中房報(bào)“人生和事業(yè)，就像爬華山險(xiǎn)徑，只能往前走，不能回頭看。”
潘石屹也大抵如此。
3月11日晚間，SOHO中國董事會(huì)就公司3月10日股票停牌引發(fā)媒體報(bào)道其可能被黑石集團(tuán)私有化一事發(fā)出澄清和確認(rèn)公告。
公告稱SOHO中國正在與海外金融投資者洽談戰(zhàn)略合作可能性，其可能導(dǎo)致也可能不會(huì)導(dǎo)致就公司的全部已發(fā)行股份作出全面要約。
事件起始于3月10日，SOHO中國股票午間出現(xiàn)異動(dòng)拉升，漲幅達(dá)37.58%，隨后公司緊急停牌。
隨著股票停牌，有外媒消息指出，黑石集團(tuán)正與SOHO中國就后者私有化進(jìn)行談判，對后者的報(bào)價(jià)為每股6港元，交易價(jià)值約40億美元。這一報(bào)價(jià)相較于SOHO中國前一天收盤價(jià)2.98港元高一倍。
雖然澄清公告中表示截至目前SOHO中國尚未就是否進(jìn)行潛在交易作出決定或簽署正式協(xié)議，但老板潘石屹的撤離之心已昭然若揭。
從2014年起，潘石屹便以每年賣出一棟樓的速度清理資產(chǎn)，以此變現(xiàn)超過300億元。雖然被傳言多次“跑路”的潘石屹曾公開表示自己不會(huì)“跑”，但這一次潘石屹可能要食言了，而這也極有可能是潘石屹最后一次“跑路”。
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潘石屹離場
對于潘石屹來說，這可能是一場蓄謀已久的退出。
十年河?xùn)|，十年河西。2007年的潘石屹大概不會(huì)想到，在十多年后會(huì)親手清空自己一手創(chuàng)辦的SOHO中國。
2007年，SOHO中國在港交所上市，曾經(jīng)創(chuàng)造了亞洲最大的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)ipo。2008年金融危機(jī)，絕大多數(shù)企業(yè)面臨生存困境，而潘石屹卻成了當(dāng)年最輕松的地產(chǎn)商。
早期SOHO中國的模式以整買散售為主。上市兩年內(nèi)，潘石屹收購了6個(gè)空置或爛尾項(xiàng)目。SOHO中國在北京和上海的20多個(gè)項(xiàng)目中，將近一半接手前都是類似情況。憑借此，SOHO中國也曾風(fēng)光無限。
2010年，SOHO中國的營收達(dá)到頂峰184億元，但這一年由于北京出臺(tái)了禁止物業(yè)散售的調(diào)控政策，而SOHO中國的物業(yè)主要集中在北京和上海。2011年SOHO中國營業(yè)額同比大跌68%，營業(yè)利潤同比下降了72%。
此后SOHO中國便開始轉(zhuǎn)型。
頗有意思的是，潘石屹不看好中國傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)，卻更偏向于嘗試國外流行的輕資產(chǎn)和共享辦公。這就像農(nóng)民出身的潘石屹娶了有留洋背景的張欣。骨子里的某些東西不太容易改變。
于是，潘石屹?zèng)Q定不再拿地，因此也錯(cuò)失了中國房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的十年機(jī)遇。2013年麗澤SOHO是潘石屹所拿最后一宗地，此后潘便開始做起“包租公”、聚焦共享辦公。
據(jù)SOHO中國一位前員工介紹，潘石屹對3Q業(yè)務(wù)很重視也很看好，在其任職期間，唯一記得的事就是“忙于3Q開業(yè)”。
“這兩年SOHO中國在共享辦公方面進(jìn)行了創(chuàng)新和探索，但是節(jié)奏相對較慢。”財(cái)經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)表示，連行業(yè)巨頭Wework都無法幸免于難，3Q的前景可想而知。
除了做新業(yè)務(wù)，潘石屹從2014年便開啟“賣賣賣”模式。從非核心資產(chǎn)到核心資產(chǎn)，潘石屹已累計(jì)出貨超300億元。
