上市五年來，綠地控股市值跌去2/3，僅有900億元的市值
出品|每日財(cái)報(bào)
7月26日下午，綠地控股（600606.SH）發(fā)布公告顯示，上海地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司、上海城投（集團(tuán)）有限公司擬通過公開征集受讓方的方式，協(xié)議轉(zhuǎn)讓所持有的綠地控股部分股份，擬轉(zhuǎn)讓的股份比例合計(jì)不超過綠地總股本的17.5%。這意味著綠地控股將啟動二次混改。
公開資料顯示，綠地控股成立于1992年，當(dāng)時(shí)是上海農(nóng)委和建委百分百持股的國企。直到2003年，綠地職工持股會拿到綠地59%的股份，成為第一大股東。到2015年，綠地控股第一次混改整體上市。
時(shí)隔五年后，綠地控股再次發(fā)布有關(guān)控制權(quán)結(jié)構(gòu)變化的消息，一時(shí)引發(fā)市場眾多猜想。最令市場擔(dān)憂的是，在第二次混改之際，綠地的老股東天宸股份卻發(fā)布公告，將擇機(jī)出售所持有的綠地控股股份，總計(jì)不超過1億股。
《每日財(cái)報(bào)》注意到，在7月20日公司緊急停牌之前的五個(gè)交易日，綠地控股在短短5天時(shí)間下跌了14.04%，跑輸大盤5個(gè)百分點(diǎn)，跑輸行業(yè)板塊5.37個(gè)百分點(diǎn)。如果從市值來看的話，公司目前的市值相比3000億元的巔峰時(shí)刻，現(xiàn)在僅剩下900多億元。那么為什么綠地控股不受資本市場待見？
股價(jià)連續(xù)下跌5天 緊急停牌再度混改
作為上海國資委的混改試點(diǎn)，五年前綠地借殼金豐投資登陸上交所。綠地上市之后，借著資本市場的翅膀，在規(guī)模和利潤方面實(shí)現(xiàn)翻番，2015至2019這五年，綠地的營收由2075億增至4280億；歸母凈利潤由68.86億增至147.43億。
但是，綠地控股的市值卻表現(xiàn)一般，從當(dāng)初上市時(shí)的3000多億跌至現(xiàn)在的900多億，當(dāng)時(shí)市值一千多億的萬科市值早已翻番，超過3000億。
最近，綠地控股傳出“免稅牌照”的緋聞，股價(jià)出現(xiàn)觸底回升，短期內(nèi)出現(xiàn)5個(gè)漲停，最高觸及9.4元。但是，概念炒作的風(fēng)口過了，綠地控股的股價(jià)又回撤了14%。截止停牌前，綠地股價(jià)收盤于7.69元，市值為935億。

這一次，綠地進(jìn)入二次混改階段，有市場觀點(diǎn)認(rèn)為，與上海國資混改步入深水區(qū)有關(guān)，新一輪混改，很大程度指向了綠地的市值。上海國資將手中持有的46%股權(quán)再度進(jìn)行市場化混改，可以實(shí)現(xiàn)一舉兩得，一方面，轉(zhuǎn)讓一部分股權(quán)給新戰(zhàn)投，騰挪出資金進(jìn)入其他國資企業(yè)，是順利推動混改深水區(qū)的重要一步。
另一方面，給已經(jīng)上市的綠地引入新的資本和資源。伴隨股權(quán)多元化，綠地將變得越來越市場化，有望加深在二級市場的流動性和活躍度。
此外，也有分析表示，綠地控股通過改變國資委持股比例，會形成更牢固的“金三角”股權(quán)關(guān)系，也將是綠地控股混改“升級”的體現(xiàn)。
多項(xiàng)業(yè)績指標(biāo)下滑 凈利潤減10.79%
綠地控股市值大蒸發(fā)，其實(shí)直指公司業(yè)績不達(dá)標(biāo)。
7月21日，綠地控股發(fā)布2020年半年度業(yè)績報(bào)告。公告顯示，綠地控股2020年上半年總營收2099億元，同比增加4.14%；利潤總額152.84億元，同比減少7.66%。
《每日財(cái)報(bào)》注意到，綠地控股2020年上半年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1330.29 億元，同比2019年同期減少20.7%。其中，綠地控股2020年第二季度實(shí)現(xiàn)銷售825.28億元，占今年上半年銷售額的62%。2020年第一季度，其累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額505億元，同比下降27%；實(shí)現(xiàn)合同銷售面積425萬平方米，同比下降29%。

