決策主力記者：王佳飛 決策主力編輯：陳夢妤
一塊年初底價流拍的土地，昨天 9月25日 上調12億元交易成功。
9月25日，北京土地市場打破了很長一段時間的沉寂，單日成交3宗地塊，總成交金額達93.9億元。金茂+合生、中海、保利分別成為贏家。
成交悖論
為了拿下大興區龐各莊這塊地，房企較年初寧愿多付了12億元。
今年初，龐各莊鎮DX06-0103-6001、6002、6003地塊公開招拍掛，計劃建設共有產權房，銷售均價為29000元/平方米，起拍價20.81億元。
但是無人報名，遭遇尷尬流拍。
這并不太意外，因為相去不遠，位置較其更優的限競房，銷售均價在32000元/平方米左右?？紤]到共有產權房的性質，該宗地幾乎沒有吸引力。
而共有產權房也有著先天不足。
作為保障房的一種，共有產權房購買者只能擁有房屋的部分產權，通常為70%，考慮到所有權比例和售價，價格優勢并不明顯。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進為《767股票知識網》記者算了筆賬：“雖然共有產權房價格比較便宜，但從產權份額角度計算，其實是差不多的。換言之，這是以放棄部分產權比例為代價的?！?br/> 其次，共有產權房在出售時有著種種限制，不能和商品房一樣自由買賣。
政策規定，共有產權住房購房人取得不動產權證未滿5年的，不允許轉讓房屋產權份額；滿5年后，可按市場價格轉讓所購房屋產權份額給代持機構，代持機構放棄優先購買權的，才能夠轉讓給其他符合共有產權住房購買條件的家庭。
因而一些共有產權房的銷售不甚樂觀，據媒體報道，龐各莊共有產權房四季盛景園，共2224套房源僅被選走了28套。
由此，為了令該地塊順利交易成功，變更規劃幾乎成了必然選項。
同樣是這塊地，規劃變更后，保利付出33億元拍得的是限競房用地。
除去了共有產權房的種種限制，相較而言，該地塊每平方米銷售均價上漲了1萬元有余。資料顯示，該地塊商品住房銷售均價不超過42158元/平方米，且最高銷售單價不得超過46374元/平方米。
這樣看來，這12億元花得還是相當值當。
嚴躍進對《767股票知識網》記者表示：“此前土地交易出現流拍，說明部分房企考慮到共有產權的特性，所以拿地積極性不高。而當前土地交易稍微有反彈，和部分房企資金相對充裕，以及對此類用地新規劃等有認可相關，所以這也說明北京土地市場其實并不太冷，稍微調整一下土地用地模式，實際上也還是可以吸引更多資金進入的。”
國企發力
此次土拍，從報名到最終成交，國企都是絕對主力。
報名的名單中，囊括了保利、招商、金茂、金融街(000402)、中海、金隅、首開、建工等企業，其中的民企寥寥無幾。
兩月前，在北京年內總價地王——豐臺造甲村地塊的爭奪中敗于中海的金茂與合生此次組成聯合體，對本次3宗地中的石榴莊地塊展現了勢在必得的氣勢，在同頻頻舉牌的招商角逐數輪后，最終溢價5.6%勝出。
中海近期表現搶眼，經過30輪的競爭，用樓面價3.24萬元/平方米的價格拿下瀛海地塊，證明自己延續限競房“瀛海府”系列的決心。
在北京市場沉寂已久的保利，用真金白銀展現出了拿地決心，是本次唯一一家報名全部3宗地的房企，并付出了17.15億元保證金，最終底價成交龐各莊地塊。
溢價率偏低
豐臺區南苑石榴莊地塊因為不限價，成為了此次土拍的關注重點，也能夠代表房企對未來的市場預期。
該地塊建設用地面積21023.4平方米，容積率為3，競得人需要代建約10440平方米公交設施和300個社會停車位，需建設3000平米機構養老設施和1000平方米文化設施，完成后無償移交。
但成交的結果是，溢價率僅5.6%。
可以看出，不限價地塊的吸引力并沒有超過一些限競房地塊，當日中海拍得的瀛海地塊，溢價率達到25.77%。
據統計，此次成功交易2宗限競房用地后，北京該性質地塊已經達突破100宗，目前市場限競房大約仍有2.4萬套未網簽，其中有2萬套未售，如此規模的限競房存在也決定了市場利潤空間的上限，進而不限價地塊也很難掀起太大波瀾。
“限價地塊反而出現了較高溢價率，這或與交易底價相對低有關，進而吸引了更多房企拿地。同時也說明，部分房企不會簡單以限價與否來決定拿地策略?！眹儡S進最后表示。
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