決策主力記者：黃婉銀 吳抒穎 決策主力編輯：陳夢妤
551億元的廣信資產(chǎn)包是大肥肉還是難啃的骨頭，萬科用了3年時間才摸清了點門路。
3年前，萬科董事會名譽主席王石將廣信資產(chǎn)包稱為“離開萬科的大禮包”；3年后，萬科總裁祝九勝回應(yīng)廣信資產(chǎn)包開發(fā)進度時說，“和當(dāng)初的預(yù)想還是有一些差異”。
近日，《767股票知識網(wǎng)》記者實地走訪萬科廣信資產(chǎn)包地塊發(fā)現(xiàn)，預(yù)計在今年三季度入市的萬科花地灣玉蘭苑項目正在施工建設(shè)中。核心地塊部分越和花鳥魚藝大世界的園藝區(qū)、雀鳥區(qū)已經(jīng)搬遷完畢，但魚蟲市場的租約在今年9月30日才到期，市場內(nèi)目前仍有大批商戶。
不久前，萬科為廣信資產(chǎn)包引入了信達等7家戰(zhàn)略投資者，除了掌握眾多債權(quán)的信達，其他各方戰(zhàn)略投資者并非如外界所期待那般耀眼，但與萬科的淵源不淺。用祝九勝的話說，之所以沒有引入其他知名房企，是因為萬科要堅持自己來做。
3年時間，萬科似乎已經(jīng)找到了廣信資產(chǎn)包的“解包思路”，但舊改經(jīng)驗并不豐富的萬科，依然還在蹣跚摸索。

施工現(xiàn)場 決策主力記者 黃婉銀 攝
土地清收時間暫無法確定
廣信資產(chǎn)包交易標的核心資產(chǎn)為位于廣州市核心區(qū)域的16宗可開發(fā)土地，該批土地的剩余權(quán)益可開發(fā)計容積率建筑面積預(yù)計為210.98萬平方米，主要位于荔灣區(qū)、越秀區(qū)，包括廣州花地灣板塊、白鵝潭經(jīng)濟圈、東山百貨大樓一帶、文德路項目、越秀區(qū)東華西路、榮華南項目、浣花路玉蘭苑爛尾樓等地塊及項目。
其中，花地灣地塊早期僅開發(fā)利用了約607畝土地，余下大約1000畝土地都在閑置，但這些閑置的地塊還有不少需要拆遷清退的建筑物，如廣州較有名的越和花鳥魚藝大世界。
近日，《767股票知識網(wǎng)》記者實地走訪發(fā)現(xiàn)，在萬科正式宣布為廣信資產(chǎn)包引入了7家戰(zhàn)略投資者的6月29日，廣信資產(chǎn)包主體公司——廣東省信托房產(chǎn)開發(fā)公司 下稱廣信房產(chǎn) 對越和花鳥魚藝大世界魚蟲市場的商戶發(fā)出了退場通知。
通知顯示，越和市場方與廣信房產(chǎn)的租賃合同將在2020年9月30日到期，租賃期滿不再續(xù)約，并要求越和市場方2020年10月10日前完成商戶撤場并移交場地至廣信房產(chǎn)進行建筑物拆除。
記者在現(xiàn)場看到，越和花鳥魚藝大世界去年被廣信房產(chǎn)要求撤場的園藝區(qū)、雀鳥區(qū)已經(jīng)搬遷完畢，部分建筑物都已拆除。魚蟲市場的租約目前還未到期，水族街、工藝區(qū)等仍有大批商戶在正常經(jīng)營，市場內(nèi)也有不少顧客。

待拆遷的市場 決策主力記者 黃婉銀 攝
一家經(jīng)營魚料生意的商戶告訴記者，近期暫時不會搬遷，等租約真正到期再說。更多的商戶則是三緘其口，搬到哪里，“不知道”；什么時候搬，“沒那么快”，商戶們用這種短促的回應(yīng)來表示他們對搬遷的抗拒。
拿下資產(chǎn)包3年，截至目前，萬科廣信資產(chǎn)包土地清收率仍未過半，只達到46%。同時，萬科在公告中表示，后續(xù)部分土地因涉及到與歷史融資單位的合作、與村集體的權(quán)屬紅線重疊以及歷史遺留的征地復(fù)建問題尚未解決，土地清收時間暫無法確定。
引入“信任”的戰(zhàn)投方
何時能真正盤活廣信資產(chǎn)包、實現(xiàn)土地變現(xiàn)是市場關(guān)注的焦點。
3年前，萬科通過廣州市萬溪企業(yè)管理有限公司 下稱廣州萬溪 拍賣競得廣信資產(chǎn)包。引入7家戰(zhàn)略投資者后，廣州萬溪50%股權(quán)將以人民幣70.4億元轉(zhuǎn)讓給戰(zhàn)略投資者 含30.4億元預(yù)付溢價款 。
對于項目開發(fā)進度，廣州萬溪方面回復(fù)《767股票知識網(wǎng)》記者表示，花地灣玉蘭苑項目和白云區(qū)的丹桂花園項目預(yù)計爭取在今年年內(nèi)入市，但具體時間節(jié)點還無法確定。
記者實地走訪了解到，花地灣玉蘭苑項目現(xiàn)場正在施工，已經(jīng)可見部分框架建筑。
根據(jù)記者查詢的花地灣玉蘭苑項目《建設(shè)項目環(huán)境影響登記表》信息，該項目占地69515平方米，建設(shè)內(nèi)容包括9棟48層的樓房，4棟59層的樓房，1棟3層樓房，1棟20層的樓房及配套的地下停車場，建設(shè)規(guī)模總建筑面積421105平方米。
玉蘭苑項目現(xiàn)場圍擋信息顯示，施工單位為深圳市廣勝達建設(shè)有限公司 下稱廣勝達 ，即廣信資產(chǎn)包7家戰(zhàn)略投資者之一的深圳市景陽投資發(fā)展有限公司母公司。
廣勝達是萬科2019年的土建總承包供應(yīng)商之一，在廣勝達官網(wǎng)中，其稱萬科是“長期戰(zhàn)略合作伙伴”。
同時，記者查詢發(fā)現(xiàn)，玉蘭苑自去年10月就取得了建筑工地施工許可證。而廣信資產(chǎn)包中的其他地塊，如白云區(qū)的丹桂花園、越秀區(qū)的榮華南也分別于2019年11月、12月取得建筑工地施工許可證，施工單位均為廣勝達。

