事件：

　　2021年兩會政府工作報告重申“推進新型城鎮化”、“堅持房住不炒”

　　3月5日，全國兩會召開，政府工作報告中與房地產相關內容如下：“深入推進以人為核心的新型城鎮化戰略，加快農業轉移人口市民化，常住人口城鎮化率提高到65%，發展壯大城市群和都市圈，實施城市更新行動，完善住房市場和住房保障體系，提升城鎮化發展質量”；“保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩地價、穩房價、穩預期。解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供給、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，規范發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。”

　　點評：

　　新型城鎮化和“三穩”大背景下，房地產行業迎來多元化發展機遇

　　我們認為隨著新型城鎮化深入推進，房企對高能級城市住宅用地爭奪激烈，地價上漲壓力較大。當前官方表態旨在增加住宅用地供應和土拍信息透明度提升，以此穩定需求過旺而推動的住宅用地成交價格持續上漲，即通過“增供給”+“穩預期”來“穩地價”和“穩房價”，對行業的ROE水平影響相對中性。詳見2021年3月1日公開報告《地產開發影響中性，建議關注多元化業務機遇——對自然資源部官方回應網傳“相關城市集中供地”的點評》。

　　對于政府提出大城市完善住房保障體系和增加租賃住房，我們認為房企應充分發揮品牌優勢和客戶群優勢，積極切入存量運營(如長租公寓)和生活服務(如物業服務)，積極承擔起必要的社會責任，同時也在其中挖掘多元化發展機遇。

　　我們前期報告中提出，房企盈利模式將逐步轉變，從“產銷模式”向“資管模式”轉變，從“買地造房賣房”向“資產整合優化運營”轉變；優秀開發商逐步切入生活服務業務板塊，探索“空間建造”和“生活服務”的統一發展，“硬件”+“軟件”輕重并舉，利用長期地產開發積累的豐富空間經驗、巨大客戶群、品牌知名度，快速切入存量運營和生活服務行業，開始形成產業鏈協同效應。

　　詳見2016 年 8 月8日公開報告《城市化下半場，房地產模式轉變與價值重構》、2017年12月25日公開報告《2018:前路漸明，四大紅利與房企進化——房地產行業2018年投資策略》。

　　我們認為當前房地產行業債權融資監管趨嚴，有息負債增長受限，項目層面“真股權”融資需求增強，房地產股權投資基金迎發展契機。詳見2020年8月24日公開報告《豐富長效機制內涵，地產股權基金迎接發展契機——對 2020 年 8 月 20 日重點房企座談會的點評》。

　　風險分析：全球通脹預期和大宗商品上漲或導致國內利率有上行壓力，或對資金密集型的地產開發板塊造成潛在影響；新冠疫情和中美貿易摩擦或導致國內部分行業發展和就業情況不及預期，進而影響居民收入和信貸擴張；房企“三道紅線”疊加債務集中償還期，部分房企或出現信用違約。

（文章來源：光大證券研究）

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