●長江商報記者 江楚雅
逆水行舟，不進則退。2019年，陽光100中國 HK.02608以下簡稱“陽光100” 為自己定下的銷售目標是150億元，較2018年的175億元下調約14.29%。
下調目標的同時，銷售額的目標完成度不高。今年前6個月，公司合同銷售金額僅完成全年銷售目標的25.25%，銷售金額、銷售面積同比雙雙下降。
數據顯示，2014年-2017年，陽光100的銷售業績分別為71.1億元、64.2億元、69.8億元和69.1億元。2018年，陽光100定下了175億元的銷售目標，最終的銷售業績為120.96億元。
銷售業績未達預期的同時，陽光100自身還存在較大的資金壓力。長江商報記者梳理發現，截止到2018年底，公司負債總額518.43億元，同比增長約11.21%，其中，流動負債約279.89億元，凈負債率由2017年的231.6%增長至2018年的261.6%，漲幅達30個百分點。
長江商報記者注意到，今年4月陽光100已經連續出售兩個優質資產套現60億來緩解資金壓力，其中近46億用來償還債務。
財經評論員肖磊認為，中小房企未來遇到的壓力還是比較大的，高負債運行的成本越來越高，市場本身陷入了周期調整，如果沒有足夠的現金儲備來應對房地產的低增長時代，可能諸多中小房企都將面臨更大的發展難題，生存空間會大幅縮小。
半年僅完成四分之一銷售目標
陽光100中國創建于1999年，其前身廣西萬通企業由易小迪于1992年創辦。1999年，陽光100中國在北京CBD成功開發陽光100國際公寓項目，并隨著中國房地產市場化進程，進入快速增長時期。
近日，陽光披露未經審核營運數據。2019年6月，陽光100實現未經審核合同銷售額約人民幣7.4億元 包含小股操盤項目4300萬元 ，對應合同銷售面積約55931平方米。今年上半年，陽光100中國實現未經審核合同銷售額約37.88億元 包含小股操盤項目7.27億元 ，對應合同銷售面積約312441平方米。
據陽光100中國業績會上提出，2019年公司的合約銷售目標為約150億元，按此計算，上半年僅完成全年目標25.25%。
事實上，2018年其銷售也不及預期，公司2018年合約銷售額為120.96億元，同比增長14%；實現收入75.79億元，同比增長10.2%。
雖然合約銷售同比有所上升，但以管理層在2018年初提出的175億元銷售目標計算，陽光100僅完成全年目標的69.12%。此外，2018年陽光100由盈轉虧，錄得權益股東應占虧損為3000萬元，而2017年權益股東應占溢利為5.931億元。陽光100表示，2018年度溢利減少71.4%至人民幣2.428億元，主要由于應收賬款及其他應收款項計提損失撥備人民幣9.474億元。若剔除一次性損失撥備，調整后年度溢利增加17.9%至10.01億元，調整后年度權益股東應占溢利增加22.8%至7.28億元。
同時，管理層表示，公司預計今年將實現回款約140億元。并且會用約13億元進行土地購置。截至2018年12月31日，陽光100中國土地儲備總建筑面積為1500萬平，權益土地儲備面積1016.7萬平。
克而瑞數據，2017年度，中國房地產企業銷售200強名單中，陽光100中國位列第146名；2018年度，公司在排名中降至第157名。
易居研究院研究總監嚴躍進認為，銷售任務完成不佳，其實很大程度上也是因為營銷的力量不夠，同時可售項目相對少，這樣業績容易有較大的波動。銷售業績不好，也容易對現金流等產生較大的影響。當然若是出現對外借款，那么只能理解為企業現有的投資渠道比較少，只能通過借款來實現增值。另外也不排除內部對于資金的運營存在各種分歧。
一月出售60億資產緩解資金壓力
在今年3月29日的年度業績發布會上，陽光100中國管理層曾表示，2019年將進行優質土地出售來支持公司流動性缺口，并為公司未來2年-3年的業務轉型作資金補充。一部分土地會全部出售，一部分土地將保留部分股權進行合作開發。該公司管理層預計，土地出售的收入將達到幾十億元至上百億元。
3月底提出“會將優質土地出售來支持流動性缺口”的陽光100，4月便接連出售兩家項目公司的股權。
