3月31日，綠地香港在線上召開(kāi)了2019年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。與董事局主席陳軍并列出席業(yè)績(jī)會(huì)的是助理總裁陳增立和董事會(huì)秘書雷雨。
和過(guò)往一樣，業(yè)績(jī)會(huì)依然是在陳軍的致辭中拉開(kāi)序幕。
“遲日江山麗，春風(fēng)花草香。”他選了首杜甫的絕句作為開(kāi)場(chǎng)，按照陳軍的解釋，“疫情不能阻止花暖花開(kāi)美好季節(jié)的到來(lái)”，某種程度上似乎也暗合了手握這樣一份成績(jī)單的他對(duì)未來(lái)的憧憬與向往。
和半年報(bào)時(shí)一樣，綠地香港再次將媒體業(yè)績(jī)會(huì)和投資者會(huì)合二為一。
2020年是綠地香港成立的第7年，陳軍感慨“6年蛻變讓綠地香港各方面都有了較大幅度的提升”，他預(yù)判，受疫情影響，“今年對(duì)房地產(chǎn)的政策支持將有所放松，會(huì)通過(guò)政策調(diào)節(jié)使行業(yè)發(fā)展更加平穩(wěn)”。堅(jiān)信綠地香港這艘帆船，無(wú)論順風(fēng)逆風(fēng)皆可前行。
18%凈負(fù)債率創(chuàng)歷史新低
年報(bào)顯示，2019年，綠地香港合約銷售額484.58億元，同比增加28%；現(xiàn)金回款率超90%，合約銷售面積327.2億元，平均合約銷售單價(jià)約為14810元；得益于售出及交付物業(yè)面積增加，營(yíng)收較2018年增加約14%至176.62億元，截至2019年底已售未結(jié)的收入達(dá)530億元。
利潤(rùn)方面，報(bào)告期內(nèi)，綠地香港凈利潤(rùn)達(dá)30.41億，同比增長(zhǎng)54%；歸母凈利潤(rùn)達(dá)24.74億元，同比增長(zhǎng)43%；凈利率達(dá)17.22%，同比上漲4.39個(gè)百分點(diǎn)；毛利率達(dá)30.89%，同比上漲4.1個(gè)百分點(diǎn)；每股盈利達(dá)0.88元，同比增加44%。
陳軍表示，毛利率顯著增長(zhǎng)主要有三方面原因，一是完成上海五里橋項(xiàng)目交割后，收益較多，二是集采提高效益、降低成本，三是項(xiàng)目自身較強(qiáng)的溢價(jià)能力。他坦言，受限于行業(yè)下行，行業(yè)利潤(rùn)規(guī)模不會(huì)有大規(guī)模增長(zhǎng)，去年毛利率的高增幅很難持續(xù)，“未來(lái)會(huì)回歸到行業(yè)正常水平”。
去年，綠地香港宣布出售上海五里橋項(xiàng)目。陳增立形容該交易是去年一個(gè)成功的安排，“出售是算進(jìn)投資收益，在去年的賬面上體現(xiàn)利潤(rùn)貢獻(xiàn)是10億多一點(diǎn)。實(shí)際上，整個(gè)項(xiàng)目的凈利潤(rùn)非常可觀，將近30億左右”。
據(jù)其介紹，“未來(lái)不排除出售整體性物業(yè)，包括一些前期自持的物業(yè)，會(huì)基于綜合考慮看整體經(jīng)營(yíng)安排”。根據(jù)年報(bào)，截至2019年底，綠地香港土儲(chǔ)按物業(yè)類型劃分來(lái)看，商辦物業(yè)占比22%。
陳軍重申了綠地香港的交易邏輯，“你拿到手的這些資金未來(lái)收益是否超過(guò)現(xiàn)在持有物業(yè)的收益”。在他看來(lái)，項(xiàng)目變現(xiàn)后未必馬上投入拿地，視當(dāng)下情況而定，如果市場(chǎng)進(jìn)入上升通道可以投入在土地端。
負(fù)債方面，截至2019年，綠地香港持有貨幣現(xiàn)金103億元。期末凈負(fù)債率降至18%，這一數(shù)據(jù)不僅創(chuàng)下綠地香港歷史新低，也是目前港股規(guī)模內(nèi)房企中的最低值。期末，公司有息債務(wù)余額133.89億元，其中63%為長(zhǎng)期債務(wù)，37%為短期債務(wù)，加權(quán)平均融資成本5.87%。
業(yè)績(jī)目標(biāo)550億
