[摘要] 2020?2022年，房地產境內債到期量分別為4316億元、6212億元和3764億元。2020年下半年開始進入償債高峰期，連續6個季度到期量超過1200億元。
時代周報記者 楊靜 發自杭州
債務違約的房企又多了一家。
近日，上海清算所公告稱，截至12月24日，尚未收到安徽省外經建設 集團 有限公司2018年度第三期中期票據的付息資金。對此，安徽省外經建設 集團 有限公司方面公告稱，事出公司流動性緊張，正在積極籌措償債資金。
據時代周報記者不完全統計，2019年以來，已經有15只房地產行業債券出現違約。發行主體均為中小型房企，包括頤和地產、國購投資、華業資本(600240)等。
當中，第一家宣布債務違約的上市房企—新昌集團 00404.HK ，于2019年12月31日9時，在香港資本市場被摘牌。
始于2015年的房企發債窗口期，受益于當時發行主體擴容和審批機制的改革，房地產公司債規模曾一度迎來井噴，其中大部分公司債年限是“3+2”或“2+2”。
償債高峰期已經到來。
按照華泰證券(601688)的統計，2019年房地產境內債到期量為4240億元，月均到期量為357億元，同比大幅提升100%。2020?2022年，房地產境內債到期量分別為4316億元、6212億元和3764億元。2020年下半年開始進入償債高峰期，連續6個季度到期量超過1200億元。

同樣，房企海外債到期規模也在走高。767股票知識網數據顯示，2019年至2021年，分別為237.57億美元、297.86億美元和316.38億美元。
12月30日，在國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖看來，“對于當下的房地產企業來說，不做好應對，一定會出現流動性的困難”。
債務滾雪球
事實上，房企的有息負債已經進入高位，有息負債被認為是衡量房企真實負債水平的重要指標。
國內調研機構根據上市房企2019年半年報數據匯總統計發現，80家上市房企的有息負債總規模為6.61萬億元，較2018年年末上漲10.45%。
當中，有息負債超過千億元房企已經達到20家。
截至2019年11月克而瑞全口徑銷售超過千億元的27家房企中，15家有息負債超過千億元。恒大、碧桂園和融創中國分別以8131.7億元、3317.6億元和3083億元的有息負債位居前三。
據不完全統計，剔除提前兌付和回售因素，目前有14家房企2020年的到期債務規模超過100億元。
其中，萬科為最高達600多億元，恒大、萬達和碧桂園次之，分別為近500億元、約400億元和約300億元。前20強房企中，還包括了綠地、綠城、龍湖、新城、融創和世茂6家房企。此外，像雅居樂、泛海、龍光和新湖中寶(600208)4家房企2020年的到期債務也破百億元。
高負債被業內認為是雙刃劍式的存在。
在時代周報記者采訪中，多位房企業內人士對時代周報記者表示，未來繼續通過以往一樣的高債務杠桿來撬動規模發展，已不可持續。
“房企必須要轉向積極利用經營杠桿，通過自身運營能力和品牌溢價能力帶來競爭力?！苯?，某前十強房企區域總裁對時代周報記者表示。
光大證券(601788)近期發布的一份研究報告也在發出提醒，地產企業已過規模為王的時代，邁入現金流為王、加速銷售回款的時代。
融資端壓力
對房企融資凜冬已至的感受，已經不止一次在業內發酵。
2019年8月底的業績發布會上，融創中國董事長孫宏斌給出了“史無前例”一詞來形容當下的融資環境。
12月中旬，濱江集團(002244)董事長戚金興向時代周報記者表示：“對于房企來說今年未必是最難的日子，如果不轉換思路，未來可能會更加難過。”
在他們的理解里，房企融資已經趨嚴且更加規范。企業債券融資、銀行融資，以及相對來說成本更高的房企非標融資渠道，正在縮緊。
以非標融資中的信托為例，截至2019年三季度末，全國68家信托公司投向房地產的信托資金余額2.78萬億元，較二季度減少1480.67億元，環比下降5.05%。房地產信托4年來首現增速負增長。
監管對融資端的嚴控動作在5月開始已經有征兆。
當月，銀保監下發的《中國銀保監會關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》 銀保監發〔2019〕23號 已經對信托、對房企的前端融資以及銀行業對于房地產行業宏觀政策的執行作出規定。
天風證券12月發布的報告看來，從央行的一系列表態來看，簡單放松房企的融資顯然面臨較多的約束。原因一是《中國金融穩定報告 2019 》指出我國的中國住戶部門債務負擔已經由 2018 年低于國際平均水平上升為與國際平均水平相當，且部分地區住戶部門和一些低收入家庭債務風險較為突出；另一方面，房地產市場風險可能在某些區域顯現，并可能傳導至金融機構。
“所以未來政策走向預計僅僅是微調。”報告稱。
“想要通過赴港進行補血的小房企也需要改變認知?！?2月30日，某前二十強房企總裁對時代周報記者表示，招股階段認購不足、開盤遇冷甚至是破發以及市值低估，正成為這些借助香港資本市場求生中小房企的現狀。
數據應證，對比2018年7家內地赴港上市房企總計98.3億元人民幣的募資總額，2019年的6家募資總額為86.9億元。
在黃立沖看來，即便2020年政策貨幣端有所放松，也更利好于大型房企，由于外部大環境并未明顯改善，投資者未必會對內地中小房企新股和債券的認購意欲明顯加強。
借新還舊
作為資金密集型行業，房地產目前依舊離不開融資“輸血”。銷售端回流現金的同時，借道海外美元債融資，正重新成為房企在國內融資不暢環境下的選擇。
跡象在2019年四季度開始顯現，時代周報記者不完全統計，11月已經有19家內地房企先后發布美元債，總額約50億美元。單月創2019年新高，其中，萬科、旭輝、正榮、佳兆業更是接連發行2只境外債。
12月，包括力高集團、佳源國際控股等在內的10家中小型房企也加入發行美元債的隊伍。
利率處在高位，往往是不少中小房企發行美元債的共性。例如，毅德國際發行的美元優先無抵押票據，年利率最低14%；佳源國際合共額外發行6750萬美元票據，利率為13.75%；華南城擬發行1.5億美元2020年到期優先票據，利率11.5%。
“如果能夠通過發行美元債融到錢，公司肯定還會繼續，不管成本是不是高。房企也只能通過借新還舊來滾動境外融資。我們也會在銷售端發力，爭取更多的現金回流。”2019年12月30日，上述發債房企中的某公司融資部負責人羅敏 化名 回應時代周報記者，按照7月發改委發布的778號文規定，境外美元債所籌的資金只能用于置換未來一年內到期的中長期債務。
在羅敏看來，較低的融資成本是大中型房企或者央企房企的天然優勢，資源也在向這些房企傾斜。以華潤為例，其12月發行的一筆10.5億美元的永續債，利率僅3.75%。
“美元債融資并不是房企重要的融資渠道，銷售回款、銀行信貸才是更主流的方式?！?2月30日，另一前十強房企融資部總經理對時代周報記者表示，“對于比較依賴美元債融資的房企需要謹慎匯率波動帶來的影響?！?br/> 國際評級機構惠譽在報告中稱，開發商當務之急是維持現金流和去杠桿，而大型開發商和小型開發商之間的增長策略可能會有所不同。究其原因，融資成本和融資難度是關鍵。

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