12月19日，富力地產(chǎn)宣布了上市14年以來(lái)的首次配股，其籌集的37億港元將用于償還債務(wù)。同最初的方案相比，富力配股最終無(wú)論是發(fā)行規(guī)模還是價(jià)格都大幅縮水，即便富力已經(jīng)折價(jià)配股了，市場(chǎng)也仍不買(mǎi)賬。37億港元的融資相對(duì)富力地產(chǎn)3000億的總債務(wù)來(lái)看，顯得杯水車(chē)薪....
12月19日，富力地產(chǎn)宣布了上市14年以來(lái)的首次股份增發(fā)配股，稱(chēng)委托代理配售總共2.73億股新H股，配售價(jià)格為13.68港元/每股，較18日收盤(pán)價(jià)折讓約7.19%，預(yù)計(jì)籌資37.35億港元，用于償還境外債務(wù)性融資。
實(shí)際上，這份增發(fā)新H股的方案早在去年11月就提出了，原本計(jì)劃發(fā)行8億多新股，相當(dāng)于擴(kuò)大后股本約20%，如按當(dāng)時(shí)股價(jià)完成配售，可募資90多億港元。彼時(shí)富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉曾在與分析師會(huì)面中稱(chēng)，配股價(jià)不會(huì)低于15至16元。
但最終無(wú)論是發(fā)行規(guī)模還是價(jià)格都大幅縮水，即便富力已經(jīng)折價(jià)配股了，市場(chǎng)也仍不買(mǎi)賬。截止12月24日，富力地產(chǎn)至配股后股價(jià)下跌幅度達(dá)到4.6%，報(bào)14.16元。
由于港資低迷，配售新股或非最佳時(shí)機(jī)。為何富力在市場(chǎng)不看好的情況下寧愿縮量縮價(jià)也要配股融資呢？迫切的股權(quán)融資背后，或是富力的資金壓力所逼。配股融資還債后，富力的凈負(fù)債率預(yù)計(jì)從6月底的219%降至204%，但不會(huì)實(shí)質(zhì)性改變其財(cái)務(wù)杠桿。
而在配股前，匯豐已將富力地產(chǎn)評(píng)級(jí)由“買(mǎi)入”降至“持有”，目標(biāo)價(jià)由17.7港元下調(diào)至13.9港元。如今看來(lái)這個(gè)預(yù)測(cè)實(shí)在恰如其分。
盡管富力降價(jià)促銷(xiāo)，拼命賣(mài)樓，放緩拿地回籠資金，但在龐大的債務(wù)壓力下，”造血“孱弱的富力地產(chǎn)只能通過(guò)不斷融資來(lái)“借新還舊”。昔日“華南五虎”之首，已經(jīng)被恒大、碧桂園遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在身后，2018年的銷(xiāo)售額排名已經(jīng)跌出行業(yè)前二十，而富力如今的窘迫或同其過(guò)去數(shù)次在樓市調(diào)控里踏空，并過(guò)度執(zhí)著于商 業(yè)地產(chǎn)有關(guān)。
1600億銷(xiāo)售未完成，李思廉被“日常”打臉
今年7月份，富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉親自起草了一份《關(guān)于要求地區(qū)公司確保完成銷(xiāo)售任務(wù)目標(biāo)的通知》。這份文件透露了兩個(gè)重點(diǎn)，一是富力地產(chǎn)稱(chēng)集團(tuán)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)離既定的全年銷(xiāo)售目標(biāo)仍有差距，要加大銷(xiāo)售力度，二是在2019年下半年暫停拿地，房企不拿地。
不拿地，要業(yè)績(jī)，重銷(xiāo)售而輕拿地，富力地產(chǎn)受困現(xiàn)金流的局面似乎異常清晰。
即便如此，李思廉仍不承認(rèn)公司生存遇到了困難，他在中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示：“誰(shuí)說(shuō)今年的市場(chǎng)差？沒(méi)有很差。你看見(jiàn)哪一家公司很差？一家都沒(méi)有。”并聲稱(chēng)，富力地產(chǎn)下半年權(quán)益銷(xiāo)售額應(yīng)該在900億-1000億左右，大概率可以完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)。然而事實(shí)卻是，李思廉再一次被打臉了。
12月2日，富力地產(chǎn)披露了2019年11月未經(jīng)審核營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)，截止到11月底，富力年內(nèi)錄得總權(quán)益合約銷(xiāo)售金額約1203.5億元，銷(xiāo)售面積達(dá)約1120.8萬(wàn)平方米，同比去年分別上升了6%和26%。但相比于1600億的目標(biāo)，還有400億的缺口，大概率是無(wú)法完成目標(biāo)的。