凈負(fù)債率創(chuàng)歷史新低，并未影響綠地香港在規(guī)模上的擴(kuò)張。
報(bào)告期內(nèi)，綠地香港在12個(gè)城市收購(gòu)了18幅地塊，新增土地儲(chǔ)備549萬(wàn)平方米，新增貨值約619億元，新進(jìn)常州、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、南通、宣城、梧州、欽州7個(gè)城市。按區(qū)域分布來(lái)看，江浙皖合計(jì)占比49%，另外一半分布在廣西和云南。
截至2019年末，綠地香港擁有土地儲(chǔ)備約2137萬(wàn)平方米，布局于全國(guó)25個(gè)城市，合計(jì)62個(gè)項(xiàng)目，其中86%分布在泛長(zhǎng)三角區(qū)和一帶一路門戶區(qū)，剩余主要在海南自貿(mào)區(qū)、粵港澳大灣區(qū)和其他區(qū)域。
值得注意的是，上述項(xiàng)目的平均樓板價(jià)僅為2648元/平方米，管理層在會(huì)上介紹稱，地價(jià)低主要由于大部分項(xiàng)目是通過(guò)戰(zhàn)略勾地或與地方國(guó)企合作開(kāi)發(fā)。
對(duì)于市場(chǎng)關(guān)注的業(yè)績(jī)目標(biāo)，陳軍表示，2020年綠地香港可售貨值780億元，目標(biāo)銷售550億元，會(huì)根據(jù)二、三季度的政策來(lái)調(diào)整計(jì)劃。他坦言疫情影響非常大，2月3號(hào)綠地香港啟動(dòng)了復(fù)工準(zhǔn)備工作， “目前100%已經(jīng)復(fù)工了，恢復(fù)正常了”。
他進(jìn)而提到，今年會(huì)關(guān)注信息技術(shù)的應(yīng)用，此次互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)銷售發(fā)揮了非常大的作用。借力于在線營(yíng)銷，綠地香港“找到了另一個(gè)賽道，一季度銷售基本達(dá)到我們的想法，盡管有一些差距”。
陳軍將希望寄托在二、三、四季度的表現(xiàn)，“從目前的判斷，政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持會(huì)有一定的放松，公司會(huì)在不同時(shí)點(diǎn)中做不同調(diào)節(jié)”。
陳增立對(duì)全年的供貨計(jì)劃做了補(bǔ)充，“今年做了比較周密的安排，一季度大概是22%，二季度22%，三季度25%，四季度32%”。
對(duì)于全年的投資計(jì)劃，陳軍給出的答案是全年整體計(jì)劃200億元，他透露，“去年三季度至四季度的過(guò)渡中，我們已經(jīng)看到了土地市場(chǎng)的發(fā)展變化，因此保留了較多的現(xiàn)金，今年一季度有不少收獲，二季度會(huì)有更多布局。重點(diǎn)聚焦長(zhǎng)三角、大灣區(qū)和一帶一路國(guó)家戰(zhàn)略發(fā)展區(qū)域。”
陳增立補(bǔ)充道，按照綠地香港的現(xiàn)金流狀況，未來(lái)的還款壓力比較小，考慮進(jìn)行一些土地項(xiàng)目的儲(chǔ)備。
事實(shí)上，綠地香港正在加快布局云南昆明的步伐，云南的大盤項(xiàng)目已然成為綠地香港新的增長(zhǎng)點(diǎn)。2019年，綠地香港的熱銷項(xiàng)目中，排在前兩位的是昆明綠地東南亞中心銷售37.43億元和昆明綠地滇池國(guó)際健康城銷售額35.53億元。
今年前三個(gè)月，綠地香港通過(guò)土地拍賣市場(chǎng)、收并購(gòu)、政府簽約等形式，落地多個(gè)項(xiàng)目。
陳軍坦言對(duì)云南項(xiàng)目的看好，在其看來(lái)，“昆明還是有比較大的空間，一部分的產(chǎn)品是本地的居民，另一部分產(chǎn)品是適應(yīng)時(shí)代的需求，追求高標(biāo)準(zhǔn)的需求”。

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