第25章 以租養貸做房東
　
第二窟：以租養貸做房東

玉兔租過很長時間的房子,比較清楚不同地段的房子租金,同時她還注意到近年有些地段的房子租金在不斷上漲。因此,她想,如果貸款買一套房子出租,每個月收的租金在還完貸款后還能有所剩余,豈不可以空手套白狼？這其實就是大家常說的“以租養貸”了。

首先,她考察了不同地段的房價和租金。經過比較分析,終于在未來的地鐵沿線看中了一套90平米的房子,目前的價格是每平米3000元,總價27萬,首付7萬,按揭20年,每月等額還款1300元多點,而當地同類房子的月租一般在1500元,因此即使排除將來房子將來的升值,也足以“以租養貸”了。因此,辦完一切手續后,把房子裝修停當,就對外招租了。幾天后,一對年輕夫妻以1600元的價格搬進去了。

可惜好景不長。一年之后,年輕夫妻退租了,而合適的房客又還沒有找到。更慘的是曾經有一個房客住了不到2月,連房款都沒付就跑了。因此房子可以說幾乎空了半年。再加上在這半年里,原來預料的地鐵也傳聞說要改道不經過此處,因此房子租金下滑。這一下,對玉兔而言,真是釜底抽薪,租金收入沒了,可每個月兩套房子的貸款雷打不動地要還,因此在這半年里,他們左支右絀,肉蛋都少吃了,生活水準大降,甚至還動過延長還貸期限的念頭。因此,在以租養貸的過程中,需要考慮租金的變化趨勢,一般來說,因為房屋變舊和競爭的關系,租金是逐漸下調的。

后來,人們發現地鐵改道的傳聞是空穴來風。一年后,隨著地鐵通車日益臨近,商貿漸漸繁榮,房價也是“兔子跟著月亮跑——沾光”,一路上揚。到兩年后正式通車時,房價已漲到每平米4000元了,也就是說在短短的兩年內僅房價就漲了超過30%,玉兔欣喜萬分。

第三窟： 精打細算二手房

經過幾年,玉兔一家的日子好過多了,有了不少的積蓄。而由于國家政策的放開,二手房市場也開始踴躍起來,玉兔又在這方面動起了腦筋。

對二手房,玉兔認為那些剛參加工作的人應該比較感興趣。他們一般要求地理位置好,交通便利,周遍配套設施比較健全,同時面積不宜太大。

恰好,他們在網上看到一條消息,有一家房屋中介手里有一套符合條件的房子。因為對房地產較為了解了,因此玉兔在與對方的交談中多留了幾個心眼。是哪幾個心眼呢？

一是看房子是否能正常交易,產權證能不能順利拿到手。很多買方認為一手交錢一手交房,只要自己拿到房屋的鑰匙入住了,房子就是自己的了,實際上大錯特錯。如果在過戶之前將房款支付給業主,買方就存在“錢房兩空”或者付出額外成本的可能性。如果不能過戶,也就是說拿不到產權證,自己對房子連個正式名分都沒有,那還買什么呀？如果已被房主抵押,自己不就成冤大頭了嗎？而如果入住進去,發現原業主拖欠了供暖費、物業費等,自己就不得不再替上家買單了。

二是看中介公司是否正規,是否有代理買賣的資格。這點,一調查就知道了。

三是合同條款是否詳細公正。過于簡單的合同極有可能是中介和賣主的一個陷阱,買的沒有賣的精,因此玉兔不得不防。主要看合同是否有關于房子本身的質量、房款數額、付款時間及方式、入住交驗、費用明細等的相應條款？是否說明相關的違約責任如何承擔等？其中關于費用一個很重要的注意事項就是：一定要將中介公司收取的費用及需要向相關部門交納的費用了解清楚,最好在合同后附詳細費用清單,避免額外出錢。如目前通過中介買房,一般需要支付房款的2.5%,再加上其他隱性的費用,非常之高,投資者不得不考慮清楚。

四是一定要有正規的物業交驗過程,并且不要一次性支付全款給中介或業主,而應在物業交驗的費用結清及房屋的驗收工作完成后付剩余房款。

玉兔存了這四個心眼,跟中介公司的一談,果然發現很大問題。原來是租用這套房子的房客偷偷找來非法中介,想撈一票就走。自然這套房子就沒有成交。

后來,玉兔又從網上得知,有一個人因為搬遷到外地,需要轉讓房子。他也是貸款買的房,90平米,期限20年,已經還了8年了。經過一番考察,玉兔認為該地靠近商業區,有許多白領和準白領在附近上班,出租出去應問題不大。此外,房價應還有上漲空間。最后,雙方商定好30萬、首付10萬初步成交。

