決策主力記者：輝夜 決策主力編輯：吳永久
拿地7年，a股上市公司遠(yuǎn)望谷(002161)究竟在為誰做“嫁衣”？
2019年6月，遠(yuǎn)望谷(002161)以2.13億元的價格，將全資子公司昆山遠(yuǎn)望谷(002161)物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園有限公司 以下簡稱昆山遠(yuǎn)望谷(002161) 100%股權(quán)賣給了實控人徐玉鎖旗下的深圳市遠(yuǎn)望谷(002161)集團(tuán)有限公司 以下簡稱遠(yuǎn)望谷(002161)集團(tuán) ，轉(zhuǎn)讓時，昆山遠(yuǎn)望谷(002161)擁有的主要資產(chǎn)包括物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園一期17棟廠房/辦公樓和智慧文旅商業(yè)園內(nèi)的投資性酒店資產(chǎn)、在建迷你高球場，兩個園區(qū)內(nèi)的未開發(fā)土地，以及1.5億元負(fù)債。
轉(zhuǎn)讓短短10個月后的2020年4月，遠(yuǎn)望谷(002161)就公告稱，擬以1.39億元價格從昆山遠(yuǎn)望谷(002161)的上述園區(qū)中買回了尚在建設(shè)中兩棟廠房F和G。目前，該購買廠房議案已經(jīng)被公司股東大會審議通過。
上市公司拿了這個項目7年，經(jīng)過不斷投入，正要開花結(jié)果之時，為何要選擇轉(zhuǎn)讓給實控人旗下的遠(yuǎn)望谷(002161)集團(tuán)？為何在短短10個月之后，遠(yuǎn)望谷(002161)又會選擇以1.39億元買回兩棟廠房？
日前，帶著這些疑惑，《767股票知識網(wǎng)》記者奔赴昆山市周莊鎮(zhèn)，歷時一周實地調(diào)查，為投資者揭露遠(yuǎn)望谷(002161)與實控人，圍繞昆山子公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓背后的商業(yè)真相！
現(xiàn)場調(diào)查：回購資產(chǎn)中的F和G廠房尚在建設(shè)
4月28日，遠(yuǎn)望谷(002161)發(fā)布了包括2019年年報及2020年一季報在內(nèi)的合計30余份公告，在這30余份公告中，其中有一則1.39億元購買遠(yuǎn)望谷(002161)集團(tuán)全資子公司昆山遠(yuǎn)望谷(002161)旗下的昆山遠(yuǎn)望谷(002161)物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園 以下簡稱物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園 中兩棟廠房F、G，作為遠(yuǎn)望谷(002161)華東辦公總部。
《767股票知識網(wǎng)》記者注意到，昆山遠(yuǎn)望谷(002161)原本屬于遠(yuǎn)望谷(002161)全資子公司，去年6月份，遠(yuǎn)望谷(002161)將昆山遠(yuǎn)望谷(002161)100%的股權(quán)，以2.13億元價格賣給了遠(yuǎn)望谷(002161)集團(tuán) 遠(yuǎn)望谷(002161)實控人徐玉鎖當(dāng)時有70%股份 ，《評估報告》顯示昆山遠(yuǎn)望谷(002161)截至2018年底，總負(fù)債1.5億。其中這筆交易披露后，遠(yuǎn)望谷(002161)收到了交易所問詢函。
記者發(fā)現(xiàn)，在2019年6月28日回復(fù)交易所問詢函時，遠(yuǎn)望谷(002161)曾明確表示，“后續(xù)待標(biāo)的公司房產(chǎn)建成后再購買其部分房產(chǎn)”，但是，為何僅僅過了10個月，標(biāo)的公司房產(chǎn)尚未建成，遠(yuǎn)望谷(002161)就花1.39億元，向?qū)嵖厝诵煊矜i控股的遠(yuǎn)望谷(002161)集團(tuán)回購這兩處廠房呢？
