[葉檀股市分析]史上最冷！失去支撐最后火苗風雨飄搖！
最熱切的希望，碰上最冰冷的現實！
金九銀十，房企最愛的收獲季節，是激烈爭奪的正餐，比春季躁動重要多了。
這兩個月，甚至可以決定樓市一整年的行情，直接影響當年業績目標。
給樓市當頭一棒的是，今年的金九銀十，有點兒冷，它們即便提前一兩個月做準備，結果還是不盡人意。
8月份開始，部分房企就開始搶跑，提前打折優惠，試圖挽回成交量，大量一手新房入市，多個新一線城市二手房掛牌量激增。
廣州、天津、武漢等地紛紛出現房源降價，杭州、合肥、重慶、成都二手房掛牌量創新高，無論是房企、房東、還是房客，都想從最冷金九銀十逃出升天。
全國都一樣，滿腔熱情被澆滅，一二三四線城市，成交量普遍下滑。
根據克而瑞數據，2019年8月重點監測的29個城市中，一線城市北上廣深，成交面積合計231萬平米，環比減少10%，同比減少7%，較2019年月平均值減少4%。
其余二三線城市，商品房住宅合計成交2351萬平米，環比減少6%，同比減少3%。熱門城市重慶，8月成交面積174萬平米，同比減少52%。僅有廈門順從上半年的慣性，逆勢上漲。
沒了金九銀十，下半年樓市前景如何？見微知著，先看看幾個典型城市。
重慶4月成交見頂6月開始回落
2019上半年，重慶樓市迎來大幅回暖。
限貸、限價、限售政策相對寬松，房貸利率小幅下調，土拍限制條件放寬，土地和商品房雙雙出現好轉。
數據顯示2019上半年，重慶主城合計成交92宗住宅類地塊，同比上漲53%。合計有48家開發商參與土拍，還有很多新進房企，比如成都城投、領地等都是首次進入重慶市場。
房企座次重排，一年河東一年河西，競爭非常激烈。
從重慶主城區拿地金額和面積兩個榜單來看，同比2018上半年，排名前十房企中有七名發生了變化，只有萬科、金科、龍湖三家連兩年上榜。
萬科繼續霸占榜首，四處拿地。合計43次參與土拍，參拍率為46.74%，對重慶市場信心很強。尤其是在2019年6月17日到20日，四天之內花了43.8億獲得重慶兩江新區5宗地塊。
與萬科風格不同的是，金科、藍光等房企除了主城區，在各區縣拿地也很多。金科作為本地龍頭房企，上半年在重慶拿下13宗地塊，分布在主城及江津、銅梁、榮昌、永川等區縣。
從主城區商品房成交數據來看，融創、龍湖、萬科、金科四家房企表現最好，業績都突破120億元。其中前三名金科、融創和龍湖銷售金額和銷售面積之和，分別占據前十名房企總數的50.2%和53.8%，成為重慶市場的鐵三角。
令房企沒想到的是，上半年開開心心拿了地，6月竟然成了重慶樓市分水嶺。
重慶主城區2019年1-5月新房成交自1月開始逐步上升，4月達到頂峰，6月成交開始回落。
新房價格最高的為渝中區，在售住宅項目均價突破20000元/平米，其次為南岸區、江北區、渝北區，均價超過16000元/平米，連相對偏遠的巴南區均價也已經破萬，上半年均價達到10280元/平米。
根據克而瑞數據，9月重慶大約有157個新推項目，高層占49%、洋房占34、別墅占14%%、大平層占2%，另外有2個公寓項目，房企都是以剛需高層為主。
盡管推出的大部分都是剛需盤，但后續的購買力已經不夠了。唯一值得欣慰可能是，對于重慶剛需買家，終于到了又一個能多看幾套房，比比價的季節了。
廈門復蘇半年被促銷打回原形
2019上半年，廈門也經歷同樣的市場回暖，優質宅地入市，并且迎來兩家新晉房企進駐。
2019上半年廈門商品住宅供求都超過2018年同期。累計供應128.3萬平米，成交71.45萬平米，復蘇很明顯。但成交額卻在下降，主要是部分項目開始以價換量。另一方面投資客對高位橫盤的廈門房價，已經不太感冒，進入市場的以剛需買家為主，對價格更敏感，喜歡低總價產品。
復蘇也只持續了一小段時間，8月之后，廈門多家房企開始促銷優惠。
走在廈門街頭，說不定還能路過各種樓盤打折現場，比如：
雅居樂御賓府推出5套精裝3房特價房，28865元/平米起，最高優惠27萬/套。融創東南府入閩三周年，8套鉅惠房源感恩回饋，首付首期只要10%，約34萬起。陽光城文瀾府繼20套特價房售罄后，再次加推10套特價房源，精裝，最低單價29800元/平米，一口價267，折后均價在3.2萬/平米。
廈門新房市場的優惠并不是首次出現。
早在2019年3月，就有部分樓盤為了年后沖量，推出了一部分特價房甚至首付分期，包括融創大同府、融信鉑悅灣、恒大帝景等，最低均價2.2萬/平米。
到了金九銀十，恒大的降價和往年相比，又出現了一些新的變化。
首先是時間繼續往前提。一般情況，恒大降價都選擇在9月中旬或者之后，2019年直接提前到8月底。
其次是降價幅度更大。2018年恒大給出的基礎折扣是最低74折。從今年的最大折扣來看，最低接近6折。
眾多房企提前搶跑，因為提前看到了成交量下滑，不得不提前自救。
根據新景祥統計數據顯示，繼6月成交達到高峰后，7月廈門一手房成交12.2萬平米，環比下跌36%。
成交數據走低的同時，新房庫存卻逐月走高，這就是一個蹺蹺板。
7月在售項目的庫存面積約為263萬平米，同比上漲91%，按照過去12個月平均去化計算，當時廈門的去化周期高達27個月。
廈門真是太難了，好不容易成交復蘇了一波，又被房企優惠促銷打回原形。
專項債收緊樓市再遭考驗
無論是新一線城市重慶、武漢、成都，還是周邊的三四線城市，如果是一個以剛需為主導的市場，那么肯定有一個群體的購買力，在持續釋放，那就是棚改需求。
不幸的是，在2019年最后的三個月，這個動力大幅減弱。
21世紀經濟報道獨家獲悉，9月5日西部某省下滑做好2020年部分新增專項債項目需求申報有關事項的緊急通知。
主要內容包括三個：
1.土地儲備、棚戶區改造、保障房、城區改造等房地產相關項目不再納入申報范圍。
2.各地市專項債資金用于項目資本金的總規模占專項債總需求的比例不超過20%。
3.該省要求，各地市必須在9月10日之前上報，因為按要求，最晚于9月11日經省級政府同意上報，未及時上報將影響提前下達額度。
此前國常會的新聞通稿中，已經寫明了對于專項債的要求。包括按規定可以提前下達明年專項債部分新增額度。今年限額內地方政府專項債券要確保9月底前全部發行完畢，10月底前全部撥付到項目上。
中國西部一共有12個省和自治區，包括重慶、四川、貴州、云南、廣西、陜西、甘肅、青海、寧夏、西藏、新疆、內蒙古。
重慶、成都等二手房庫存比較高的城市，西部省份包攬了大半，這些城市對于棚改帶來的樓市需求，依賴也比東部城市更高。
沒有了棚改這個托底支撐，金九銀十最后一絲火苗，風雨飄搖。