但是接著問題來了,因為賣方還沒有還清銀行貸款呢。如果首付款交出去了,賣方卻不交房子怎么辦？而賣方也擔心房子交出去了房款卻收不回來的問題。正為難著呢,可巧玉兔有次去銀行,得知銀行開辦了“轉按揭貸款”業務,于是問題得以化解。后來,銀行通過對雙方交易合同及玉兔的資信進行評估后,對玉兔給出了貸款20萬的承諾,并將玉兔的首付款10萬先存在銀行的監管賬戶中監管起來,等產權過戶到玉兔和辦妥銀行抵押后,再將那10萬元和20萬的銀行貸款劃到賣方的指定賬戶。這樣,整個交易過程就結束了,玉兔獲得一套很有升值潛力的二手房。

3下一頁 現在,玉兔已經有兩套房子了,本以為可以通過出租輕松獲得回報,沒想到管理起來不容易,尤其招租和收租更是大問題。如果租戶拖欠租金或者更換頻繁的話,就更加麻煩。所以玉兔也嘗試過找中介公司。但往往是業主雖付出傭金,中介也將房屋出租成功了,但事后收租、服務管理等煩惱的工作就長期落在業主身上,業主往往為收不到租金或損壞物業、物品、房屋空置而苦惱。

于是玉兔想有沒有為業主提供全程服務的中介機構呢？一打聽,近來還真出現了,這就是“房屋銀行”。說是銀行,其實不是真正的銀行,而是一家中介公司。房屋銀行的概念就是將住房如同現金一樣存入“銀行”,由專業服務公司來管理招租、收租等一切活動。后來玉兔就找了一家房屋銀行,該公司每年扣除45天的租金作為招租工作期,其余時間無論房屋出租與否,玉兔均可獲得如期收到合同約定的租金。

高高的房價,低低的收入

房價直沖云霄,而收入卻低的可憐,許多人傾其一生也僅夠買套房。而對于收入更低的一些人而言,房子就更是“空中樓閣”了。

對于玉兔來說,一開始也好不到哪兒去。夫妻倆的年收入為10萬元左右,這在長安城已經算得上高收入家庭了,而相對應能滿足需要的房子卻一般在60萬左右,因此即使死摳著每一分錢,發誓做個前無古人后無來者的守財奴,也得要6年時間才能買套房子。

事實上,這個6就是房價年收入比。如同用股價除以每股收益得出的市盈率來衡量股價高低一樣,大家也普遍用總房價與戶均年收入比來衡量一個城市的房價高低。它越高,即要花更長的時間來買房,說明房價偏高,風險也就相應的越大。國際上通行的一個房價與年收入比為3~6倍。比如美國整體經濟水平要遠強于大唐國,其調查報告顯示去年的每套住宅均價相當于工薪家庭6年的收入。

為了給自己的投資作參考,玉兔專門去調查了房價和年收入這兩個數字。前一年,長安城的人均可支配年收入為1萬元,按戶均3人計算,約為3萬元。那么,房價按多少算呢？就按政府提倡的人均30平米共90平米計算,市場統一均價為4000元/平米,即是總價36萬。由此推算房價年收入比為12,比自己一家的6倍還要高。

考慮到這種情況,政府在一定程度上扶持經濟適用房的發展,它的價格比一般的商品房要低很多。這樣,收入不高且符合一定條件的居民也能“居者有其屋”,只是日后如果要轉讓什么的,存在不少的限制條件。

事實上,我們還不能簡單和別的國家比較。因為目前大唐國房市買賣的也僅僅是70年的使用權。也就是說,私人對土地是沒有所有權的,所有土地都掌握在國家手中。70年后,房子也已破舊不堪毫無價值,國家再無償地將土地收為國有,一切都得重新來過。這是非常特殊的。而在西方國家,土地可以私有,支撐房市上漲的重大原因就是土地本身,因為土地是絕對有限的,而非房子本身,因為房子只會越用越舊,最后成為廢品一堆。

即使是這樣,12這個數字還不是靜止的,還在往上攀升。每每想到這一點,玉兔就一身冷汗。

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