2020年5月9日，《767股票知識網(wǎng)》記者前往F和G廠房的所在地——昆山市周莊鎮(zhèn)崇遠(yuǎn)路333號遠(yuǎn)望谷(002161)物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園二期發(fā)現(xiàn)，截至當(dāng)天，F(xiàn)和G廠房仍未建設(shè)完成。從下圖中可以看到，F(xiàn)廠房目前已經(jīng)搭建好了部分框架結(jié)構(gòu)，G廠房目前仍處于打地基的階段。
據(jù)昆山遠(yuǎn)望谷(002161)物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園招商中心工作人員、現(xiàn)場F和G廠房的施工工人及項目負(fù)責(zé)人等向記者介紹，物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園二期工程實際在2019年下半年開始動工，F(xiàn)廠房在今年4月上旬甚至還是平地，F(xiàn)和G廠房預(yù)計能在明年年中竣工，隨后開始園區(qū)的道路及綠化建設(shè)。該工作人員還對記者表示，如果客戶有購買F或G廠房的意愿或意向，該招商中心可以去跟遠(yuǎn)望谷(002161)協(xié)調(diào)。
《767股票知識網(wǎng)》記者注意到，實際上本次遠(yuǎn)望谷(002161)向昆山遠(yuǎn)望谷(002161)回購的兩棟廠房僅是昆山遠(yuǎn)望谷(002161)小部分資產(chǎn)，其中昆山遠(yuǎn)望谷(002161)主要有兩個園區(qū)，即物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園、智慧文旅商業(yè)園，其中物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園一期的廠房已經(jīng)建設(shè)完畢 注：遠(yuǎn)望谷(002161)控股期間已建設(shè)完畢 ；智慧文旅商業(yè)園一期投資性酒店 注：遠(yuǎn)望谷(002161)控股期間已建設(shè)完畢 、迷你高球場已經(jīng)建設(shè)完畢 注：遠(yuǎn)望谷(002161)控股期間為在建 。
針對為何在10個月后遠(yuǎn)望谷(002161)就花1.39億元購買F和G廠房一事，遠(yuǎn)望谷(002161)證券部相關(guān)人士回復(fù)稱：“當(dāng)時 2019年6月 ，二期廠房尚未開始建設(shè)，不具備銷售條件，亦無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，故不能單獨剝離交易。2020年4月，二期廠房已經(jīng)動工，具備銷售條件，經(jīng)雙方友好協(xié)商，擬簽訂廠房購買合同。公司按照規(guī)定履行相關(guān)的審議程序，不存在前后矛盾的情形。”
《767股票知識網(wǎng)》記者注意到，2011年8月遠(yuǎn)望谷(002161)有意在華東地區(qū)布局，并與當(dāng)?shù)卣_(dá)成了合作意向，2012年6月全資子公司昆山遠(yuǎn)望谷(002161)成立，當(dāng)年11月通過當(dāng)?shù)赝恋貟炫妻D(zhuǎn)讓的程序，依法獲得了兩塊土地，其中一個就是物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園的工業(yè)用地，總面積8.09萬㎡，購地總價為2719.7萬元；另一塊為商業(yè)用地即智慧文旅商業(yè)園，總面積6.67萬㎡，購地總價5000萬元，上述兩塊土地購地總價7720萬元。
◎交易背景：
1 2019年6月，遠(yuǎn)望谷(002161)以2.13億元將昆山遠(yuǎn)望谷(002161)100%股權(quán) 含負(fù)債1.5億元 賣給遠(yuǎn)望谷(002161)集團(tuán)，當(dāng)時實控人徐玉鎖持有遠(yuǎn)望谷(002161)集團(tuán)70%股權(quán)；
