明年香港甲級寫字樓租金有可能進(jìn)一步下調(diào)達(dá)16%。

香港第四波疫情反復(fù)，商業(yè)地產(chǎn)市場深陷寒冬。

作為全球金融中心的香港，摩天大樓鱗次櫛比的中環(huán)租金一度 “貴”絕全球。然而，自2018年起，香港甲級寫字樓市場持續(xù)受壓，租金已連續(xù)七個季度下跌。受疫情沖擊，香港甲級寫字樓整體平均租金由年初至今的11個月累跌18.7%，已經(jīng)重返2015年第二季的價格水平。

香港中環(huán)過去數(shù)年蟬聯(lián)全球最貴CBD，因此很多企業(yè)為了考慮節(jié)省成本遷出中環(huán)，把總部搬至銅鑼灣、港島東甚至九龍區(qū)，近年來“去中環(huán)化”趨勢日益明顯。

美聯(lián)工商鋪營運(yùn)總監(jiān)兼商業(yè)部董事翁鴻祥向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者指出，11月香港甲級寫字樓空置率繼續(xù)上升，中區(qū)(包括上環(huán)、中環(huán)及金鐘)的甲級寫字樓空置率達(dá)到8.1%，再創(chuàng)2008年金融危機(jī)后的新高。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者了解，由于需求仍然疲弱，今年迄今，中環(huán)甲級寫字樓的租金平均跌幅達(dá)到21.3%，目前每平方英尺的單位租金已跌至102港元，市場普遍預(yù)計明年租金仍然受壓。

戴德梁行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，香港甲級寫字樓錄得負(fù)吸納量（即騰空面積大于新租賃面積），由年初至今累達(dá)-200萬平方英尺，表現(xiàn)為有記錄以來最差，令整體甲級寫字樓待租率攀升至12.1%，是2005年第一季以來的最高水平。其中，中環(huán)區(qū)的吸納量年初至今達(dá)到-43萬平方英尺。

戴德梁行香港董事總經(jīng)理蕭亮輝向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示：“受疫情打擊，明年香港甲級寫字樓租金有可能進(jìn)一步下調(diào)達(dá)16%，而寫字樓待租率則將攀升至約14%。由于明年寫字樓需求依然疲弱，凈吸納量預(yù)計將達(dá)到負(fù)65萬至負(fù)70萬平方英尺之間。”

同時，他指出，2022年將有9個新寫字樓項目落成，共提供約420萬平方英尺的新供應(yīng)，或會令寫字樓租金進(jìn)一步受壓。

戴德梁行執(zhí)行董事、香港寫字樓部主管韓其峰則坦言：“由于需求疲弱，待租率持續(xù)攀升，寫字樓租金將繼續(xù)下行趨勢。部分在2022年及2023年租約期滿的大租戶，留意到即將新增420萬平方英尺甲級寫字樓供應(yīng)，將尋求更大的議價空間。為了降低成本，預(yù)期更多企業(yè)將計劃遷離核心區(qū)。核心區(qū)寫字樓業(yè)主因而面臨更加激烈的競爭。”

資本離場

此一時彼一時，香港甲級寫字樓曾是深受投資者青睞的標(biāo)的，核心商業(yè)區(qū)中環(huán)、金鐘的甲級寫字樓亦是“香餑餑”，長期空置率低企。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者了解，香港甲級辦公樓市場的空置率曾在過去20年持續(xù)下跌，整體甲級寫字樓的空置率已由1999年初的11.9%下跌至2018年8月底的4.2%。當(dāng)時，香港四大主要商業(yè)區(qū)寫字樓的空置率均低于2%，其中中環(huán)辦公樓空置率則跌至1.5%，這使得香港連續(xù)數(shù)年成為全球商廈最貴的城市。

然而，隨著香港寫字樓市場逐漸失去光環(huán)，資本亦已悄然離場。戴德梁行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，大宗交易方面，今年1月至今，商用物業(yè)全年僅有60宗1億港元以上的大額交易，遠(yuǎn)低于2019年的89宗，相比2018年的高位則暴跌逾80%。

“目前基金買家大部分已經(jīng)離場，主要都是香港本土的房地產(chǎn)基金，他們對本地市場的了解更深，還有一些內(nèi)地機(jī)構(gòu)投資自用的寫字樓。”戴德梁行香港資本市場部執(zhí)行董事高偉雄向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示。

這亦讓人回想起“超人”李嘉誠早在2017年高位套現(xiàn)中環(huán)地標(biāo)商廈之一的中環(huán)中心，當(dāng)時市場一片嘩然。李嘉誠旗下的長實于2017年11月出售中環(huán)中心75%業(yè)權(quán)，當(dāng)時售價約402億港元，一度創(chuàng)下香港有史以來最大金額的物業(yè)成交紀(jì)錄。

據(jù)了解，中環(huán)中心一個中低層辦公室，日前以月租7.9萬港元租出，每平方英尺租金僅為40港元，創(chuàng)下近10年以來的新低。同時，有業(yè)主將持有中環(huán)中心的共3層的辦公樓在市場上出售，目前叫價7.2億港元，每平方英尺價格僅為2.9萬港元，較當(dāng)年買入的平均每平方英尺價約3.3萬港元虧損達(dá)12%。

商鋪市場或觸底

疫情“封關(guān)”之下，游客人數(shù)斷崖式下跌。香港旅發(fā)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，11月訪港旅客5962人次，同比下挫99.8%，其中內(nèi)地旅客3555人次，同比大跌99.8%；非內(nèi)地旅客2407人次，同比減少99.7%。

今年前11個月，訪港旅客356.4萬人次，按年下挫93.2%，其中內(nèi)地旅客270.4萬人次，同比銳減93.5%；非內(nèi)地旅客86萬人次，同比下跌92.4%。

香港的零售銷售已連跌21個月，但10月的跌幅有所收窄。香港特區(qū)政府公布的10月份零售數(shù)據(jù)顯示，零售業(yè)總銷貨價值的臨時估計為274億港元，同比下跌8.8%，跌幅小于市場預(yù)期。今年前10個月合計的零售業(yè)總銷貨價值的臨時估計同比下跌27.0%。

仲量聯(lián)行香港商鋪部主管唐偉樂表示，目前香港臨街地鋪的租金已重返2003年第四季的水平，商鋪空置率上升對核心區(qū)街鋪及優(yōu)質(zhì)購物中心的租金構(gòu)成下調(diào)壓力。核心區(qū)街鋪租金年初迄今已下跌36.8%，優(yōu)質(zhì)購物中心租金則回落31.6%。

他坦言：“我們預(yù)期在本地需求趨于穩(wěn)定的情況下，商鋪租賃市場將于2021年見底，最壞的情況將會過去。零售業(yè)銷售額已有見底跡象，預(yù)計在經(jīng)濟(jì)輕微復(fù)蘇及推出部分旅游氣泡的帶動下，街鋪及商場租金有望在明年反彈5%。“

（作者：朱麗娜 編輯：和佳）