“穩”字當先的首創置業（HK：02868）再次大手筆加碼北京。
7月22日，經過20輪競拍，首創置業成功擊敗中海（HK.00688）、華發（SH.600325）等勁敵，以29.6億元競得北京豐臺區大瓦窯DWY-L3地塊，溢價率18.26%。
這是其今年以來為數不多的拿地動作。據中指院數據，2020年上半年，在以“穩”為主的基調下，首創置業的拿地款僅為48億元。雖然拿地放緩，但在千億債務面前，2020年上半年，首創置業實現簽約銷售額337億元，同比下降16.87%。這樣的情況下，首創置業不得不密集融資。
兩度補倉北京
面對疫情的影響，2020年以來，不少房企都將“穩”放在首位，首創置業也不例外。
在年初的業績會上，首創置業先是在將今年的銷售目標鎖定在800億元，與2019年持平；隨后，首創置業執行董事兼總裁鐘北辰又為2020年的投資策略定調，“2020年公司投資計劃是繼續穩健安全的投資策略，以并購、產業聯動等非競爭為拿地的主要方式，謹慎參與招拍掛市場。”
在這樣的基調下，據中指院統計數據顯示，2020年上半年，首創置業拿地共花費48億元，較去年同期下降61.6%。與之相比，此次斥資30億元在京拿地，可謂“大手筆”。雖然2020年以來，首創置業在土地市場出手謹慎，但此次卻是其自2月11日以29.75億元斬獲黃村地塊后，再次補倉北京。
對于接連在北京拿地，首創置業對藍鯨房產表示，首創置業一直秉持聚焦城市圈、經濟增長帶的戰略邏輯，將戰略重心放在焦京津冀、長三角、粵港澳大灣區三大城市圈和潛力型強二線城市。而北京是京津冀城市圈的核心，在推進全國布局的同時，仍將堅持以首都功能定位作為公司發展方向的重要指南，增量布局將更加突出首都意識。
業內人士指出，首創置業對北京市場的熱衷，一方面是因為作為本土企業，北京是首創置業重要的戰略據點，另一方面是今年以來，北京土地市場回暖，釋放出新的發展機遇。
據首創置業公告顯示，北京市場是其銷售業績的主要盡管首創置業土儲總建面不斷增加，但由于依靠戰略合作、并購、產業協同等方式擴儲，其土地權益占比持續下滑。財報數據顯示，2017年到2019年，首創置業的總建筑面積分別為1154萬平方米、1255萬平方米、1661萬平米，而權益占比分別為69.76%、67.64%、64.78%。
銷售同比下滑，首創密集融資
值得一提的是，雖然“穩”字當先，但2020年上半年，首創置業銷售額仍較去年同期降16.87%，僅為337億元。相較于全年800億的銷售目標，下半年，首創無疑面臨著很大的銷售壓力。
對此，首創置業表示，上半年累計實現銷售額已超309億，基本追齊年初計劃目標，疫情期間線上銷售全速開啟，是主要原因之一。
而與此同時，首創置業的資金情況也不容樂觀。財報顯示，2019年，首創置業的總負債增加117.12億元達到1432.28億元，資產負債率超過77%；凈負債率達到154.42%，較2018年同期下降了14.2個百分點，但依然處于行業高值。克而瑞指出，在首創置業的債務總額中，有約151.24億元的永續債，剔除永續債的調節后，首創置業的凈負債率會更高，資產負債率將升至85.47%。
在此背景下，6月24日，標普評級確認首創置業的長期發行人信用評級為“BB+”，展望“負面”，原因之一便是“杠桿高企”。標普認為，即使首創置業可以控制債務規模，其杠桿率仍將保持在較高水平。
現金緊缺的首創置業，只好密集融資籌措資金。1月8日，首創置業宣布發行4.5億美元的提取票據；同月22日，首創置業再透過折價配股的方式融資近25億元； 除此之外，首創置業也將目光瞄向了近期大熱的H股全流通。7月8日，首創置業公告稱，擬申請將合計不超過28.32億股的內資股及非H股外資股轉換為公司H股并在聯交所上市。
廣發證券研報顯示，在證監會監管下，市場擔憂內資股股東與流通股股東利益不一致，在考慮H股再融資需求時更為慎重，間接提高了其融資成本。如果全流通順利完成，首創置業現金流的緊張感，或能得以緩解。
不過萬聯證券也指出，H股全流通后，確實存在套利機會，如果H股相對內資股有溢價，可能出現內資股股東減持行為，對H股股價產生不利影響。
下半年，首創置業在土地市場會有怎樣的表現，又將如何提振銷售、應對債務壓力？藍鯨房產將持續關注。

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