2 昆山遠(yuǎn)望谷(002161)主要資產(chǎn)包括物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園+智慧文旅商業(yè)園。物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)：物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園一期合計17棟廠房、辦公樓等，以及二期尚未開發(fā)的土地等；智慧文旅商業(yè)園資產(chǎn)：已建好的投資性酒店、在建迷你高球場、以及尚未開發(fā)的土地等；
3 2020年4月底，遠(yuǎn)望谷(002161)公告擬以1.39億購買昆山遠(yuǎn)望谷(002161)物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園二期內(nèi)2棟廠房 F、G樓 ；
4 購買的這2棟廠房為遠(yuǎn)望谷(002161)集團(tuán)接盤昆山遠(yuǎn)望谷(002161)100%股權(quán)后，物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園二期項目正在建設(shè)的兩棟廠房。
謎團(tuán)一：F和G廠房公告建面比施工圖建面多
《767股票知識網(wǎng)》記者注意到，物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園、智慧文旅商業(yè)園的土地，實際上是遠(yuǎn)望谷(002161)在2012年11月以7720萬元的購地成本取得，拿了7年時間，上市公司持續(xù)投入，在已建成部分廠房、辦公樓、酒店等背景下，而前后這“一賣一買”的兩筆交易，又是否合理？
《767股票知識網(wǎng)》記者日前奔赴昆山遠(yuǎn)望谷(002161)項目，通過大量實地走訪，發(fā)現(xiàn)遠(yuǎn)望谷(002161)與遠(yuǎn)望谷(002161)集團(tuán)的上述兩筆交易中出現(xiàn)四大讓人疑惑之處。
4月28日，遠(yuǎn)望谷(002161)公告向昆山遠(yuǎn)望谷(002161)購買物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園二期兩棟廠房F、G，上海眾華資產(chǎn)評估有限公司 簡稱上海眾華 出具的《估值報告》顯示，本次購買標(biāo)的廠房的交易金額約1.39億元。其中F棟廠房建筑面積10380m2，銷售價格6913.08萬元；G棟廠房建筑面積為12100m2 含建筑物7700m2、地庫4000m2和連廊800m2 ，銷售價格7014.1萬元。
上述兩棟廠房初步估值1.39億是否合理呢？《767股票知識網(wǎng)》記者以想要入駐該產(chǎn)業(yè)園的企業(yè)代表身份來到了物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園的招商中心，并從工作人員處拿到了遠(yuǎn)望谷(002161)此次要購買的F和G廠房施工圖，具體如下：
據(jù)遠(yuǎn)望谷(002161)公告，公司此次購買的F和G廠房均為3層，記者從規(guī)劃圖和招商中心工作人員處獲悉，兩棟廠房各自樓層的面積均一致，因此可以算出F和G廠房的建面分別為9756m2和6840m2，總建面為16596m2。
然而，根據(jù)遠(yuǎn)望谷(002161)公告，F(xiàn)和G廠房的建面分別為10380m2和7700m2，總公告建面為18080m2。也就是說，遠(yuǎn)望谷(002161)公告的建筑面積，比施工圖顯示的總建面多出了1484m2。
據(jù)遠(yuǎn)望谷(002161)物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園招商中心工作人員向《767股票知識網(wǎng)》記者介紹，“G廠房的售價是6800元/m2，F(xiàn)廠房的售價是7000元/m2多一點”。按照此價格來計算，這多出來的1484m2對應(yīng)價值約為1025萬元。遠(yuǎn)望谷(002161)最近5個會計年中有4年的扣非凈利潤為負(fù)數(shù)，且2019年的扣非凈利潤僅為556.7萬元。
