地產發家的。以前,他還不懂這兩者有什么聯系。但是當他聽玉兔介紹完房地產投資后,他突然明白了。

玉兔,嫦娥的搗藥丫環,曾下凡假扮公主,拋繡球欲擇唐僧為夫,后被嫦娥帶回月宮。

玉兔下到人間之后,成了善財同學的媽媽。善財就是在一次去參觀同學的新家時才發現這個秘密的。由于的細心經營,玉兔一家已經有三套房子了。

當玉兔知道善財就是善財童子時,她給他講了自己如何“狡兔三窟”的故事。

第一窟：通過房貸購住房

玉兔的第一套房子是通過貸款買的。之前,因為有了小孩,原來租的一室一廳已經不夠用了。想想每年的房租上萬,同時自己也渴望真正擁有自己的一套房子。所以盡管積蓄不多,可夫妻倆還是咬咬牙,琢磨起貸款買房的事了。

 買什么樣的房

這是第一個需要考慮的問題。經過分析,她們從地點、社區環境和檔次等開始著手調研。

首先是地點。因為長安城人口眾多,交通很差,即使有私車也開不快,這種情況估計在其有生之年都難以解決,所以他們首先選定的是地鐵邊上的房子。因為地鐵風雨無阻,準時上下班有保障。

其次是社區環境。“買房子就是買生活”,社區環境的好壞直接影響到生活的質量,同時也與日后的生活費用密切相關。對社區環境,玉兔主要考慮社區大小、成熟與否和居住的人群。從一開始,他們就主張買大的成熟社區。因為社區越大,公共設施越多,使用和維護成本越低,相應的養房費用就越便宜。房子一狠心就買了,但養房得細水長流,事先不考慮,也會把自己給“流”窮的。還有,居住的人群也很重要,否則鄰居都志不同道不合,與自己格格不入,也是很大的麻煩事。此外,還要看能不能保證孩子有便利的、良好的教育環境,因為一所好的幼兒園、小學、中學不是一天兩天、也不是一年兩年就能辦起來的。

再次是檔次。玉兔在一個不大不小的機關上班,而丈夫在公司里當個中層管理干部,兩人月工資可以達到9000元,并且一貫比較穩定。于是,初步決定買個中檔的房子。因為中檔的房子質量不錯,設施結構等都還比較完善,同時開發商也有一定的信譽,不至于日后發生太多的糾紛。玉兔知道,關于房子問題每年都是消費者投訴最多的。地鐵邊上的中檔房子單價一般在5000元左右。為了以后生活方便,買個120平米左右（實際使用面積也只有100平米而已）的兩室一廳,要通風透亮,總價在60萬（含房屋買賣中的交易成本,如契稅、大修基金等,這絕對不能忽視）,加上裝修10萬,70萬夠了。

多比多看后,他們終于選中了地鐵邊上的金泉家園。在那里,他們相中了一套120平米的兩室一廳。接下來的事便是如何買了。

 確定首付和還款期限

60萬,可是一筆巨款。兩人積蓄不多,加起來只有20萬。那么首付多少呢？經過考慮,選擇了20%,即12萬,剩下的8萬,部分以備日常用,部分以備裝修。而如果選擇30%即18萬,盡管日后少付利息,可畢竟會給目前的生活帶來不便,因此他們想想算了,再說孩子正需用錢呢,再苦也不能苦孩子呀。

剩下的48萬房款只有通過貸款買房了,可怎么貸呢？他們首先想到的是用住房公積金貸款。住房公積金是國家強制規定交納的。盡管是強制的,可就目前而言住房公積金絕對比活期、整存整取一年期存款都要劃算。本年度交納的按活期利率計算,以前年度的利率為1.71%,且錢存在公積金賬戶里不用收取利息稅。

根據夫妻倆的情況,用住房公積金最多可以貸款30萬元,其1~5年的利率是3.0%,比商業貸款的4.77%要少挺多的；而6~30年的利率是 4.05%,比商業貸款的5.04%也要省1個百分點。因此決定貸到最高額度30萬元,此外若符合一定條件剩下的部分還可申請貼息貸款。因為他們條件沒達到,剩下的18萬元夫妻倆便只有通過商業貸款了。這種既有公積金貸款又有商業貸款的叫做組合貸款。

接下來是確定貸款年限。擺在他們面前的選擇是10年、20年和30年三種。30年太漫長,而且可能延續到退休后,他們自然不想冒這種風險。如果選擇 20年,按照等額本息法計算的話,公積金貸款每月還款約在1800元左右,而商業貸款每月還款為1200元左右。兩者相加共3000元左右。一般情況下為不影響正常生活,月還款不宜超過月收入的30%,而夫妻倆月工資的30%為2700元,,盡管有點超過但不算太多,因此他們初步確定為20年。

事后,他們總結：決定首付款和貸款期限的一個重要因素就是：有沒有收益率比房貸款利率高的投資？如果有,從理性的角度講,那么首付款盡可能的低,期限盡可能的長。因為如果你的錢僅在銀行拿不到2%的利息,而同時又要付給別人5%的利息,何必做這種折本買賣呢？

 等額本金法和等額本息法

這是目前銀行提供的兩種主要還款方法,購房者可以選擇。等額本金法是指每個月還款含固定的本金和不同的利息,因此每個月總還款是不固定的,前期大,后期小。而等額本息法每個月還款總額是固定的,但作為其組成部分的本金和利息每個月都不同。

假如利率在整個期限內都不變化的話,總的還款額等額本金法比等額本息法要少。因為在還款前期,等額本金法還的本金多,以后就不用再為還掉的本金支付利息了；而等額本息法付的利息多。但是,如果在還款期間利率發生變化,可就不一定了。如果利率上漲,因為等額本金法所剩的本金少,相應地需要支付的高利率利息也就少了,所以等額本金法比較合算；如果利率下降,因為等額本金法所剩的本金少,所以就只有較少的本金可以享受到低的利率,所以等額本金法就不太合算。

3下一頁 選擇何種還款方式依人而定。由于等額本息法前期還款壓力小,更適合收入處于上升期的年輕人,而等額本金法每月還款額逐月減少,更適合收入穩定的中年人。同樣,如果我們能準確的判斷未來的貸款利率變化,根據以上分析也能省下不少錢呢。
　
當然,還有其他的還款法,比如根據你的未來收入情況量身定做還款方案等。

經過考慮,夫妻倆采用了等額本息法,這樣在以后的20年里,公積金貸款每月還款1823元,而商業貸款每月還款1192元,加起來是3015元。

房子到手后,他們用自己未到期的3萬元存款辦了質押貸款,再加上請一個朋友擔保貸款,總算湊足了10萬元。辛辛苦苦裝修完畢,高高興興搬進新房去了。

 提前或延后還款期限

5年后,由于玉兔已著手房地產投資,有了一些工資外的收入,于是向銀行申請提前10年還清,這樣就可以少支付不少利息。可一打聽,目前組合貸款還不能提前還貸,而單獨的商業貸款或公積金貸款就可以,因此玉兔只好老老實實按原計劃還款了。當然如果有些人覺得收入減少,每月的還款額超過收入的30%,生活質量下降了,也可以延長期限。

還有一點值得注意。銀行貸款以5年為線,5年以上是一個較高的利率；5年以下是一個較低的利率。因此如果縮短貸款期限后貸款期限為5年以內的,還能享受到更低的貸款利率呢。

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