后開(kāi)發(fā)時(shí)代，招商蛇口要干些什么？

“我看不懂這家。它各方面看起來(lái)都不錯(cuò)，“三道紅線”之后機(jī)會(huì)是很多的，為什么股價(jià)就一直上不去呢？”在招商蛇口近期股價(jià)再次觸底之后，一位招商蛇口的投資者告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道。

這雖是招商蛇口小股東的個(gè)人剪影，卻也是招商蛇口全體投資者的共同心聲。

2015年，招商蛇口合并招商地產(chǎn) A、B股后整體上市，首日開(kāi)盤(pán)價(jià)25.3元/股，總市值1873億元，之后股價(jià)低迷至今，截至2021年3月23日收盤(pán)，招商蛇口收于12.7元/股，總市值1006億元。

重組上市之初招商蛇口曾經(jīng)給予市場(chǎng)極大的想象空間，在深圳擁有優(yōu)渥的土地以及央企得天獨(dú)厚的融資優(yōu)勢(shì)曾讓它備受青睞，但這幾年來(lái)，招商蛇口無(wú)論是股價(jià)或者業(yè)績(jī)表現(xiàn)，都很難盡如人意。

招商蛇口的管理層不是沒(méi)有反思。如果將眼光放長(zhǎng)遠(yuǎn)，招商蛇口的規(guī)劃是清晰的。在2020年3月23日，在招商蛇口的業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，管理層明確提出，招商蛇口要把產(chǎn)業(yè)園區(qū)和集中商業(yè)定位為公司成長(zhǎng)性業(yè)務(wù)，在這個(gè)過(guò)程中，也定了一個(gè)“雙百”目標(biāo)，就是百億商業(yè)收入、百個(gè)大型集中商業(yè)。這兩個(gè)目標(biāo)在5年規(guī)劃期內(nèi)，都有望實(shí)現(xiàn)。

房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入高烈度、低容錯(cuò)的發(fā)展時(shí)代，這是共識(shí)。曾經(jīng)一度被奉為圭臬的“高周轉(zhuǎn)”模式也有退出舞臺(tái)的一天，于是，越來(lái)越多的房企培育持有型物業(yè)成了某種“正確”，畢竟，土地不可再生，而租金是“利潤(rùn)奶牛”。

得益于母公司的資源，招商蛇口過(guò)去持有型業(yè)務(wù)發(fā)展穩(wěn)健，但假若加大投資力度，平衡好開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)以及運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)之間的關(guān)系，對(duì)于業(yè)績(jī)表現(xiàn)平平的它來(lái)說(shuō)尤為重要。

央企的提速

且不論招商蛇口進(jìn)取的一面，2020年這份年報(bào)中，它的利潤(rùn)表現(xiàn)的確很“扎眼”。

2021年3月22日晚間，招商蛇口發(fā)布2020年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，2020年，招商蛇口實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)122.53億元，同比減少23.58%——盡管行業(yè)整體下行，但如此大幅度的凈利潤(rùn)下滑出現(xiàn)在龍頭房企身上，卻也少見(jiàn)。

凈利潤(rùn)額下跌原因當(dāng)然是多元的，行業(yè)整體下行，結(jié)算周期影響，高價(jià)地所累等等，都可能影響房企整體的凈利潤(rùn)額，招商蛇口管理層對(duì)投資者的解釋?zhuān)舱腔谏鲜鰩c(diǎn)。

招商蛇口管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上指出，公司歸母凈利潤(rùn)下滑主要原因，是公司參照市場(chǎng)價(jià)格對(duì)截止2020年末存在減值跡象的資產(chǎn)計(jì)提減值準(zhǔn)備了31.01億元，減少了歸母凈利潤(rùn)22億元。“這一部分主要是2016、2017年存在限價(jià)政策，那個(gè)時(shí)候我們拿的一些高價(jià)地減值準(zhǔn)備的歸母凈利潤(rùn)影響同比增加7.5億元。”

此外，招商蛇口上年同期轉(zhuǎn)讓子公司的產(chǎn)生投資收益較本財(cái)年多31.17億元，形成的歸母凈利潤(rùn)比本財(cái)年多25.1億元。以及去年受到疫情影響，招商蛇口持有型物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入也有幾個(gè)億的減少。

一位長(zhǎng)期跟蹤招商蛇口的分析師告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，往好的一面看，招商蛇口的風(fēng)格還是很審慎的，高價(jià)地計(jì)提得比較多，“凈利潤(rùn)下跌這么多，跟會(huì)計(jì)處理方式也有關(guān)系。”

在業(yè)績(jī)會(huì)上，招商蛇口管理層則反思道，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)下滑這個(gè)行業(yè)一個(gè)普遍的現(xiàn)象，但是我們也清醒的看到自己的問(wèn)題，我們也深刻認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)也早就進(jìn)入了土地紅利，金融紅利的時(shí)代，現(xiàn)在要向管理要效益。”

