2．買房不成,定金是否退還

案例

劉女士認購了一個商鋪,并與開發商簽訂了認購書,繳納1萬元定金,根據認購書的要求,劉女士應當在認購后7天內與開發商簽訂正式的商品房買賣合同,如果未能簽訂合同,則定金不予退還。劉女士在第5天去開發商處要求簽合同,但雙方對于合同中面積問題發生分歧,未能簽訂正式合同,劉女士現在要求開發商退還定金,但開發商稱未簽訂合同是由于劉女士自己的原因,因此拒絕退還定金。

【律師提示】本案中定金實際上是為了能夠簽訂正式合同而設定的金錢擔保方式。根據定金規則,繳納定金后若因為開發商的原因或過錯未能訂立正式購房合同,開發商要雙倍返還定金；若因為購房人過錯未能訂立合同,則定金不予退還；因不可歸責于雙方當事人的事由導致合同不能訂立,開發商應當退還定金。本案中雙方當事人就合同主要條款不能達成一致意見導致未能簽訂商品房買賣合同,應當屬于不可歸責于雙方當事人的原因導致合同不能訂立,開發商應當退還定金。

律師提示投資者在商品房認購書中應對購房合同的關鍵內容進行約定,提高簽訂合同的成功率,避免簽訂正式合同中發生分歧,同時購房人應當做好證據保全工作。

3．按揭不成,房款怎么付

案例

王先生購買了一套商品房,選定7成10年銀行按揭付款,并約定由開發商代為辦理銀行按揭手續。付了首付款后,開發商通知王先生銀行按揭貸款手續無法辦理下來,要求王先生一次性支付所有房款,否則解除合同。

【律師分析】無法辦理銀行按揭貸款手續一般有幾種原因,要分情況處理：（1）如果按揭貸款合同未能訂立是由于開發商項目開發條件或有關手續上的欠缺等原因,則購房人可以要求解除合同,要求開發商返還首付款并承擔賠償責任。（2）若按揭合同未能訂立是由于購房者不符合資信審查條件,此時開發商可以要求解除合同,要求賠償損失,但是仍應當返還購房人首付款。（3）如果按揭貸款合同未能訂立是因為國家金融政策變化等不可歸責于雙方當事人的原因,雙方可以協商解除合同,開發商應返還買受人已付的購房款本金、利息或定金,雙方都不必承擔違約責任。