決策主力記者：黃婉銀 吳抒穎 決策主力編輯：陳夢妤
551億元的廣信資產包是大肥肉還是難啃的骨頭，萬科用了3年時間才摸清了點門路。
3年前，萬科董事會名譽主席王石將廣信資產包稱為“離開萬科的大禮包”；3年后，萬科總裁祝九勝回應廣信資產包開發進度時說，“和當初的預想還是有一些差異”。
近日，《767股票知識網》記者實地走訪萬科廣信資產包地塊發現，預計在今年三季度入市的萬科花地灣玉蘭苑項目正在施工建設中。核心地塊部分越和花鳥魚藝大世界的園藝區、雀鳥區已經搬遷完畢，但魚蟲市場的租約在今年9月30日才到期，市場內目前仍有大批商戶。
不久前，萬科為廣信資產包引入了信達等7家戰略投資者，除了掌握眾多債權的信達，其他各方戰略投資者并非如外界所期待那般耀眼，雖然與萬科的淵源不淺。用祝九勝的話說，之所以沒有引入其他知名房企，是因為萬科要堅持自己來做。
3年時間，萬科似乎已經找到了廣信資產包的“解包思路”，但舊改經驗并不豐富的萬科，依然還在蹣跚摸索。
土地清收時間暫不確定
廣信資產包交易標的核心資產為位于廣州市核心區域的16宗可開發土地，該批土地的剩余權益可開發計容積率建筑面積預計為210.98萬平方米，主要位于荔灣區、越秀區，包括廣州花地灣板塊、白鵝潭經濟圈、東山百貨大樓一帶、文德路項目、越秀區東華西路、榮華南項目、浣花路玉蘭苑爛尾樓等地塊及項目。
其中，花地灣地塊早期僅開發利用了約607畝土地，余下大約1000畝土地都在閑置，但這些閑置的地塊還有不少需要拆遷清退的建筑物，如廣州較有名的越和花鳥魚藝大世界。
近日，《767股票知識網》記者實地走訪發現，在萬科正式宣布為廣信資產包引入了7家戰略投資者的6月29日，廣信資產包主體公司——廣東省信托房產開發公司 以下簡稱廣信房產 對越和花鳥魚藝大世界魚蟲市場的商戶發出了退場通知。
通知顯示，越和市場方與廣信房產的租賃合同將在2020年9月30日到期，租賃期滿不再續約，并要求越和市場方2020年10月10日前完成商戶撤場并移交場地至廣信房產進行建筑物拆除。
記者在現場看到，越和花鳥魚藝大世界去年被廣信房產要求撤場的園藝區、雀鳥區已經搬遷完畢，部分建筑物都已拆除。魚蟲市場的租約目前還未到期，水族街、工藝區等仍有大批商戶在正常經營，市場內也有不少顧客。
一家經營魚料生意的商戶告訴記者，近期暫時不會搬遷，等租約真正到期再說。更多的商戶則是三緘其口，搬到哪里，“不知道”；什么時候搬，“沒那么快”，商戶們用這種短促的回應來表示他們對搬遷的抗拒。
拿下資產包3年，截至目前，萬科廣信資產包土地清收率仍未過半，只達到46%。同時，萬科在公告中表示，后續部分土地因涉及到與歷史融資單位的合作、與村集體的權屬紅線重疊以及歷史遺留的征地復建問題尚未解決，土地清收時間暫無法確定。
引入“信任”的戰投
何時能真正盤活廣信資產包、實現土地變現是市場關注的焦點。
3年前，萬科通過廣州市萬溪企業管理有限公司 以下簡稱廣州萬溪 拍賣競得廣信資產包。引入7家戰略投資者后，廣州萬溪50%股權將以人民幣70.4億元轉讓給戰略投資者 含30.4億元預付溢價款 。
對于項目開發進度，廣州萬溪方面回復《767股票知識網》記者表示，花地灣玉蘭苑項目和白云區的丹桂花園項目預計爭取在今年年內入市，但具體時間節點還無法確定。
記者實地走訪了解到，花地灣玉蘭苑項目現場正在施工，已經可見部分框架建筑。
根據記者查詢的花地灣玉蘭苑項目《建設項目環境影響登記表》信息，該項目占地69515平方米，建設內容包括9棟48層的樓房，4棟59層的樓房，1棟3層樓房，1棟20層的樓房及配套的地下停車場。
玉蘭苑項目現場圍擋信息顯示，施工單位為深圳市廣勝達建設有限公司 以下簡稱廣勝達 ，即廣信資產包7家戰略投資者之一的深圳市景陽投資發展有限公司母公司。
廣勝達是萬科2019年的土建總承包供應商之一，在廣勝達官網中，其稱萬科是“長期戰略合作伙伴”。
