房地產(chǎn)調(diào)控的灰犀牛尚徘徊未去，疫情黑天鵝又橫空出現(xiàn)。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，2020年注定將是更坎坷波折的一年。
實際上，步入后地產(chǎn)時代后，宏觀環(huán)境、市場形勢、行業(yè)格局等方方面面都在發(fā)生翻天覆地的變化。劇變之下，適者生存，越來越多的房企都在加速戰(zhàn)略調(diào)整，以期從容穿越周期。
最近，千億房企雅居樂發(fā)布2019年財報。在規(guī)模保持穩(wěn)定增長的同時，雅居樂繼續(xù)深化調(diào)整。無論從產(chǎn)品布局、土地投資，還是多元化戰(zhàn)略來看，2019年對雅居樂來說都是持續(xù)深化調(diào)整的一年，從而為穿越行業(yè)周期積蓄了更多力量。

文旅戰(zhàn)略升級小鎮(zhèn)跨越發(fā)展
年報顯示，2019年雅居樂物業(yè)發(fā)展業(yè)務累計預售金額為人民幣1,179.7億元，較去年增加14.9%，再次突破千億關(guān)口，實現(xiàn)規(guī)模穩(wěn)定增長。
其他指標也保持穩(wěn)健：營業(yè)額實現(xiàn)602.39億元，較去年增加7.3%；凈利潤增加10.5%至人民幣92.33億元，凈利潤率同比上升0.4個百分點至15.3%；毛利為人民幣183.58億元，整體毛利率為30.5%，與市場平均水平持平。
外部環(huán)境和市場的變化，必然會帶來房地產(chǎn)行業(yè)底層邏輯以及企業(yè)發(fā)展模式的相應變革。在規(guī)模保持穩(wěn)定增長的同時，雅居樂調(diào)整升級了“文旅+產(chǎn)業(yè)”，小鎮(zhèn)項目取得跨越發(fā)展，已成為其重要支撐。
2019年8月，雅居樂正式發(fā)布了“樂活天地”的產(chǎn)業(yè)IP，將傳統(tǒng)的旅游地產(chǎn)思維升級為全新的“文旅+產(chǎn)業(yè)”的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈模式。據(jù)雅居樂集團副總裁王海洋介紹，未來雅居樂將探索“文化+旅游”的深度融合，精心打造“文旅+產(chǎn)業(yè)”的生態(tài)圈模式。
“2019年是產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)跨越式發(fā)展的一年，其中我們單單在2019年獲取的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)項目就有10個，土地面積達到了390萬平方米，而且在當年實現(xiàn)了銷售超過27億元”，王海洋在今年的業(yè)績發(fā)布會上表示。
數(shù)據(jù)顯示，截至2019年底，雅居樂產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)已布局10個省、16個城市，獲取超過510萬平方米的土地，貨值超過600億元。在報告期內(nèi)已有包括威海冠軍體育小鎮(zhèn)和寶坻津僑國際小鎮(zhèn)等6個分別分布在天津、威海、襄陽、鄭州等城市的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)項目銷售表現(xiàn)良好。
在業(yè)內(nèi)人士看來，產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)平均綜合土地成本僅人民幣1530元/平方米，地價和房價比例在15%之內(nèi)，性價比非常高，隨著小鎮(zhèn)業(yè)務占比的不斷提高，將給企業(yè)帶來更大的利潤空間。
深化全國布局鞏固成本優(yōu)勢
從早些年海南與云南的文旅地產(chǎn)，到升級后的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，一直以來，大盤開發(fā)模式都是雅居樂的長項，雅居樂也因此被稱為中國文旅地產(chǎn)專家。由于大盤模式獲取的地價較低，能給企業(yè)帶來更大的利潤空間。
受到政策調(diào)控和海南房地產(chǎn)市場幾乎冰封的影響，2019年雅居樂高毛利的海南項目結(jié)轉(zhuǎn)收入減少。集團全年收獲毛利183.58億元，毛利率跌至30.5%
雖然如此，海南項目仍是雅居樂集團董事局主席陳卓林眼中的“金蛋”。實際上，從全行業(yè)來看，2019年上市房企平均毛利率是30.3%，雅居樂毛利率能達到30.5%，仍是一個不錯的盈利水平。
雅居樂相關(guān)人士還透露，隨著2018年海南限購政策中相關(guān)規(guī)定的到期，這些毛利高的項目所產(chǎn)生的確認收入與2019年相比將出現(xiàn)大幅提升，明年毛利率水平將至少維持在30%以上。
事實上，為有效化解單一市場的波動風險，近年雅居樂堅持按照“2+3+N”城市群的策略積極調(diào)整土儲戰(zhàn)略，進一步實現(xiàn)土儲結(jié)構(gòu)和布局的均衡。