玉蘭苑項目現(xiàn)場 決策主力記者 黃婉銀 攝
除了廣勝達之外，其他幾家戰(zhàn)投方，或是廣信資產(chǎn)包最大的債主，或是萬科過往的合作伙伴，未來也不排除深度參與這個項目的開發(fā)建設(shè)。
不過，萬科引入這幾家戰(zhàn)投方，在市場人士和部分熟悉這一項目的萬科人士看來，顯得“有點著急”。外界一直期待萬科的合作伙伴同樣會是龍頭房企，畢竟當(dāng)時除了萬科之外，還有多家龍頭房企也參與了這個資產(chǎn)包的競拍，引入他們實屬理所應(yīng)當(dāng)。
關(guān)于引入戰(zhàn)略投資者的原則，萬科在公告中表示，一是了解項目風(fēng)險及潛在機會，有投資風(fēng)險承受力；二是與萬科互相了解信任，有利于項目快速推進；三是能導(dǎo)入專業(yè)經(jīng)驗，引入更多綜合資源。
但萬科或許囿于各種各樣的原因，有著不得不迅速將這宗資產(chǎn)包變現(xiàn)的理由。“非常意外，但 引入利益共同體 是最快變現(xiàn)的方式”。一名曾在萬科南方區(qū)域任職的人士告訴《767股票知識網(wǎng)》記者。
公告顯示，引入戰(zhàn)投后，萬科將整體回籠資金390.4億元。根據(jù)公告披露信息，此前萬科累計已對廣州萬溪投入470.4億元，其中80億元為股權(quán)投入，390.4億元為股東借款。
“堅持自己來做”
2017年6月29日，萬科一舉獨吞551億元的廣信資產(chǎn)包。這樣的總價，無論是對萬科還是整個地產(chǎn)行業(yè)來說，都是一筆大買賣。
次日，在股東大會上謝幕的王石表示，這是一次非常成功的收購項目，他點評了兩個字“精彩”。彼時的王石跟郁亮說，“這怎么像我要離開萬科的大禮包”。
是“大禮包”，但也是沉甸甸的囑托。萬科這些年來一直在為這個資產(chǎn)包尋找最佳“解題”思路，因為資產(chǎn)過大且處置不同于以往的開發(fā)思路，萬科還專門成立了萬溪公司負責(zé)這一資產(chǎn)包，這一公司dl于廣州萬科體系。
廣州中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜在接受記者采訪時也表示，廣信資產(chǎn)包比較錯綜復(fù)雜，推進進度緩慢也在常理之中，這樣大規(guī)模又復(fù)雜的資產(chǎn)盤活項目在廣州應(yīng)該是沒有先例的。資產(chǎn)包里面的地塊多數(shù)都位于市中心，區(qū)位好，就看開發(fā)商如何解題。
對于廣信資產(chǎn)包的開發(fā)進度，祝九勝回應(yīng)稱，這個項目的問題是20年積累下來的，萬科花了3年時間取得了一些階段性進展，但不得不承認解決問題需要的時間和萬科當(dāng)初的預(yù)想還是有些差異的。
萬科希望通過不良資產(chǎn)包處置，建立不良資產(chǎn)處置能力，以此提升整個萬科在大型復(fù)雜交易方面的能力。“如果所有麻煩都通過別人去解決，能力就不在我們身上，我們一定要堅持自己來做，哪怕是引進各類合作方后，操盤的仍然還是我們的團隊”。
事實上，萬科一直較少涉及商業(yè)性質(zhì)的三舊改造和不良資產(chǎn)盤活。如萬科位于深圳的南苑新村舊改項目，擱淺10年，今年才再度重啟，目前還未拆遷完畢。
“過去舊改我們碰都不敢碰”，萬科董事會主席郁亮在6月30日的股東大會上表示，“今天如果不做這個事情，這個能力就完全依賴別人，是不可能的”。
市場使萬科不得不開始學(xué)習(xí)做自己不擅長的業(yè)務(wù)，郁亮坦言，中國城市已經(jīng)不是攤大餅的擴張模式了，也到了必須面對舊區(qū)改造問題的時候。
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