1．如何買到真正超值的房產

上面的投資項目回報率是按照房屋貸款20年期的總體收入和支出來計算的,你覺得滿意嗎？

這并不是我想要的投資方式,我要尋找的是真正超值的房屋,不僅長期投資回報率高,而且在買入時就是贏利的,換句話說每個月它都能給你帶來正的現金流,而不是負的！

如果按照我的標準來衡量,以上三個例子均不符合我的要求。我除了計算投資回報率之外,還要檢查房產給我帶來的凈現金流量。

以王先生在方莊的房產為例：

凈現金流量表

現金流入

租金收入：

空置期一個月,年租金收入為2000×11=22000元 現金流出

貸款70%,350000元,期限20年,月還款2470元,年總計29640元。

物業管理費用：2元/平方米?月×60平方米×12月=1440元

冬季取暖費用：22元/平方米×60平方米=1320元 年凈現金流入：-10400元

從這張凈現金流量表可以看出,王先生每年在抵扣房租收入之后,還需要為他的投資性房產額外貼補1萬余元,合到每月現金流為負的867元。

如果你是王先生,你會選擇這樣的投資嗎？

你不會,我也不會。可這樣的事情每天都在發生！

請記住,在那些房地產經紀人或熱情的售樓小姐極力向你推薦樓盤、住宅、二手房時,有一點你必須清楚：他們的重點在交易,只要有交易就有提成；而你的重點是在投資,穩妥的投資！

想想吧,你們的出發點有多么的不同,兩種軌跡不可能有交集！你需要的是找一個客觀的房產經紀人或售樓小姐,為你提供準確的參考信息,而剩下的事情則需要你自己來判斷了！

如果按照我使用的房地產篩選表,你可以避開很多房產投資的陷阱,從而大大提高你投資的成功率。

先按照表格計算出你的目標房產的每項得分,然后把每項的得分加起來,你就得到了這項房產的總體得分。有些房產是絕對碰不得的,而有些則屬于備選項目,還有少數的房產屬于真正超值的房產,在你所看的100處房產里可能只有1、2處房產符合我們所要的條件。