針對上述差距，遠(yuǎn)望谷(002161)證券辦人士回應(yīng)表示，“本次廠房建筑面積和占地面積最終以驗收測繪部門實測載明面積以及第三方具有期貨、證券從業(yè)資格資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)出具的評估報告為準(zhǔn)。”
四川建工集團(tuán)一位擁有20多年建筑經(jīng)驗的工地現(xiàn)場工程師對《767股票知識網(wǎng)》記者表示，建筑物建好后的實際建筑面積，與工程施工圖應(yīng)該不會有誤差，除非是在施工過程中的尺寸出現(xiàn)偏差。
他指出：“即使是施工材料上有一些微小的誤差，例如，一些磚塊會寬幾毫米或窄幾毫米，那些都是忽略不計的。如果工人按照圖紙來施工，那么圖紙上的尺寸是多少，實際的尺寸就應(yīng)該是多少。施工單位必須是照圖施工，這是最基本的。但是，在建筑竣工后，還會有測繪單位的復(fù)核，交房都是以實際測量的面積為準(zhǔn)。一般的房地產(chǎn)開發(fā)商在竣工后，都會請一個第三方、有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)來做測繪報告。”
“如果廠房還未修好，評估機(jī)構(gòu)來評估該廠房的建筑面積，只能依據(jù)施工圖。因為廠房竣工后還會出具一份竣工圖。理論上來說，只要廠房在施工過程中沒有設(shè)計變更，那么施工圖和竣工圖應(yīng)該是一致的。既然廠房還未竣工就已經(jīng)開始評估，那么評估機(jī)構(gòu)唯一的依據(jù)就只有設(shè)計單位出具的施工圖，評估的建筑面積跟施工圖也就不應(yīng)該有出入。另外，建筑面積的計算規(guī)則，在全國都是統(tǒng)一的。”該工程師對記者補(bǔ)充道。
◎現(xiàn)場調(diào)查：
1 F、G廠房正在建設(shè)，其中4月上旬F樓尚是平地；5月中旬G樓尚在地基建設(shè)；
2 工程施工圖F、G建筑面積比遠(yuǎn)望谷(002161)公告的總建筑面積少1484m2。
謎團(tuán)二：物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園1期廠房建筑面積存疑
在去年遠(yuǎn)望谷(002161)向遠(yuǎn)望谷(002161)集團(tuán)2.13億轉(zhuǎn)讓昆山遠(yuǎn)望谷(002161)100%股權(quán)中，物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園作為昆山遠(yuǎn)望谷(002161)主要資產(chǎn)之一，其中該園區(qū)一期廠房、辦公樓等已完成了建設(shè)。
在2019年6月28日遠(yuǎn)望谷(002161)對深交所問詢函的回復(fù)函中，標(biāo)的資產(chǎn)物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園一期剩余未銷售和已售未結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)成品共計14項，建筑面積共計27025.77m2，總價為1.145億元。
根據(jù)記者在這座物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的實地觀察和該產(chǎn)業(yè)園的招商手冊，一期有辦公樓/廠房總共17棟——評估報告產(chǎn)成品中未包含遠(yuǎn)望谷(002161)自持B6廠房和A1、A2辦公樓，被評估機(jī)構(gòu)國眾聯(lián)列在固定資產(chǎn)中。
將14棟產(chǎn)成品總建筑面積27025.77m2加上固定資產(chǎn)中B6、A1和A2三棟樓的總面積15698.59m2，算出評估報告中，產(chǎn)業(yè)園一期17棟樓的總建筑面積為42724.36m2。