從實際銷售結(jié)果來看，這一戰(zhàn)略已顯現(xiàn)成效。2019年珠三角和長三角城市群作為戰(zhàn)略深耕城市群合計貢獻率高達56%。此外，中西部的業(yè)績占比為15.3%，京津冀占比近8%、南部沿海及其他城市群占20%。
此外，2019年雅居樂又通過招標、拍賣、掛牌及股權(quán)收購等多元化購地渠道進一步優(yōu)化了布局。全年共新增42個新項目，預計總建筑面積達1090萬平方米，而新購土地中40%位于珠三角、長三角等戰(zhàn)略深耕城市群，另有43%投資額分布在標準聚焦城市群如京津冀、中西部、成渝等。
年報顯示，截至2019年12月31日，雅居樂已在75個城市布局，共擁有3970萬平方米的權(quán)益土地儲備。
值得注意的是，通過多元化購地等策略，雅居樂的土地成本優(yōu)勢進一步鞏固，平均土地成本為3930元/平米，土地綜合地價和房價比例在22%左右，提前鎖定了利潤空間。
多元盈利模式穩(wěn)健均衡
在前幾年提出“以地產(chǎn)為主，多元業(yè)務并行”的發(fā)展戰(zhàn)略后，近年雅居樂不斷加大轉(zhuǎn)型力度，多元產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)主業(yè)有效協(xié)同，構(gòu)建更加穩(wěn)健均衡的多元盈利模式。在包括萬科、遠洋等房企都公開表示未來將重新聚焦地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)的背景下，雅居樂卻收獲了不一樣的成果。
2019年，雅居樂在多元業(yè)務方面再次投資約100億元，用以拓展34個新增的非地產(chǎn)項目。而據(jù)管理層介紹，迄今為止，雅居樂在多元化方面的投資額，已經(jīng)超過350億元，與其他一些房企“雷聲大雨點小”的多元化探索形成鮮明對比。
對雅居樂而言，多元化戰(zhàn)略帶來的不僅是增長點的轉(zhuǎn)變，更重要的是盈利模式的調(diào)整和優(yōu)化。
在多年的積極投資與精細運營下，雅居樂的非地產(chǎn)板塊已經(jīng)進入收獲期，尤其是以雅生活、環(huán)保、雅城科創(chuàng)等為代表的多元業(yè)務實現(xiàn)了持續(xù)高速增長，已經(jīng)成為雅居樂新的利潤增長點。
截至2019年底，非地產(chǎn)業(yè)務板塊營業(yè)額合計為60.61億元，同比大幅增長66%，2017-2019年復合增長率高達61%；經(jīng)營利潤為14.31億元，過去三年復合增長率更高達92%。整個非房業(yè)務收入的占比已經(jīng)達到了10.1%，較上一年增加3.6個百分點。
在增長最為明顯環(huán)保領(lǐng)域，2019年營業(yè)額及經(jīng)營利潤分別為人民幣15.10億元及3.35億元，分別較去年增加146.1%及69.6%。在全國共布局45個環(huán)保項目，環(huán)保業(yè)務每年設計最高危險廢物處理規(guī)模已逾330萬噸，安全填埋庫容逾1,800萬立方米，其中危險廢物處理業(yè)務和安全填埋兩個領(lǐng)域已占據(jù)行業(yè)領(lǐng)先地位。
而同樣占據(jù)行業(yè)龍頭地位的雅生活也表現(xiàn)不俗，毛利及凈利潤分別為人民幣18.83億元及人民幣12.92億元，較上一年分別增加46.0%及59.3%。股東應占利潤為人民幣12.31億元，同比增加53.7%。在2019年，雅生活還成功收購中民物業(yè)及新中民物業(yè)60%股權(quán)，創(chuàng)行業(yè)最大一宗并購案例。收購完成后，在管面積將突破5億平方米，盈利能力及品牌實力將大幅提升。
憑借著優(yōu)異表現(xiàn)，雅生活近期獲納入恒生綜合指數(shù)及恒生滬深港通大灣區(qū)綜合指數(shù)成份股?；ㄆ臁⒏呤?、瑞銀、摩根士丹利等十多家權(quán)威券商重申雅生活“買入”、“跑贏大市”評級，維持雅生活行業(yè)首選，許多投行提升公司目標價，充分肯定雅生活的成長性。
此外，2019年底更名成立的“雅城科創(chuàng)集團”，已完成人居科技、EPC/總承包兩大業(yè)務體系的搭建。據(jù)悉，未來雅城科創(chuàng)集團將不再把業(yè)務主要聚焦于傳統(tǒng)的EPC/總承包領(lǐng)域，取而代之的將是人居科技板塊。而人居科技板塊涵蓋了綠色景觀、智慧家居裝飾、設計咨詢?nèi)笾鳡I業(yè)務，具備更大的發(fā)展空間。
而成立時間最短的房管業(yè)務方面，實現(xiàn)當年成立當年盈利，目前已在粵港澳大灣區(qū)、長三角和成渝等在核心都市圈儲備逾600億元貨值，綜合實力也位居行業(yè)前列，被授予2020中國房地產(chǎn)代建運營引領(lǐng)企業(yè)（TOP2）榮譽。

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