基于這樣的認(rèn)識(shí)，招商蛇口去年以來(lái)的風(fēng)格變化明顯，不再溫吞慢熱，轉(zhuǎn)為積極進(jìn)取。

招商蛇口管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上指出，“我們持續(xù)優(yōu)化了組織管控，強(qiáng)化了持有型業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)化垂直化管理，推動(dòng)三大核心能力跨越，進(jìn)一步提升組織效能，落地差異化薪酬技術(shù)體系，我們一些做的差的區(qū)域就直接關(guān)掉了，做的不好的城市總就直接調(diào)整掉了，力度在央企里面應(yīng)該說(shuō)是非常大的。”

得益于此，招商蛇口在規(guī)模上以及投資上，還是有可圈可點(diǎn)之處。2020年，招商蛇口實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售金額2776.08億元，同比增加25.91%；2020年權(quán)益拿地金額約814.3億元，較上年同期540.0億元大幅增加50.8%。

銷(xiāo)售額增長(zhǎng)迅猛的態(tài)勢(shì)將有望持續(xù)。招商蛇口管理層表示，2021年，招商蛇口全年可售貨值達(dá)5300億元以上，公司2021年全年銷(xiāo)售目標(biāo)為3300億元。這是一個(gè)提速明顯的目標(biāo)。

后開(kāi)發(fā)時(shí)代

許多買(mǎi)入招商蛇口的個(gè)人或者機(jī)構(gòu)投資者，看中這家房企的長(zhǎng)處無(wú)外乎它在深圳的土地資源優(yōu)厚。在深圳前海，招商蛇口的土地超過(guò)400萬(wàn)平方米，多數(shù)未開(kāi)發(fā)。如若能夠順利進(jìn)入開(kāi)發(fā)階段，招商蛇口的營(yíng)收和利潤(rùn)，非常可觀。

但問(wèn)題正是在于，它盡管是一家資源型房企，但土地開(kāi)發(fā)受制于方方面面的因素并不能夠在短時(shí)間內(nèi)兌現(xiàn)，反映到股價(jià)上面，這就變成了一個(gè)非積極因素。

“我覺(jué)得還是有壓力，因?yàn)樗捻?xiàng)目在深圳也好，或者說(shuō)在深圳以外也好，還是有點(diǎn)出不來(lái)的感覺(jué)。”一位曾經(jīng)調(diào)研過(guò)招商蛇口的投資者指出。

這樣的局面之下，招商蛇口的破局之路值得觀察，這關(guān)乎到未來(lái)的發(fā)展，以及股東的回報(bào)。在業(yè)績(jī)會(huì)上，招商蛇口管理層提出，將把產(chǎn)業(yè)園區(qū)和集中商業(yè)定位為公司成長(zhǎng)性業(yè)務(wù)。

根據(jù)招商蛇口董事總經(jīng)理蔣鐵峰介紹，招商蛇口新增投入主要投在商業(yè)，大概有一個(gè)投資比例，每年購(gòu)地金額10%左右投向持有商業(yè)，根據(jù)能力提升速度，依然保持“穩(wěn)中求進(jìn)”策略。

招商蛇口發(fā)力持有型物業(yè)，現(xiàn)實(shí)原因是，它本身持有型物業(yè)的體量充足，根據(jù)公開(kāi)資料，招商商管目前已布局全國(guó)28個(gè)城市，持有商業(yè)項(xiàng)目60個(gè)，商業(yè)總體量350萬(wàn)平方米。

不過(guò)，招商蛇口目前持有型物業(yè)的租金收入相較于其他龍頭房企，還有較大差距。據(jù)招商蛇口年報(bào)，2020年，招商蛇口出租性物業(yè)獲得的租金收入為28.9億元，而華潤(rùn)置地的持有型物業(yè)收入已破百億元、龍湖集團(tuán)也接近60億元，招商蛇口還有較大的提升空間。

此外，如何平衡商業(yè)和住宅之間的資金調(diào)配，也是投資者重點(diǎn)關(guān)注的方面。蔣鐵峰介紹，住宅賺的錢(qián)一部分投給商業(yè)長(zhǎng)期回報(bào)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)其實(shí)并不需要投入太多資金，現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展模式逐漸成熟，它能夠?qū)崿F(xiàn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，給公司形成穩(wěn)定的回報(bào)。

“這個(gè)行業(yè)里面現(xiàn)在有追求的公司，萬(wàn)科、華潤(rùn)，龍湖都在做。招商蛇口有做這個(gè)事的基礎(chǔ)，它的資金成本夠低，如果一家10%自己成本的企業(yè)去干運(yùn)營(yíng)，投入的成本回報(bào)一年只有5%，那不就是在虧錢(qián)？利息都覆蓋不了。對(duì)于招商蛇口來(lái)說(shuō)，它可能6%就可以做。所以，短期算的過(guò)賬，長(zhǎng)期也可以，那就可以做，這就是原因。”上述分析師表示。

從財(cái)務(wù)面看，招商蛇口指標(biāo)的確優(yōu)于其他房企。年報(bào)顯示，2020年末，招商蛇口剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率58.84%，凈負(fù)債率28.81%，現(xiàn)金短債比1.23。按照“三道紅線”要求，屬“綠檔”房企，全部達(dá)標(biāo)。

（作者：吳抒穎 編輯：李清宇）