另據(jù)《767股票知識網(wǎng)》記者在該園區(qū)招商中心獲取的《招商手冊》，該產(chǎn)業(yè)園一期的總建筑面積為44896m2，除去門衛(wèi)、垃圾房和消防泵房后共44636.34m2，與《767股票知識網(wǎng)》記者在園區(qū)一期內(nèi)用工具測量和計算得出的總建面相差無幾。
其中一期園區(qū)內(nèi)，B1~B8廠房為3層、B9~B10廠房為2層、C類型研發(fā)樓均為3層。也就是說，遠(yuǎn)望谷(002161)評估報告中的一期建筑建面，比招商手冊上給出的一期建筑建面少了1911.98m2。
根據(jù)遠(yuǎn)望谷(002161)回復(fù)函中所提及的一期所有17棟建筑的均價4676元/m2計算得知，這1911.98m2建筑面積對應(yīng)價格約為894萬元。
◎現(xiàn)場調(diào)查：
1 物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園一期廠房、辦公樓等總建筑面積，評估報告比招商手冊數(shù)據(jù)少逾1900m2；
2 前期公告及交易所問詢函，一期所有17棟建筑的均價4676元/m2，相差面積對應(yīng)價值約894萬元。
謎團(tuán)三：兩個園區(qū)待開發(fā)面積數(shù)據(jù)“打架”
《767股票知識網(wǎng)》記者注意到，在2019年6月遠(yuǎn)望谷(002161)將昆山遠(yuǎn)望谷(002161)100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給遠(yuǎn)望谷(002161)集團(tuán)時，評估報告對物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園、智慧文旅商業(yè)園尚未開發(fā)的土地面積評估，與此后答復(fù)交易所問詢函所列出的評估面積存在明顯出入。
具體來看，在遠(yuǎn)望谷(002161)2019年6月12日公布的評估報告中，國眾聯(lián)對“3號地昆山遠(yuǎn)望谷(002161)物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園待開發(fā)出售工業(yè)用地”評估的所占土地面積為35558.63m2，對應(yīng)賬面價值為1298.6萬元。
然而，在遠(yuǎn)望谷(002161)2019年6月28日公告的對深交所問詢函的回復(fù)中卻稱，“3號地昆山遠(yuǎn)望谷(002161)物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園待開發(fā)出售工業(yè)用地”的評估土地面積為19046.91m2，兩者相差16511.72m2。
在回復(fù)函中遠(yuǎn)望谷(002161)還明確提及，“對于在產(chǎn)品部分，其中3號地——待開發(fā)出售工業(yè)用地評估地面價為360元/m2”，也就是說，《評估報告》對3號地平白無故多出了594.4萬元的估價。
而除了3號地外，“2號地 周莊冷家灣二號地待開發(fā)出售商業(yè)用地 ”的土地面積也嚴(yán)重不符，計算得知，兩者相差6313.98m2。回復(fù)函中同樣提及，“2號地待開發(fā)出售商業(yè)用地評估樓面地價為1320元/m2”，由此算出《評估報告》對2號地也平白無故多出了833.4萬元估價。
從記者上述計算中得出，遠(yuǎn)望谷(002161)在兩份公告中對其2號地及3號地的面積總計相差了近23000m2。綜上所述，《評估報告》和回復(fù)函對于3號地和2號地的所占面積的出入，導(dǎo)致《評估報告》對兩塊地的估價總共多出了約1428萬元。
對于上述評估面積的不一致，遠(yuǎn)望谷(002161)證券辦對《767股票知識網(wǎng)》記者回復(fù)稱，評估報告中2號地塊待開發(fā)出售商業(yè)用地的所占土地面積為46666.6m2，3號地產(chǎn)業(yè)園待開發(fā)出售工業(yè)用地的所占土地面積為35558.6m2，均是指其財務(wù)報表及審計報告中的賬面值所對應(yīng)的土地面積，已全部納入到評估范圍內(nèi)；回復(fù)函中列示的評估土地面積僅為可銷售部分所占土地的面積。
