隨著疫情得到有效控制，全國土地市場在回暖的同時，分化也更明顯，資金正在向核心城市回流。
中指研究院數據顯示，今年1~4月，上海共推出土地規劃建面717.59萬平方米，成交821.73萬平方米，成交土地出讓金870.12億元。
近期，上海推動了招標掛牌復合式出讓方式的規則調整，疊加傳遞出的適度擴大土地供應、鼓勵高品質房企拿地等積極信號，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說，這一系列舉措也剛好契合了當前房企的避險情緒。
由于疫情影響，當前我國經濟發展面臨的挑戰前所未有。考慮到風險和不確定性，“房企會更加專注在核心城市拿地。從長期來看，經濟體量大且增長穩定的上海，也意味著更多的確定性，是一個很好的選擇。”嚴躍進說。
上海社會科學院區縣研究中心執行主任陳建勛對“目前正在推進的三項新的重大任務，也在形成新的城市發展紅利。”陳建勛說。
全國土地市場分化
根據中指研究院發布的《中國300城市土地市場交易情報》，一季度全國土地市場供求兩端同比縮水。1~3月，全國300個城市土地出讓金總額為7707億元，同比減少10%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）出讓金總額為6368億元，同比減少11%。
供求總量下降的同時，全國土地市場也出現分化。經濟基本面較好、增長潛力大的城市，土地市場依然保持了相應的熱度。
今年1~3月，全國40個大中城市中，有14個城市的出讓金同比增加。其中，北上廣深四個一線城市均在漲幅前10，出讓金總額同比增加逾四成。
作為一線城市的代表，上海一季度的土地出讓金達686.84億元，居于首位，同比去年一季度增長了79%。這其中，住宅用地的土地出讓金總額為582億元，同比上漲104%。
進入4月，分化繼續。一線城市4月推出67宗地，土地面積283萬平方米，環比增加31%，同比增加95%；成交面積243萬平方米，環比增加35%，同比增加16%。土地出讓金648億元，環比增加239%，同比增加207%。
相對而言，二線城市和三線城市，不管是土地成交面積還是出讓金額，增幅都弱于一線城市。
其中，二線城市的土地成交面積環比增長59%，同比增長16%；土地出讓金4月環比增長138%，同比增長17%。三線城市土地成交面積環比增長35%，同比增長-9%；土地出讓金4月環比增長100%，同比增長11%。
“經濟活力高、抗風險能力強的城市，房企更為青睞，所以此前涌向三四線的房企和資金，現在正回到一線城市。”嚴躍進說，上海今年在供給端發力，土地供應力度加大，也給了更多房企拿地的機會。
4月27日，招商蛇口（001979.SZ）以43.07億元的價格拿下了位于上海市青浦區徐涇鎮的一宗住宅用地，折合樓面價23559元/平方米，溢價率12.84%。
4月8日的“臨港新片區住宅與商業地塊線上推介會”上，推出了8幅住宅地塊和6幅商業地塊，吸引了融創中國、華潤置地、上海世茂集團等38家企業參加。
城市發展紅利足
4月17日，中央會議再次明確，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產市場平穩健康發展。
“房住不炒是基調，同時我們也要滿足客觀存在的那些市場需求。上海的市場需求量是非常大的，這對住宅市場形成了強有力的支撐。”嚴躍進說。
剛剛出爐的一份排名，佐證了嚴躍進的這一判斷：4月28日，恒大研究院和智聯招聘發布的《中國城市人才吸引力排名2020》顯示，上海連續三年位居第一。
此外，陳建勛認為，疫情以后，為中國市場服務的大批跨國企業總部考慮到服務基地的安全性會進一步集聚上海，特別是上海擁有全中國最齊全的金融牌照，最便利的結算方式，最便捷的物流通道。
“上海會進一步成為為中國市場服務的跨國公司總部的集聚地，長三角一體化也會促進長三角地區一批高質量上規模的企業將總部遷往上海。”陳建勛說。
