第1頁:新城控股(601155)：深耕長三角 拿地強(qiáng)度回升

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新城控股(601155)：深耕長三角 拿地強(qiáng)度回升

類別：公司 機(jī)構(gòu)：安信證券股份有限公司 研究員：池光勝 日期：2020-12-06

公司總覽。1)歷史沿革。公司于1993 年成立于江蘇常州，主要從事住宅開發(fā)、商業(yè)開發(fā)及商業(yè)運(yùn)營管理，總部位于上海。2012 年，新城發(fā)展于港交所上市，2015 年新城控股集團(tuán)于上交所上市。2019 年合約銷售額2709 億元，排名前20。2)公司治理。根據(jù)公司2020 年8 月公布的債券募集說明書披露，截至 2020 年 3 月末，公司控股股東為富域發(fā)展集團(tuán)有限公司，持股比例為 61.06%。公司為“戰(zhàn)略總部+區(qū)域(城市)事業(yè)部+項(xiàng)目”三級組織架構(gòu)。

3)業(yè)務(wù)概覽。公司以房地產(chǎn)開發(fā)為核心主業(yè)，2020H1 房地產(chǎn)開發(fā)占營業(yè)收入的90.9%

歷史報(bào)表視角下的信用資質(zhì)分析。1)從資產(chǎn)可持續(xù)來看，①存貨方面，公司存量土儲聚焦二線、三四線城市，重倉長三角城市圈，主要集中在常州、蘇州、天津、昆明等城市；項(xiàng)目開發(fā)周期中位數(shù)為2.5 年，低于樣本房企開發(fā)周期中位數(shù)3.2 年；2020H1 公司靜態(tài)利潤空間為9634元/方，較去年有所提升；2020H1 公司拿地強(qiáng)度上升至56.1%，高于監(jiān)管紅線；2019 年公司土儲倍數(shù)為5.1 倍，土儲資源較豐富。②固定資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)方面，公司商業(yè)項(xiàng)目聚焦三四線城市，重倉長三角城市圈，主要集中在常州、臺州、鎮(zhèn)江、連云港等城市。截至2020H1，公司租費(fèi)收入為21.5 億元，同比增長22%，出租率為96.1%。2)從廣義負(fù)債可持續(xù)來看，①債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，公司較為依賴債券融資，有息負(fù)債抵質(zhì)押率偏高，短債占比相對偏低。②償債能力方面，2020H1 公司現(xiàn)金短債比、凈負(fù)債率、剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率分別為1.3 倍、55.1%、78.2%，其中剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率高于監(jiān)管紅線。③表外不確定性方面，公司少數(shù)股東權(quán)益、其他應(yīng)付款占比高于TOP20 中位數(shù)水平；2020H1 對外擔(dān)保/凈資產(chǎn)較去年末小幅下降4.2%至29.2%。

未來經(jīng)營視角下的信用資質(zhì)變化。1)未來資產(chǎn)可持續(xù)：①拿地方面，公司今年拿地能級有所上升；仍集中于長三角城市圈，在西北、中原、滇黔地區(qū)布局占比有所提高；1-10 月拿地強(qiáng)度為39.2%，較去年上升16.8 個(gè)百分點(diǎn)。②銷售方面，1-10 月全口徑銷售金額為1908 億元，同比下降14.2%，完成全年銷售目標(biāo)的76.3%。2)廣義負(fù)債可持續(xù)：2020年以來公司積極發(fā)行海外債、ABS、超短融及公司債，1-10 月累計(jì)獲得凈融資41.2 億元，發(fā)行利率有所下行，發(fā)債久期整體拉長；3)公司治理可持續(xù)方面，高層變動方面，2020 年袁伯銀先生、陳德力先生先后辭去公司董事及聯(lián)席總裁職務(wù)；多元化方面，公司不斷加大多元化業(yè)務(wù)布局，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較快。

風(fēng)險(xiǎn)提示：數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)偏差、公司披露數(shù)據(jù)不完整、房地產(chǎn)調(diào)控超預(yù)期等。

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