按照遠(yuǎn)望谷(002161)回復(fù)，一個是賬面價值對應(yīng)的土地面積，一個是可銷售部分土地面積，所以兩份公告中的評估面積不同，但為何不同的評估面積，對應(yīng)的賬面價值卻相同呢？值得注意的是，兩份公告中所列出的賬面價值，均對應(yīng)的是昆山遠(yuǎn)望谷(002161)2號地和3號地的項目的待開發(fā)土地面積——這兩個項目所在宗地的總用地面積80944.3m2和66666.7m2，與《評估報告》中所稱的昆山遠(yuǎn)望谷(002161)在2012年11月花7720萬元所夠地塊總用地面積完全一致。
對于遠(yuǎn)望谷(002161)在《評估報告》和去年6月份對深交所的問詢函回復(fù)中，對2號地和3號地評估面積出現(xiàn)巨大出入的問題，有證券律師對《767股票知識網(wǎng)》記者表示：“信息披露應(yīng)當(dāng)及時、完整、準(zhǔn)確，如果是同一塊地，前后兩次披露的面積不一致，這就有違‘準(zhǔn)確’性的要求，屬于信息披露方面存在瑕疵。”
這位律師還補(bǔ)充稱，這具體來說對應(yīng)到新《證券法》的第七十八條，即：“信息披露義務(wù)人披露的信息，應(yīng)當(dāng)真實、準(zhǔn)確、完整，簡明清晰，通俗易懂，不得有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或者重大遺漏。”
《767股票知識網(wǎng)》記者還注意到，2017年12月28日，在距離昆山遠(yuǎn)望谷(002161)2公里的地方，昆山市拍出一塊商服用地 昆地網(wǎng)［2017］掛字13號 ，于2018年1月10日成交。該地塊位于周莊鎮(zhèn)高勇路西側(cè)，土地面積1870.4m2，容積率0.8~1.0，價格為279萬元，樓面地價為1492元/m2，較遠(yuǎn)望谷(002161)評估的2號地樓面地價多172元/m2。如果說兩年前拍賣的土地價格是合理的，在物價和地價不斷上漲的2年后，位置相近的遠(yuǎn)望谷(002161)2號地土地 智慧文旅商業(yè)園 評估價格是否公允就很值得推敲了。
◎現(xiàn)場調(diào)查：
1 2019年6月12日評估報告，以及6月28日對交易所問詢回函中，2號、3號所在宗地總面積，兩份公告披露的數(shù)據(jù)一致；
2 2號地、3號地，待開發(fā)用地的賬面價值，兩份公告數(shù)據(jù)一致；
3 待開發(fā)用地賬面價值一致，對應(yīng)的卻是兩份公告中不同的評估土地面積。其中評估報告中2號地、3號地待開發(fā)用地總面積為8.22萬m2，而問詢回復(fù)函中總面積僅5.94萬m2，上述兩份公告披露的待開發(fā)用地面積相差2.28萬m2。
謎團(tuán)四：智慧文旅商業(yè)園酒店資產(chǎn)評估缺失？
在去年遠(yuǎn)望谷(002161)向遠(yuǎn)望谷(002161)集團(tuán)2.13億轉(zhuǎn)讓昆山遠(yuǎn)望谷(002161)100%股權(quán)中，智慧文旅商業(yè)園作為其中之一的主要資產(chǎn)，而根據(jù)2018年12月31日評估基準(zhǔn)日，智慧文旅商業(yè)園中酒店資產(chǎn)，作為了投資性房產(chǎn)進(jìn)行評估。在《767股票知識網(wǎng)》記者對該酒店的實地調(diào)查中，前期的評估同樣也有不少值得質(zhì)疑的地方。
根據(jù)《評估報告》 基準(zhǔn)日為2018年12月31日 和對交易所問詢回復(fù)，該酒店有16間房，總建筑面積1623.53m2，評估單價為12700元/m2，評估價值為2061.88萬元。
在結(jié)束對物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園調(diào)查后，記者來到了智慧文旅商業(yè)園，穿過園區(qū)內(nèi)迷你高球場旁的一片尚未開發(fā)的綠化地，記者來到上述酒店所在地。據(jù)了解，該酒店是由昆山遠(yuǎn)望谷(002161)投資、泰國都喜集團(tuán)運營的“周莊悅云莊酒店”，按照五星級標(biāo)準(zhǔn)打造。