除了上述兩個(gè)指標(biāo)之外，2020年上半年綠地控股其余財(cái)務(wù)指標(biāo)大多出現(xiàn)下滑。其中，凈利潤和基本每股收益分別同比下降10.79%和10.81%，降幅較為明顯。
此外，上半年綠地控股新開工面積降至1633.3 萬平方米，同比減少38.1%；完成竣工備案面積僅同比增長1.3%至 601.6 萬平方米。
值得注意的是，2018年綠地控股全年實(shí)現(xiàn)3875億元的銷售額，距當(dāng)年4000億元的銷售目標(biāo)僅差0.03%。進(jìn)入2019年，綠地控股房產(chǎn)主業(yè)的銷售額卻仍未突破4000億元，僅同比增長0.1%，銷售增速明顯放緩。
土地儲備不充足 負(fù)債高企壓力大
從近四年綠地控股的土地儲備面積來看，2016-2019年綠地的規(guī)劃計(jì)容建筑面積分別為4534萬平方米、3713萬平方米、5091萬平方米和5297萬平方米。整體來看，2016-2017年，綠地控股的拿地力度明顯趨弱，2018年才重新開始趨穩(wěn)。
數(shù)據(jù)顯示，第二季度綠地控股新增房地產(chǎn)項(xiàng)目儲備36個(gè)，完成新開工面積896.5萬平方米，同比減少32.3%，完成竣工備案面積453.6萬平方米，同比增長2.3%；上半年新增房地產(chǎn)項(xiàng)目儲備59個(gè)，完成新開工面積 1633.3 萬平方米，同比減少38.1%，完成竣工備案面積 601.6 萬平方米，同比增長 1.3%。
截止2019年底，綠地控股的土儲總貨值為14735.6億元，約可滿足公司未來3年的銷售量。基于土地儲備和銷售面積不同的增速表現(xiàn)，2016-2019年綠地控股土地儲備倍數(shù)分別為2.17、1.52、1.39和1.63。與行業(yè)橫向?qū)Ρ葋砜矗恋貎淝闆r略顯薄弱。

與此同時(shí)，近5年綠地控股調(diào)整后的資產(chǎn)負(fù)債率一直高位運(yùn)行。從2016年開始，綠地控股的調(diào)整后的資產(chǎn)負(fù)債率逐年下降，2019年該指標(biāo)降為82.81%，為近五年最小值；2020年一季度末該指標(biāo)進(jìn)一步下降為81.92%。雖然有小幅度的下降，還是超出了80%的警戒線，與行業(yè)其他公司相比，綠地控股該指標(biāo)仍然偏高。
在凈負(fù)債率方面，近三年綠地控股的凈負(fù)債率持續(xù)下降，2018年綠地控股該項(xiàng)指標(biāo)數(shù)值為171.83%，2019年該指標(biāo)下降至155.60%。不過，今年一季度綠地控股的凈負(fù)債率一改下降趨勢攀升至171.59%。總的來看，顯示綠地控股杠桿水平仍處于高位。
截止今年1季度末，公司長期債務(wù)達(dá)到1955.98億元，短期債務(wù)也達(dá)到1087.61億元，短期債務(wù)占比接近三分之一，而賬面資金僅為781.41億元，加上銷售不及預(yù)期，超三千億的債務(wù)，綠地控股的資金壓力可見一斑。
上市5年，綠地控股的“二次混改”會迎來怎樣的變化，《每日財(cái)報(bào)》將持續(xù)關(guān)注。
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