數據顯示，即使在疫情沖擊下，一季度上海實到外資依然同比增長4.5%。截至3月底，落戶上海的跨國公司地區總部和外資研發中心累計分別達到730家和466家。
進入“十四五”，基于全球城市的戰略定位，上海要推進高質量發展、高品質生活，陳建勛認為，也需要大力進行城市更新以及功能性房地產的建設。
4月21日，上海市土地交易市場舉辦了首場以“凝聚共同愿景、開啟城市運營新視界”為主題的上海2020區域發展宣介會，向房企充分展示了這些城市發展紅利所在。
當天的云端直播，吸引了保利、金茂、金地等10家品牌開發商代表現場參會，還有近100家市場主體收看了視頻直播。
這是上海首次選擇以區域發展為主題來宣介：嘉定、寶山、浦東和靜安四個區介紹了本區整體發展情況，以及重點區域、重點板塊和重點軸帶的規劃設計理念及開發功能定位等。同時，四個區共推出了50余幅土地，都是各區提升城市品質和核心功能的重點區域、重點項目、重點地塊，含金量很高。
龍湖地產有關人士對綠地控股方面也表示，通過宣介會能更充分地理解區域發展的重點，在判斷土地價值時更能挖潛，在選擇土地時更能有側重點。
這并不會是今年唯一一場宣介會。接下來，上海還會適時有序開展重點區域專場推介活動。
多舉措活躍市場
為對沖疫情影響，發揮投資的“逆周期”調節作用，上海近期發布了《上海市擴大有效投資穩定經濟發展若干政策措施》，提出多項穩投資舉措。
比如，加快經營性用地出讓節奏。夯實土地供應計劃，適當增加年度土地供應量。針對不同出讓方式，采取差別化入市管理。
同時，為減輕房企入市成本壓力，今年開工建設的住宅項目可延期繳納城市基礎設施配套費。允許符合條件的房企延期繳納土地增值稅。
4月以來，上海土地市場持續放量。
作為上海經濟的“增長極”和“發動機”，臨港新片區也在加快土地出讓。今年管委會計劃出讓152幅地塊，其中住宅43幅，用地面積196公頃；商業地塊58幅，用地面積117公頃。
上海市政府副秘書長、臨港新片區管委會常務副主任朱芝松提出，臨港新片區2020年新建住宅面積要在原定200萬平方米的基礎上還要再增加。
陳建勛說，中國已經從單一的國家發展戰略，轉型為國家發展戰略+國家競爭戰略階段，競爭性產業集群的建設是當務之急。作為競爭性產業集群的主要承擔者，上海特別是臨港新片區亟需一大批高質量的項目及高質量的人才進入，對土地空間的需求強烈。
供應放量的同時，上海土地出讓規則的調整，也給了更多房企入市交易的機會。
5月9日，“上海土地市場”發布的國有建設用地使用權出讓公告顯示，浦東新區高橋新市鎮北Y00-0402單元C02C-01地塊，繼續采用調整后的新出讓規則。
這也意味著，上海自2017年4月11日起已經實施了3年的招標掛牌復合式出讓方式的具體規則，在當前形勢下，有了進一步的細化調整。
4月11日至今，上海已有多幅居住用地依據調整后的出讓規則，放寬入圍人數，降低企業進入競價環節的門檻，也使得更多企業可以參與到最后的競價環節。
“土地出讓規則是市場化的規則，要根據市場情況加以調整和改變。”上海市規劃和自然資源局自然資源利用處處長韋冬表示，規則的調整是希望助力市場穩預期、增信心。
4月11日上海土地市場掛出松江區兩宗居住用地的出讓信息，明確表示：有效申請人數為六人及以上的，采用有競價招標方式出讓，有效申請人即為“投標人”；有效申請人數不足六人的，直接采用掛牌方式出讓，有效申請人即為“競買人”。
自2017年4月11日起，上海采取招標還是掛牌方式出讓居住用地，在報名人數不超過10家的情況下，有效申請人的分界線是2人。一旦有效申請人數超過2人，就要采用招標方式出讓，投標人還需通過“招標綜合評分”來確定排名，排名前2位的才能入圍競標。
放寬入圍競標人數，再加上土地保證金凍結期從之前的20天縮減到目前的1天，嚴躍進表示，更多房企可以加入上海土地市場，提高市場活躍度。
一位總部位于上海的房企投資部負責人對第一財經4月21日的首場“上海2020區域發展宣介會”后，據第一財經

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