有的公司越來越大，比如碧桂園、恒大，有的公司卻越來越小，比如SOHO中國。如果不是老板潘石屹在地產(chǎn)行業(yè)成名已久，SOHO中國恐怕已不被外人所知。在轉(zhuǎn)型失利以及連續(xù)甩賣資產(chǎn)之后，在百強(qiáng)房企排行榜上早已不見SOHO中國的影子。而其自身的業(yè)績也從2010年后就直線下滑，近三年，SOHO中國的收入一直在20億元左右徘徊。
最終，連公司股權(quán)也擺上貨架。
中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜表示，SOHO中國私有化與其股價(jià)長期偏低有關(guān)。
此前，SOHO中國股價(jià)長期在每股3港元上下波動(dòng)，3月10日暴漲37%，而3月12日，公司緊急停牌兩天后復(fù)牌，午間收盤即大漲50%。
“股價(jià)波動(dòng)也側(cè)面說明該公司股價(jià)被低估。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。
公開數(shù)據(jù)顯示，SOHO中國現(xiàn)金及存款265.39億元，剔除現(xiàn)金，凈資產(chǎn)為40.76億元，港股給SOHO中國的估值PB在0.3-0.7之間，取中間值PB=0.5計(jì)算，剩余的凈資產(chǎn)可得市值20.38億元，加上現(xiàn)金，該公司公允價(jià)值285.77億元，或317.52億港元，對應(yīng)每股6.11港元，與如今私有化報(bào)價(jià)每股6港元相若。
此外，柏文喜認(rèn)為，SOHO中國私有化另一個(gè)原因就是對繼續(xù)從事中國的商用物業(yè)的開發(fā)和運(yùn)營沒有足夠的信心，比較看淡后市，而私有化行動(dòng)也是為了更加便于出售核心物業(yè)以套現(xiàn)離場。
一直以來，潘石屹都公開表示中國租金回報(bào)率偏低。其曾算過一筆賬，美國辦公樓租金回報(bào)率接近4%，紐約甚至達(dá)到5%——6%，而在中國，即使是北京這樣的一線城市，租金回報(bào)率不足3%，但銀行貸款的資金成本最低也超過4%。
“這意味著全年的物業(yè)經(jīng)營仍然會(huì)虧損2%。”
潘石屹是生意人，虧本的買賣自然不會(huì)做。
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黑石進(jìn)場
這句話對“PE之王”黑石同樣適用。
美國黑石基金是全球最大的房地產(chǎn)私募基金。根據(jù)黑石集團(tuán)2019年財(cái)報(bào)顯示，管理資產(chǎn)規(guī)模（AUM）達(dá) 5711億美元，與上年相比增長 23%，歷史首次突破 5000億美元大關(guān)，被稱為是全球最大房東。
一方面，內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)商在撤退，如潘石屹，另一方面，外資卻在擇機(jī)進(jìn)場，如黑石。
實(shí)際上，外資對中國的大宗交易市場熱度卻很高，尤其是上海和北京。第一太平戴維斯發(fā)布的《2020年中國房地產(chǎn)市場展望》報(bào)告中顯示，2019年，全國大宗交易總成交額為人民幣3，170億元，同比下降13%。其中，一線城市大宗交易總成交額占全國比重達(dá)71%。來自境外資金收購占比超過40%，同為近五年來最高。
一位投資機(jī)構(gòu)大中華區(qū)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，從全球資產(chǎn)配置的角度來看，境外投資者在中國在資產(chǎn)配置比例普遍是偏低的，考慮到中國的經(jīng)濟(jì)規(guī)模，境外投資者需要增加中國資產(chǎn)的投資。“由于全球和中國經(jīng)濟(jì)不確定性增加，加上貨幣流動(dòng)性的問題，投資市場目前傾向于買房。境外投資者希望利用資本優(yōu)勢獲取優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目。與前幾年不同的是，我們看到目前在中國的境外投資者更看重項(xiàng)目中長期的增長潛力，而非短期的升值。”其表示。
黑石與SOHO中國聯(lián)系在一起，這并非第一次。
