消費貸之外，經營貸又成了違規資金流入樓市的“當紅炸子雞”，不過在監管部門和銀行的雙重嚴格審查下，這種行為已經大部分得到封堵。雖然某些貸款中介仍有操作空間，但毫無疑問的是，套利空間在縮小。

眾所周知，小微經營貸本來是專門用于扶持小微企業的專項貸款產品，其利率水平一直處于低位。尤其是在2020年由于監管層的政策傾斜，要求銀行加大對小微企業的扶持力度，很多銀行的抵押經營貸年化利率低至3.85%左右，比當地的房貸利率還要低。以上海為例，首套房貸款最低利率4.65%，二套最低5.25%。那么抵押經營貸能比房貸低80個基點到140個基點之間，甚至高于這個數。

因此很多貸款中介對這種周期長、額度高的抵押經營貸進行包裝，以低息為誘惑，讓購房者以名下公司名義貸款，以自己現在持有的房產作為抵押，最多個人住宅申請到房產評估價值的七成左右的貸款。

比如記者向一位資金中介了解到，有一種“3+4”的策略規避上海二套房七成首付的規定。就是說，假使一個客戶想要購買1000萬元的二套房，但手中的資金只有300萬，而按照上海相關規定必須首付700萬元，那么欠缺的400萬元就通過房產抵押貸款拿到。然后名下兩筆貸款，一筆30年按揭利率5.25%，另外一筆10年二押利率4.5%，還低于LPR。并且雖然銀行要求每年還本付息，該中介還是可以幫忙申請無還本續貸，也就是說客戶體驗跟房貸差別不大。

完成這樣的貸款基本要求是額度1000萬元以內，需要40年之內的房產作為抵押，借款人不超過65歲。此外需要貸款人擔任一家公司持股10%以上的股東，哪怕是新注冊的公司也可以。門檻極低。

該中介還推薦，公務員、老師、警察、醫生等職業雖然一般有單位規定不能注冊公司，但可以通過受讓公司股權，或者通過暗股的方式也可以操作，并稱銀行更喜愛這種群體，因為工資透明，工作穩定，銀行認為不會出壞賬。

2月3日，當記者詢問該中介在監管趨嚴的環境下是否仍舊可以照上述流程操作二手房時，對方仍斬釘截鐵地說：能做。

雖然仍有漏網之魚，但滬上政策正在嚴厲封堵。

1月29日，上海銀保監局下發《關于進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》，要求銀行嚴格審核首付款資金來源和償債能力。按照“了解你的客戶原則”，完善調查、審查手段。強化首付款資金真實性審查要求，防止借款人通過消費類貸款、經營性貸款等渠道違規獲取個人住房貸款首付款資金，或者通過偽造首付款支付憑證方式套取銀行貸款。審慎評估借款人還款意愿、還款能力，嚴格控制借款人住房貸款的月房貸支出與收入比、月所有債務支出與收入比，多渠道核實借款人真實收入水平，防止通過假流水、假證明等造假行為虛增償債能力。

上述《通知》還明確提到，切實加強信貸資金用途管理。高度重視信貸資金用途管控，強化用途警示。禁止發放無用途、虛假用途、用途存疑的貸款。防止消費類貸款、經營性貸款等信貸資金違規挪用于房地產領域。防范借款人或受托支付對象通過非常規大額取現、中間人過渡資金等各類方式規避用途管理。完善信貸資金用途監測與攔截機制，擴大模型監測范圍，提升監測效果。對確認用途違規的行為，應及時采取實質性管控措施。對發現存在為購房者提供首付款支持、聯合“包裝公司”協助偽造貸款資質證明和收入證明等違規行為的房地產中介，應立即終止合作，并將其列入黑名單，報送上海市銀行同業公會。

目前，滬上銀行正按照《通知》要求，全面開展風險排查。對2020 年6月份以來發放的消費類貸款、經營性貸款以及個人住房貸款進行全面自查，并于2021年2月28日前向上海銀保監局報送自查和整改報告。

“我行正在按照監管規定嚴格規范資金用途。”一位滬上某大行分行人士稱，其實去年就已經注意到經營貸流入樓市的情況，風控部門已經加以警惕。

“我們原來就控制的比較嚴，對小微企業的三親調查要求比較高，沒有經營場景的企業，是不能做的經營性貸款的，所以可能對我們影響不大。”一家城商行人士對記者表示。

也有銀行業人士稱，在1月21日上海發布的樓市新政之后，很多原先經營貸放得比較寬松的銀行業嚴格起來，比如新公司準入更加嚴厲，基本上都要求是有真實經營背景的公司，并且有對公流水、水電煤賬單、稅單以及真實的經營場所，流水至少要6個月。

因此部門中介的玩法也變化了，要求客戶要像正常經營公司一樣走走賬，保證基本業務和報稅、記賬。

也有銀行業人士稱，目前政策趨嚴，如果有些銀行目前仍舊放任經營貸流入樓市，那么這家銀行的風控水平一塌糊涂，職工也有很大問題。

不可否認的是，由于目前銀行資金面緊張，出現了經營貸普遍漲價的情況，想必套取經營貸買房的套利空間也在逐漸縮小。

“我們之前的小微經營貸差不多是4.5%的利率，但是近期資金面緊張，因此漲到了5%，”一家城商行上海分行人士稱。這樣一比較，經營貸挪用買房的套利空間立即縮小了50BP，吸引力減弱。

（作者：周炎炎 編輯：曾芳）