去年富力計(jì)劃配股融資，在與分析師的會(huì)面中，李思廉曾自信透露配股價(jià)不會(huì)低于15至16元，但結(jié)果比預(yù)想的要相差很多。而縱觀過(guò)往，李思廉的預(yù)測(cè)偏差似乎貫穿了公司的整個(gè)發(fā)展路徑。從2008年商業(yè)地產(chǎn)過(guò)度擴(kuò)張、2014年錯(cuò)失一線城市紅利，數(shù)次在樓市里踏空，2017年其又以199億元鯨吞萬(wàn)達(dá)旗下77家酒店資產(chǎn)，這場(chǎng)看似“便宜”的6折交易，讓富力攀上了難以翻越的債務(wù)高山。
有人曾用這么一句話來(lái)評(píng)價(jià)富力地產(chǎn)的十年：“成也李思廉，敗也李思廉”。
2018年富力地產(chǎn)沖進(jìn)了千億房企俱樂(lè)部——事實(shí)上早在2014年，李思廉便早早地提出要在2016年沖刺千億目標(biāo)。然而事與愿違，在經(jīng)歷兩年的折戟和沉淀后，富力地產(chǎn)才于去年艱難踏進(jìn)了1300億元的年度目標(biāo)。2018年底國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨凜冬，諸多大型房企銷(xiāo)售額都有所下降，而富力是將跟銷(xiāo)售代理公司簽訂的代銷(xiāo)合同金額都劃拉劃拉算進(jìn)來(lái)，有的房子根本還沒(méi)賣(mài)出去，也被算成了銷(xiāo)售額，卯足勁擦邊完成了這1300億元的目標(biāo)。
然而緊急趕工中，富力各地樓盤(pán)惡性事件不斷，出了好幾起“人命”事件。而蘇州富景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司近期因“未取得建筑工程施工許可證即擅自施工”，兩項(xiàng)目遭罰款也在某種程度上說(shuō)明了富力地產(chǎn)急需變現(xiàn)回籠資金的壓力。
3000億負(fù)債壓頂
財(cái)報(bào)顯示，2019年上半年末，富力地產(chǎn)總負(fù)債為3340.46億元，同比增長(zhǎng)了12.73%，幾乎與企業(yè)資產(chǎn)總額持平。其中有息借款總額達(dá)1955億元，比2018年末增加322億元，凈負(fù)債從2018年末的1285.9億元升至1564.7億元，凈負(fù)債率高達(dá)219%，遠(yuǎn)高于99.62%的行業(yè)均值。
而截至2019年三季度末，富力的總負(fù)債繼續(xù)上升至3428.4億元，貨幣資金約有304.2億元，較2018年末增長(zhǎng)15.7%，其2020年將有逾280億元人民幣的債務(wù)實(shí)際到期。所以，在富力房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷(xiāo)售連年達(dá)不到目標(biāo)”造血“能力差的情況下，李思廉與張力似乎達(dá)成了“狠抓銷(xiāo)售”的共識(shí)。
2018年，富力地產(chǎn)公開(kāi)發(fā)債超20次，融資500億元以上。今年富力還是以借錢(qián)度日為主，上半年，富力又新增境內(nèi)融資386.9億元、境外融資28.3億美元 相當(dāng)于人民幣194.3億元 。這樣進(jìn)行大額、高息發(fā)債，使得富力地產(chǎn)的融資成本飆升。即便境外債務(wù)的額度，僅相當(dāng)于境內(nèi)債務(wù)的一半，但其融資利率卻為7.29%，高于境內(nèi)債6.27%的利率。
不過(guò)，上交所和深交所信息顯示，下半年來(lái)，富力地產(chǎn)并未獲批發(fā)行新的公司債。所以不難理解，為何富力寧愿大幅折價(jià)也要配股融資了。然而，富力地產(chǎn)此番配售新股規(guī)模相對(duì)較小，并不會(huì)實(shí)質(zhì)改善其財(cái)務(wù)杠桿，對(duì)其整體信用狀況的提升作用也不大。也就是說(shuō)，未來(lái)公司還是得靠發(fā)債以及銀行貸款融資。
大筆收購(gòu)反被拖累
在外界看來(lái)，富力地產(chǎn)如今的窘迫源于2017年7月19日的那場(chǎng)世紀(jì)大交易——富力地產(chǎn)以6折、199億元的代價(jià)收購(gòu)萬(wàn)達(dá)旗下77家酒店資產(chǎn)，在簽約之前，富力仍在砍價(jià)。富力地產(chǎn)似乎尤為熱衷商業(yè)地產(chǎn)，深受港商影響的李思廉一直想把香港商業(yè)地產(chǎn)的成功經(jīng)驗(yàn)引入內(nèi)地房地產(chǎn)。
2003年富力地產(chǎn)在廣州珠江新城重倉(cāng)押地，還放出豪言稱(chēng)，珠江新城的地“出一塊拿一塊”，大規(guī)模進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，欲學(xué)習(xí)新鴻基以商業(yè)物業(yè)來(lái)平衡住宅物業(yè)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。2004年的博鰲地產(chǎn)論壇上，地產(chǎn)界大佬王石稱(chēng)，“商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目很難取得較高比例和長(zhǎng)期的融資支持，不管是出租還是出售都不討好，搞出租而自身沒(méi)有資金實(shí)力必死無(wú)疑。”此番話遭到了李思廉的直懟。