同時，記者查詢發現，玉蘭苑自去年10月就取得了建筑工地施工許可證。而廣信資產包中的其他地塊，如白云區的丹桂花園、越秀區的榮華南也分別于2019年11月、12月取得建筑工地施工許可證，施工單位均為廣勝達。
除了廣勝達之外，其他幾家戰投方，或是廣信資產包最大的債主，或是萬科過往的合作伙伴，未來也不排除深度參與這個項目的開發建設。
不過，萬科引入這幾家戰投方，在市場人士和部分熟悉這一項目的萬科人士看來，顯得“有點著急”。外界一直期待萬科的合作伙伴同樣會是龍頭房企，畢竟當時除了萬科之外，還有多家龍頭房企也參與了這個資產包的競拍，引入他們實屬理所應當。
關于引入戰略投資者的原則，萬科在公告中表示，一是了解項目風險及潛在機會，有投資風險承受力；二是與萬科互相了解信任，有利于項目快速推進；三是能導入專業經驗，引入更多綜合資源。
但萬科或許囿于各種各樣的原因，有著不得不迅速將這宗資產包變現的理由。“非常意外，但 引入利益共同體 是最快變現的方式”。一名曾在萬科南方區域任職的人士告訴《767股票知識網》記者。
公告顯示，引入戰投后，萬科將整體回籠資金390.4億元。根據公告披露信息，此前萬科累計已對廣州萬溪投入470.4億元，其中80億元為股權投入，390.4億元為股東借款。
萬科“堅持自己來做”
2017年6月29日，萬科一舉獨吞551億元的廣信資產包。這樣的總價，無論是對萬科還是整個地產行業來說，都是一筆大買賣。
次日，在股東大會上謝幕的王石表示，這是一次非常成功的收購項目，他點評了兩個字：“精彩”。彼時的王石跟郁亮說：“這怎么像我要離開萬科的大禮包。”
是“大禮包”，但也是沉甸甸的囑托。萬科這些年來一直在為這個資產包尋找最佳“解題”思路，因為資產包過大且處置不同于以往的開發思路，萬科還專門成立了萬溪公司負責這一資產包，這一公司dl于廣州萬科體系。
廣州中原地產項目部總經理黃韜在接受記者采訪時也表示，廣信資產包比較錯綜復雜，推進進度緩慢也在常理之中，這樣大規模又復雜的資產盤活項目在廣州應該是沒有先例的。資產包里面的地塊多數都位于市中心，區位好，就看開發商如何解題。
對于廣信資產包的開發進度，祝九勝回應稱，這個項目的問題是20年積累下來的，萬科花了3年時間取得了一些階段性進展，但不得不承認解決問題需要的時間和萬科當初的預想還是有些差異的。
萬科希望通過不良資產包處置，建立不良資產處置能力，以此提升整個萬科在大型復雜交易方面的能力。“如果所有麻煩都通過別人去解決，能力就不在我們身上，我們一定要堅持自己來做，哪怕是引進各類合作方后，操盤的仍然還是我們的團隊。”
事實上，萬科一直較少涉及商業性質的三舊改造和不良資產盤活。如萬科位于深圳的南苑新村舊改項目，擱淺10年，今年才再度重啟，目前還未拆遷完畢。
“過去舊改我們碰都不敢碰”，萬科董事會主席郁亮在6月30日的股東大會上表示，“今天如果不做這個事情，這個能力就完全依賴別人，是不可能的。”
市場使萬科不得不開始學習做自己不擅長的業務，郁亮坦言，中國城市已經不是攤大餅的擴張模式了，也到了必須面對舊區改造問題的時候。
◎名詞解釋
標的名稱：
廣東國際信托投資公司持有的對廣東省信托房產開發公司100%投資者權益及債權、廣東國際信托投資公司持有的對廣東國際信托投資公司廣州房地產分公司100%投資權益，以及破產清算組受廣東國際租賃公司破產清算組、廣信企業發展公司破產清算組和廣東國際信托投資公司深圳分公司破產清算組委托一并在此次拍賣中出讓的其各自持有的對廣東省信托房產開發公司的債權
起拍價：446.772億元
評估價：446.772億元
拍賣時間：2017年6月29日
767股票知識網

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