酒店一位客房經(jīng)理向《767股票知識網(wǎng)》記者介紹稱，目前整個酒店包括60間客房及一個餐廳，后續(xù)包括健身中心、室內(nèi)泳池等配套設(shè)施會在二期的酒店中包含，二期將于2022年開業(yè)。
根據(jù)上述客房經(jīng)理提供的酒店宣傳冊，該酒店一期總共60間客房于2018年9月28日便正式開始營業(yè)，其中包括43間輕奢別墅客房與17間鄉(xiāng)村別墅客房及悅云軒綜合型餐廳。
另外，《767股票知識網(wǎng)》記者從周莊悅云莊酒店的宣傳冊上發(fā)現(xiàn)，該酒店的60間客房分為6間老宅大床房、3間老宅雙床房、5間老宅套房，2間老宅雙臥套房、1間老宅高級雙臥套房、7間云豪華大床房、26間云豪華雙床房、4間云至尊豪華大床房、4間云至尊豪華雙床房和2間云復(fù)式套房。
從圖中可以看出，除了老宅雙床房、老宅雙臥套房以及老宅高級雙臥套房外，其余所有房型的建筑面積均不等。記者根據(jù)宣傳冊上提供的建筑面積算出，這60間客房的總面積為2080~2681m2。
由于遠(yuǎn)望谷(002161)公告的《評估報告》中對酒店納入評估范圍的建筑面積僅有1623.53m2，因此可以算出，于2018年9月28日便開業(yè)的周莊悅云莊酒店一期的60間客房實際建筑面積比《評估報告》中多出了456.47~1057.47m2。如果按照前期評估報告給出的酒店評估單價為12700元/m2，酒店這部分多出來的價值在580萬~1343萬元。
換言之，在前期對酒店資產(chǎn)的評估中，評估報告或少計入580萬~1343萬元，即遠(yuǎn)望谷(002161)對這部分資產(chǎn)或少賣580萬~1343萬元。
另一方面，周莊悅云莊酒店在2018年9月28日，一期60間客房便已經(jīng)開業(yè)，評估報告的基準(zhǔn)日是2018年12月31日，那為什么評估報告只評估了一期A-3的16間酒店？
遠(yuǎn)望谷(002161)在就上述問題回復(fù)《767股票知識網(wǎng)》記者置評請求時表示：“2號地 智慧文旅商業(yè)園 一期A-3酒店，總建筑面積1623.53m2，本次評估已將其所有建筑面積納入評估范圍中，根據(jù)國眾聯(lián)公司現(xiàn)場人員查勘及酒店負(fù)責(zé)人介紹，該棟酒店內(nèi)部裝修及設(shè)施按照高檔別墅酒店建設(shè)，建筑有16個高級酒店客房 套房 。您所講的60間客房，包括不在該宗地范圍內(nèi)的改造民宿17間以及2019年11月底由A2商業(yè)改造為酒店的27間客房，A2商業(yè)全部在國眾聯(lián)評估報告的固定資產(chǎn)評估范圍內(nèi)。”
然而，遠(yuǎn)望谷(002161)所稱的A2區(qū)域27間客房于2019年11月底才由商業(yè)改造為酒店的說法，與酒店介紹手冊矛盾，其官方宣傳手冊介紹：周莊悅云莊酒店在2018年9月28日，一期60間客房便已經(jīng)全部開業(yè)。
上述信息也得到了周莊悅云莊工作人員的證實，酒店的一位銷售部經(jīng)理向《767股票知識網(wǎng)》記者表示，一期所有的60間客房都是同一時間建的，只是對外營業(yè)的時間段有所不同。“ 一期的所有客房 在我們開業(yè) 注：指2018年9月28日 之前，老早就建完了。”該銷售部經(jīng)理說道。此外，該銷售部經(jīng)理和另一位該酒店的客房部經(jīng)理均向記者表示，整個酒店均為昆山遠(yuǎn)望谷(002161)投資修建。
◎現(xiàn)場調(diào)查：
1 智慧文旅商業(yè)園中投資性酒店，一期共60間房，2018年9月正式營業(yè)；
評估報告截止日2018年12月31日，酒店房間為16間；
2 60間客房總面積2080~2681m2，比評估報告多出456.47~1057.47m2；
3 投資性酒店一期60間房均為昆山遠(yuǎn)望谷(002161)投資建設(shè)。
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