一是買(mǎi)方與賣方之間的房屋買(mǎi)賣合同關(guān)系；

二是買(mǎi)方與銀行之間的資金借貸關(guān)系；

三是銀行與開(kāi)發(fā)商之間有關(guān)銀行同意對(duì)預(yù)售項(xiàng)目提供貸款合同關(guān)系；

四是開(kāi)發(fā)商同意在房產(chǎn)證辦理下來(lái)之前對(duì)買(mǎi)方的還款責(zé)任向銀行提供擔(dān)保的保證關(guān)系；

五是買(mǎi)方與銀行之間的房屋抵押關(guān)系；

六是買(mǎi)方為貸款向保險(xiǎn)公司辦理保險(xiǎn)而產(chǎn)生的保險(xiǎn)關(guān)系；

七是當(dāng)買(mǎi)方不能償還銀行本息時(shí),銀行或開(kāi)發(fā)商回購(gòu)買(mǎi)方房屋所產(chǎn)生的房屋回購(gòu)關(guān)系。

按揭制度對(duì)三方都有風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)銀行來(lái)說(shuō),其風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人。由于開(kāi)發(fā)商的欺詐、經(jīng)營(yíng)不善、房屋質(zhì)量不合格、違法預(yù)售,以及購(gòu)房人由于失業(yè)、意外事故等原因不能歸還貸款,都可導(dǎo)致銀行在按揭中的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),由于設(shè)計(jì)、施工及材料問(wèn)題導(dǎo)致房屋質(zhì)量低劣,或者銀行不能按時(shí)放貸,或者極個(gè)別購(gòu)房者的蓄意違約,都可導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)。

由于銀行和開(kāi)發(fā)商在按揭房物買(mǎi)賣交易中處于強(qiáng)勢(shì)地位,而購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為：

①開(kāi)發(fā)商取得銀行劃給購(gòu)房人貸款后,挪作他用,或卷款潛逃；

②開(kāi)發(fā)商首次涉足房地產(chǎn),缺乏經(jīng)驗(yàn),經(jīng)營(yíng)不善或其他原因,導(dǎo)致樓盤(pán)爛尾,無(wú)限期拖延交房；

③房產(chǎn)商開(kāi)發(fā)程序違法,不能取得房屋產(chǎn)權(quán)證；

④開(kāi)發(fā)商在建筑工程中偷工減料,導(dǎo)致房屋質(zhì)量不合格；

⑤沒(méi)有銷售許可證或產(chǎn)權(quán)證提前搞內(nèi)部認(rèn)購(gòu),導(dǎo)致合同無(wú)效；

⑥開(kāi)發(fā)商將土地或房產(chǎn)抵押,購(gòu)房者事先無(wú)法知道,知道后也無(wú)法控制,一旦解除不了抵押,或抵押物被執(zhí)行、拍賣,購(gòu)房者都無(wú)法實(shí)現(xiàn)其對(duì)房屋的各種權(quán)利；

⑦銀行違約,不能按期放貸,導(dǎo)致買(mǎi)方與賣方的合同違約,雙方解除合同。

目前,購(gòu)房者對(duì)上述風(fēng)險(xiǎn)的防范相關(guān)措施極其有限。國(guó)外的購(gòu)房者是通過(guò)聘請(qǐng)律師避免出現(xiàn)上述風(fēng)險(xiǎn)的,國(guó)內(nèi)消費(fèi)者的觀念不同,筆者認(rèn)為消費(fèi)者可以仔細(xì)關(guān)注下列問(wèn)題,盡量降低交易風(fēng)險(xiǎn)。