長江商報記者注意到，今年4月陽光100已經連續出售兩個優質資產套現60億來緩解資金壓力。4月2日，陽光100中國以約13.34億元的金額出售重慶陽光壹佰70%的股權，受讓方為融創。4月14日，陽光100中國發布公告稱，其持股55%的附屬公司長佳國際有限公司以約46.64億元出售卓星集團有限公司與佳兆業集團控股有限公司的附屬公司凱擇有限公司。
在重慶陽光100股權交易中，公司豁免4.98億元股東貸款利息，賬面虧損4.85億元。賣掉上述兩宗資產獲得對價將近60億元，公司將其中45.78億元用于償還債務。
陽光100出售項目股權的行為被市場質疑存在債務壓力。年報顯示，2018年，該集團的總負債約為518.44億元，同比增長約11.21%；其中，流動負債約279.89億元，較去年同期有一定程度上漲。此外，盡管該集團的流動比率稍有下降，但由于貸款及借款總額的增加，凈負債率由2017年的231.6%增長至2018年的261.6%，漲幅達30個百分點。
現金流方面，2018年末，該集團持有的現金及現金等價物約為25.88億元，一年內需要付39.59億元，現金目前不能覆蓋其短期內的到期債務。
標準普爾在2018年底出具的評級報告顯示，盡管陽光100近幾個月運營的回報或現金流有所改善，但其商業模式的可持續性仍面臨風險。標準普爾表示，鑒于該公司短期債務到期時間較長，且現金水平較低，未來12個月仍將疲弱。同時，該公司還可能容易受到境內信貸環境進一步收緊的影響。
值得注意的是，2019年1月17日，陽光100的股價暴跌了76%，當日的最低價為0.86港元，后期雖有所回升，但仍舊高達64.59%，當日價格為每股1.13港元，陽光100見此形式，立即發布公告稱公司運營正常，并在隔天回購了公司2975.4萬股股份，這才暫時穩住了股票的下跌趨勢，這樣的趨勢僅僅維持了一周，一周后陽光100的股價急速暴跌，截止到4月2號，市值已不足未暴跌前的一半。
對此，陽光100認為公司2018年底整體有息負債雖較2017年底略有增加，但長短債結構保持穩定，常規融資渠道暢通，尚有未使用各類授信額度超過165億。目前公司整體財務狀況穩健，運營正常。
融資成本高企超13%
而為了彌補漲幅缺口，陽光100不惜以13%的投資收益率獲取融資。
1月24日公司披露，北京信托在2年內向公司提供不超過20億元資金，公司向北京信托轉讓持有項目公司79%股權，并將剩余21%股權質押給北京信托，還有一個附加條件是，北京信托的年度投資收益不低于信托本金的13%。
1月29日，陽光100申請的一筆規模為7億元的融資計劃又被上交所中止發行。這對于資金緊張的陽光100而言，無異于雪上加霜。
6月28日，公司發行于2021年到期的2億美元優先票據，年利率高達11.5%，用于償還債務及一般公司用途。
“找錢”的同時海外“借錢”。2018年，公司給予第三方貸款30.29億元，并按年利率11%計息。除此之外，還有一筆10.20億元對外貸款，被計入“其他經營費用”項目內。
2018年報披露，這筆款項已出現“信用風險顯著增加”的情況，且存在收回款項的不確定性，主要原因是這名神秘擔保人士因協助有關部門調查而失去聯絡。2018年末，公司對這筆貸款計提撥備9.02億元。
在轉型路上，陽光100也歷經坎坷。2015年起，陽光100開始由傳統住宅開發向“街區綜合體”模式轉型，并逐漸放緩了拿地和項目擴展速度。以支付的土地及收購項目款項為例，2013年與2014年支出分別為17.03億元、17.94億元，2017年該數字降至4.962億元。
轉型后的陽光100主打三類產品，即街區綜合體、服務式公寓和特色小鎮。然而這三類不同業態卻有著共同點，即運營水平要求高、資金回報周期長，并未給公司帶來較大收入貢獻。在2017財年業績會上，公司董事局主席兼行政總裁易小迪曾對此公開表達不滿。
對于陽光100的轉型之路，業內認為，目前很多開發商轉型運營商的道路并不是很順利，尤其是他主攻的街區綜合體、服務式公寓和特色小鎮這幾項，前期投入特別大，而且運營周期很長，很難做到高周轉，商業運營肯定是要等到投入運營之后才能開始獲利，肯定不如拿地蓋房賣房的傳統路子來錢快。
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