2019年10月，有消息傳出，SOHO中國計(jì)劃至少出售其北京、上海9棟寫字樓中的8棟，這8棟優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)也被外界稱為“八大金剛”，交易價(jià)格可能高達(dá)80億美元(約624億港元)。彼時(shí)SOHO中國正向潛在買家商談，首批出售項(xiàng)目價(jià)值高達(dá)30億美元。而這個(gè)潛在買家正是黑石集團(tuán)。
潘石屹與黑石的緣分可能要追溯到更早。
2018年4月，時(shí)任SOHO中國執(zhí)行董事及總裁的閻巖加入黑石，擔(dān)任亞洲房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)常務(wù)董事。閻巖在SOHO中國任職了22年，無論是對潘石屹還是對SOHO中國都很熟悉。
此次黑石擬對SOHO中國私有化提出要約，說明其對中國房地產(chǎn)市場，尤其是寫字樓市場較為看好。
“此類談判或是在去年就開始了，但是當(dāng)前依然明確談判的進(jìn)程，也說明類似收購的決心還是很堅(jiān)定的。這或和寫字樓市場的發(fā)展等有關(guān)。去年開始全國寫字樓市場比較疲軟，客觀上也會(huì)壓低部分寫字樓的產(chǎn)品價(jià)格，這或也是黑石收購的一個(gè)重要邏輯。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。
相比SOHO中國的資產(chǎn)，黑石更愿意收購其股權(quán)。柏文喜認(rèn)為，收購股票比收購資產(chǎn)更劃算。
“因?yàn)镾OHO中國的核心資產(chǎn)在中國，而中國的商用物業(yè)的估值普遍處于高位，租金收益通常低于同期銀行貸款利率水平，而股票價(jià)格是由公司運(yùn)營現(xiàn)金流、利潤和公司前景決定的，因此股票價(jià)格相對而言是比較低，收購股票要比收購物業(yè)劃算得多。”柏文喜稱。
此外，消息還傳出，如若交易成功，黑石將接管SOHO中國的債務(wù)。
據(jù)SOHO中國2019年中期報(bào)告顯示，報(bào)告期內(nèi)，其債務(wù)規(guī)模為326億元，若將股權(quán)收購和債務(wù)規(guī)模合計(jì)起來，黑石此次收購總代價(jià)或?qū)⒊^600億元。
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境外投資頻繁
目前，對于此事件，SOHO中國官方已不再過多解釋，稱“一切以公告為主”。
雖然交易還未塵埃落定，但若此次交易成功，則潘石屹基本告別中國房地產(chǎn)。
“即使SOHO中國成功私有化，也未必等于潘石屹將徹底告別房地產(chǎn)行業(yè)，而取決于市場機(jī)會(huì)。”柏文喜表示，如果有合適機(jī)會(huì)，潘石屹套現(xiàn)之后可能卷土重來，只不過戰(zhàn)場可能在境外。
就在潘石屹陸續(xù)甩賣內(nèi)地資產(chǎn)的同時(shí)，其在海外開始密集注冊公司。企查查顯示，從2019年12月18日至2020年1月14日，潘石屹一個(gè)月內(nèi)注冊了7家公司，且公司股東均為注冊在境外的公司，注冊資本從150萬元至2億元不等。
其實(shí)，潘石屹在海外投資并不新鮮，其長期熱衷于購置海外物業(yè)。2011年開始，潘氏夫婦通過家族信托投資了大量海外資產(chǎn)，先是斥資7億美元買下紐約曼哈頓廣場旁的港務(wù)局長途巴士站辦公大樓，后又花費(fèi)6億美元收購曼哈頓公園大道廣場的49%股權(quán)，接著耗資7億美元聯(lián)合巴西財(cái)團(tuán)收購美國通用汽車大廈40%的股權(quán)。
此外，潘石屹長子潘瑞也在英國成立Estates房地產(chǎn)公司（歐房集團(tuán)），投資了多個(gè)大型地產(chǎn)項(xiàng)目，其中包括首個(gè)由華人主導(dǎo)的英國公寓品牌UNINN。
故事終于到了尾聲，但或許對潘石屹而言，內(nèi)地房地產(chǎn)生涯的謝幕可能是另一片天地的開始。

（此文刊于中國房地產(chǎn)報(bào)3月16日07版 責(zé)任流程審讀：戴士潮
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