然而富力由于缺少像萬(wàn)達(dá)那樣通過(guò)售賣(mài)商業(yè)物業(yè)周邊的住宅物業(yè)來(lái)補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金的成熟操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，只能通過(guò)高負(fù)債、高杠桿來(lái)獲取發(fā)展所需的資金，為其日后發(fā)展埋下了禍根。在2008年金融危機(jī)下，高速開(kāi)發(fā)商業(yè)和住宅的富力資金鏈幾近斷裂，靠著四萬(wàn)億政策刺激以及房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，才得以度過(guò)難關(guān)。
瘋狂過(guò)后，激進(jìn)的富力“變乖”，不成想?yún)s讓富力錯(cuò)過(guò)了2014年的一線城市紅利。2014年后，新一輪調(diào)控來(lái)臨，再次走到生死邊緣的富力，依靠政府救市存活了下來(lái)。沒(méi)成想2015年，2015年，政府調(diào)控放松，一線城市房?jī)r(jià)飆漲，富力又踏空了這波行情，登頂后的數(shù)年間，富力地產(chǎn)靠著“實(shí)力”完美避開(kāi)了樓市上漲行情。
不過(guò)，富力并非打算就此放棄商業(yè)地產(chǎn)，盡管后來(lái)減少了發(fā)展新投資物業(yè)，但卻加大了已建成投資物業(yè)的運(yùn)營(yíng)和投入。而回報(bào)慢的商業(yè)地產(chǎn)，導(dǎo)致富力地產(chǎn)現(xiàn)金回流慢。曾經(jīng)的華南五虎之首，不僅被恒大、碧桂園遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在身后，還被踢出第一房企梯隊(duì)，淪為三流房企。
2016年，富力的負(fù)債總額已經(jīng)達(dá)到1796億，凈負(fù)債率上升到159.9%，比2008年金融危機(jī)爆發(fā)時(shí)還要高。然而執(zhí)迷于商業(yè)地產(chǎn)的富力在缺錢(qián)的情況下，仍在2017年以6折、199億元的代價(jià)收購(gòu)萬(wàn)達(dá)旗下77家酒店資產(chǎn)。
對(duì)于收購(gòu)萬(wàn)達(dá)酒店資產(chǎn)，外界認(rèn)為富力撿了個(gè)大便宜，李思廉也一直認(rèn)為自己是賺了。因?yàn)橛?jì)算下來(lái)，每家酒店的平均收購(gòu)成本約為2.6億元，僅為富力自己開(kāi)發(fā)酒店成本的一半，所以富力把這部分“賺的”算進(jìn)了當(dāng)年的財(cái)務(wù)報(bào)表，一下子就讓負(fù)債高企的報(bào)表看上去好似盈了利。
在2017年年報(bào)中，富力以公允價(jià)值變動(dòng)的會(huì)計(jì)手法增加了總資產(chǎn)，直接將當(dāng)初收購(gòu)價(jià)格凈資產(chǎn)的賬面價(jià)值打折部分——131.07億元記為了賬面利潤(rùn)。如果扣除131.07億元的“議價(jià)收購(gòu)收益”，那么富力2017的凈利潤(rùn)僅為約 83.2 億元，增長(zhǎng)約18%。
富力收購(gòu)萬(wàn)達(dá)77家酒店之后，仍在不斷擴(kuò)大旗下酒店規(guī)模。
但這也讓富力原本就債臺(tái)高筑的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)一步承壓，收購(gòu)的豪華酒店業(yè)務(wù)并沒(méi)有給富力帶來(lái)利潤(rùn)，反而一直在賠錢(qián)。財(cái)報(bào)顯示，2017年、2018年富力酒店業(yè)務(wù)分別虧損1.46億元、4.59億元，2019年上半年這一虧損數(shù)據(jù)達(dá)到4.2億元。
事實(shí)上，如果縱觀過(guò)往，富力地產(chǎn)從華南五虎之首到被小弟趕超，同李思廉主導(dǎo)下的策略有很大關(guān)系。有人這么形容富力這幾年的策略，當(dāng)年看到潘石屹搞辦公樓，富力也紅紅火火模仿起來(lái)，在珠江新城建了一大堆商業(yè)辦公，結(jié)果拖累了現(xiàn)金流，后來(lái)看到雅居樂(lè)在海南建了個(gè)清水灣發(fā)了大財(cái)，做旅游地產(chǎn)風(fēng)生水起，富力也跑到海南去圈地，建了個(gè)富力灣；然后富力足球俱樂(lè)部這各項(xiàng)目說(shuō)起來(lái)也是和恒大足球別無(wú)二致；另外碧桂園在馬來(lái)西亞搞了個(gè)超級(jí)大盤(pán)—森林城市，富力也跟著去弄了個(gè)富力公主灣……
而這樣的“跟隨”策略，也讓富力掉出了一線房企隊(duì)伍。

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