決策主力編輯：祝裕
◎決策主力特約評論員 李宇嘉
昨日，國家統計局發布今年1~6月份房地產數據。數據顯示，前6個月，全國房地產開發投資同比增長10.9%，增速比1~5月份回落0.3個百分點；房屋新開工面積同比增長10.1%，增速回落0.4個百分點。今年以來，這兩個指標累計增速均連續2個月回落。開發企業土地購置面積同比下降27.5%，降幅比1~5月份大幅收窄5.7個百分點，且連續兩個月收窄。商品房銷售面積同比下降1.8%，降幅比1~5月份擴大0.2個百分點，累計增速今年以來連續負增長，近兩個月降速有所擴大。業內認為，由于商品房銷售進入下行周期，前瞻指標土地購置也連續負增長，開發投資增速在2019年4月觸及4年半以來的最高點 11.9% 以后，迎來回落的“拐點”。
按照銷售、新開工和土地購置逐級領先開發投資的規律看，開發投資下滑有客觀性。而且，根據國家統計局數據，隨著各地嚴控高地價 高單價、高溢價率等 ，土地成交價款累計增速自2018年8月份以來，已連續10個月回落，近兩個月回落幅度比土地成交面積還要大。另外，2018年以來，“限地價、競配建 保障房、自持租賃住房、人才住房 ”已經常態化。近期，國家啟動“地價-房價”聯動調控，將地價漲幅限制納入“一城一策”范疇。從源頭看，高地價拉動開發投資高增長式微。不過，地價推動的資本形成不會帶動實體投資，其下滑總體利大于弊。
因此，由于土地成交價款下降導致的開發投資下滑，也并不需要擔心。相反，由于近年來資金面對開發企業收緊、商品住房在售庫存持續走低，各大開發商紛紛加快周轉，新開工基本保持兩位數增長，加上2016年~2018年房地產上升時期的項目相繼進入竣工交付期，施工面積連續15個月增長。今年1~6月份，房屋施工面積同比增速 8.8% ，與1~4月、1~5月持平，這是自2015年以來的最高水平，由此帶動開發投資實體部分增長。比如，今年以來建筑工程告別負增長，1~5月同比增長8.9%，創2015年以來近四年半最高水平；安裝工程盡管負增長，但1~5月份跌幅收窄。隨著竣工交付和業主入住高峰期的到來，安裝工程將在年底或明年轉為正增長 6月數據未公布 。
未來，開發商還將奉行“高周轉”策略，而房地產企業市場集中度提升后，無論是從土地出讓到交付的周期，還是精裝修的占比，都將會明顯加快和提升。而且，經過2014年~2016年“去庫存”之后，2017年~2018年，各地進入主動“補庫存”的土地出讓增長期。這兩年，全國土地購置面積分別增長15.8%和14.2%。綜上，由房屋施工進度加快、開發商主動“補庫存”推動的開發投資將會明顯反彈，并對沖土地出讓價款下行對開發投資的沖擊。此外，盡管今年以來土地成交價款連續下降，但此前的3年卻分別增長19.8%、49.4%和18%。同時，近兩年土地溢價率下降，但絕對價格水平還在高位，而土地成交價款分期繳納，并在繳納時計入開發投資。因此，房地產開發投資增速“高位平衡”、緩慢下行將是主基調。
當前，房地產供給側結構性改革正在推進。一方面，人口開始向都市圈流動，這些區域將是未來住房需求的主力區域。另外，國家未來要全力建設19個都市圈，既有粵港澳大灣區、長三角一體化等國家戰略層面的，也有像成渝、長江中游等區域層面的，還有各省打造“強省會城市”形成的圍繞省會城市的大都市。因此，上述都市圈等將是經濟的增長極，也將是人口、產業、交通、服務協同發展背景下的房地產有效增量，這些區域的開發投資將繼續保持平穩增長。
目前，人口密集和都市圈集中的東部地區，房地產開發投資 33180億元 占全國的比重高達54%。今年1~6月份，東部地區開發投資同比增長9.9%，增速比1~5月份加快0.2個百分點；另一方面，以土地開發、新房銷售為載體的開發投資已經過了高峰期。未來，都市圈和消費內需主導的城市化“下半場”，新市民、外來人群以及基于美好生活訴求的人居空間改善，將是需求主體，“租購并舉”、多渠道供給的房屋供應將崛起。比如，新增地塊配建租賃常態化，存量盤活常態化，工商業用地轉為租賃等。另外，我國城鎮化存量住房供應品質有待提升，再加上“美麗鄉村”等，都將保持開發投資穩定。
考慮到當前我國房地產業的巨大容量、住宅不動產價值在家庭財富中的高比重以及房地產金融規模，上下游供給側結構性改革的進度，樓市穩健運行比以往任何時候都更重要。不過，從人口因素、住房整體供求態勢、經濟轉型升級的訴求看，我國房地產的增量空間就比較小了。從告別傳統增長模式，邁向高質量增長階段，房地產開發投資增速必然會下行。房地產固然是國民經濟重要產業，但絕非經濟高質量發展的主要驅動力量。破除房地產依賴，夯實社會實業精神，提升經濟活力和轉型的動力，很大程度上就是破除開發投資的依賴。
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