“2019年沖刺350億，2020年沖刺500億，2023年遠在千億之上?！崩钣狼盎貧w中交地產（SZ：000736）后設定的目標還言猶在耳，但卻在規模的追逐中，陷入了增收不增利的尷尬境地。
中交地產財報數據顯示，2019年，中交地產實現營收140.63億元，同比增長57.17%；但歸母凈利潤卻下滑33.01%至5.43億元。與此同時，報告期內，中交地產實現全口徑簽約銷售金額293.87億元，僅實現350億銷售目標的83.96%。
盡管如此，中交地產方面對藍鯨房產表示“2020年500億的目標不動搖，甚至還要力爭更多。”為此，2020年以來，中交地產不僅在土地市場顯示出了強烈的擴張需求，同時代建板塊的建設也在有條不紊的進行中。但在行業大環境持續低迷的2020年，中交地產這種輕重資產并舉的模式，能否真的助力其實現規模突破？
少數股東損益拖累利潤增長
4月6日，中交地產交出了李永前回歸后的第一份成績單。
報告期內，中交地產實現全口徑簽約金額293.87億元，未能完成全年350億元的銷售目標。知名房地產評論員嚴躍進分析，一方面受市場下行的大環境影響，另一方面也說明企業應對風險的能力相對薄弱，銷售受到制約。
而在銷售未達標的同時，中交地產還陷入了“增收不增利”的尷尬局面。報告期內，中交地產歸屬于上市公司股東的凈利潤約為5.43億元，比2018年同期下滑33.01%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤約為2.59億元，比2018年同期下滑9.53%。
中國企業資本聯盟副理事長柏文喜對藍鯨房產表示，一般而言在毛利率大幅下降或者成本、各項計提大幅上升的情況下，房企會出現增收不增利的現象。對此，中交地產解釋稱，一是上年同期因同一控制下合并確認投資收益，本年無此項；二是計提資產減值準備和信用減值準備減少了當期凈利潤；三是少數股東損益的影響。
藍鯨房產查詢財報獲知，2019年，中交地產在對存貨按照成本與可變現凈值進行估算時，對位于天津、武漢、青島、長沙等城市的在建項目可變現凈值低于賬面價值以及存在減值損失的數個項目進行存貨跌價計提準備，共計4.21億元。受此影響，中交的資產減值準備計提達到了4.22億，外加信用減值1.29億準備計提，使得其2019年凈利潤損失5.51億。而資產減值損失占凈利潤的比重也由2018年的14.06%增加至2019年的49.1%。
除此以外，其少數股東損益在2019年大幅增加69.3%至5.79億元，而同期歸母凈利潤增速為-33.01%，歸母凈利潤也較2018年同期下降2.67億元。藍鯨房產據公開數據計算獲知，2019年，中交地產少數股東損益占凈利潤的比重為51.6%，較去年同期增加29.91%，成為蠶食2019年凈利潤的最大元兇。業內人士指出，中交地產少數股東損益的大幅增加，是在規模的推動下，合作項目增多導致。
藍鯨房產注意到，在中交地產披露的55個項目中，僅有7個為中交100%持有。而據克而瑞統計數據口徑，2019年，中交地產權益銷售金額占全口徑銷售金額的比重也由去年同期的92.33%降至60.6%。
房地產評論員嚴躍進表示，此種情況也要防范企業是否有通過少數股東損益變現流出企業盈利的情況存在。
500億下的“三步走”戰略
雖然換帥后的首秀并不算圓滿，但卻并沒有動搖中交地產2020年500億的銷售目標。中交地產方面對藍鯨房產表示“2020年500億的目標不動搖，甚至還要力爭更多?！?br/>為了實現500億目標，從年初開始，中交地產就加快了拿地步伐。據藍鯨房產不完全統計，2020年至今，中交地產持續加碼了北京、鄭州、重慶、天津、武漢、蘇州、昆明、佛山等8個城市，累計花費逾150億元，平均每9天便將一宗地塊收入囊中。其中，更是創造了在不到一個星期時間內，連續3次出手北京拿地的記錄。
同時，中交地產的代建業務也正式步入正軌。
在綠城中國（HK:03900）學習的5年間，李永前見證了代建業務對綠城中國業績的影響，回歸中交地產后，李永前便提出了效仿綠城“兩條腿”走路，即輕重資產并舉的開發模式。為了學習代建經驗，李永前還曾委派一批高管前往杭州，向綠城中國“取經”。在李永前的推動下，中交地產的代建公司中交房地產管理集團有限公司，于2020年1月13日完成更名和工商注冊。據悉，中交的重資產模式就是在東部、西部、南部、北部、中部五大戰略區域繼續以房地產開發為主，而輕資產則是以聯合置業為平臺，推進代建開發。
不過業內人士指出，雖然代建業務毛利率高達50%、凈利潤率約20%，與傳統房地產業務相比更能穿越周期、對沖行業下行風險。但代建業務對房企的品牌、資源、技術經驗以及市場影響力有很好的要求，并非所有房企都能夠做好代建。對此，上海中原地產分析師盧文曦對藍鯨房產表示，中交地產央企的身份，足以為其背書。
除此之外，中國交通建設股份有限公司（以下簡稱“中交股份”）與中交房地產集團的資產整合，也為中交地產實現500億目標增添了動力。有市場消息指出，中交股份有意將其旗下所有房地產投資項目劃歸到中交房地產集團進行管理，尤其是實現中交投資的房地產項目與中交房地產集團的整合。而把主營業務資產全部注入上市公司，則一直是中交房地產集團所傾向的。
“三大”戰略加持下，中交地產或可沖擊500億，不過值得一提的是，受疫情影響，中交地產2020年第一季度的銷售表現并不理想。據克而瑞統計數據顯示，2020年1-3月，中交地產全口徑銷售金額較去年同期減少38.91%至28.1億元。僅實現全年銷售目標的5.62%。這也意味著，在銷售目標不變的情況，中交地產的銷售任務全部押注在下半年，其壓力并不輕。

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