恒大甩賣223個商業(yè)地產(chǎn)！商業(yè)地產(chǎn)變現(xiàn)難的深層次原因是什么？ 結構化金融
大量商業(yè)地產(chǎn)做為住宅地產(chǎn)的附屬品被推向市場嚴重扭曲了商業(yè)地產(chǎn)的價格。
大量商業(yè)地產(chǎn)做為住宅地產(chǎn)的附屬品被推向市場。這嚴重扭曲了商業(yè)地產(chǎn)的價格。
7月7日，據(jù)媒體消息，恒大正在大批出售寫字樓、酒店、購物中心、商鋪等非核心業(yè)務的資產(chǎn)，出售的資產(chǎn)項目超過200個。
此次出售的資產(chǎn)位于北京區(qū)域、安徽區(qū)域、福建區(qū)域、甘肅區(qū)域、廣西區(qū)域、貴州區(qū)域、海南區(qū)域、河南區(qū)域、黑龍江區(qū)域、湖北區(qū)域、湖南區(qū)域、華東區(qū)域、吉林區(qū)域、江蘇區(qū)域、遼寧區(qū)域、內(nèi)蒙古區(qū)域、山東區(qū)域、陜西區(qū)域、陜西區(qū)域、深圳區(qū)域、四川區(qū)域、云南區(qū)域、重慶區(qū)域、珠三角區(qū)域，幾乎涵蓋了全國各個地方。
“屬于正常出賣舉動。”據(jù)接近恒大方面人士對媒體表示，此次集中推出，是希望通過專業(yè)團隊去推薦銷售。
另外，據(jù)中國恒大多位員工于社交媒體發(fā)布的消息，此次恒大計劃出售的項目為全國范圍內(nèi)1000平方米以上的寫字樓、酒店、商業(yè)等物業(yè)。
中國的商業(yè)地產(chǎn)過剩問題一直存在，如今似乎更加嚴重。然而，詭異的是，筆者發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)過剩不是一個周期的現(xiàn)像，而是一個持續(xù)且不斷累積的現(xiàn)像。
這背后的深層次原因是體制問題，非市場所能解決。投資商業(yè)地產(chǎn)務必小心！
2015年時候，筆者曾經(jīng)在上海參加過一次住建部組織的小型調(diào)研，討論的就是商業(yè)地產(chǎn)過剩和去庫存的問題。當時邀請參加研討有萬科、綠地、復星等一眾地產(chǎn)企業(yè)，都對于地產(chǎn)行業(yè)有著非常深刻的認識且對商業(yè)地產(chǎn)過剩有切膚之痛。很多觀點都是真知灼見，筆者獲益很多。
據(jù)當時共識，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場除了京滬深等核心城市供需相對平衡之外，包括一線城市廣州在內(nèi)的其他城市都存在不同程度的過剩，去庫存周期普遍很長。
近幾年里，隨著國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)的大量供應，加之經(jīng)濟形勢低迷，需求減弱，商業(yè)地產(chǎn)的過剩問題似乎沒有緩解，反而進一步惡化。
近期屢屢傳出新聞，某大型地產(chǎn)企業(yè)因為在各地興建超高型摩天大樓，銷售不如預期而引發(fā)現(xiàn)金流危機。深圳也傳出寫字樓空置率上升以及租金價格下降的報道。上海的商業(yè)地產(chǎn)如寫字樓的空置率也是高居不下。最近有新聞報道，北京也開始出現(xiàn)寫字樓空置率飛速上升和租金回報下降的現(xiàn)象。
過剩問題已經(jīng)漫延到一線核心城市了。
據(jù)高力國際統(tǒng)計：
2019北京甲級寫字樓市場全年供應量超過90萬平米，是有歷史記錄以來的最高值； 2019年底，北京甲級寫字樓的空置率達到15.9%，這也是從2010年以來的最高值； 受此影響，截止到2019年底整體北京市場平均租金水平較去年下降4%左右，目前約為每月每平方米383元。 高力國際的觀點認為，
“面對如此大量的供應，以及不斷抬升的空置率水平，北京市場的租金表現(xiàn)依然堅挺”。
這反映了中國經(jīng)濟的韌性和北京在中國的地位。然而，“北京市場租金已經(jīng)進入階段性調(diào)整時期，整體調(diào)整時間或持續(xù)一年到兩年左右”。
房地產(chǎn)行業(yè)關于地產(chǎn)價值有三個關鍵字，實在是至理名言，那就是：“位置、位置和位置”。
筆者深為認同。我認為在中國，除了核心城市、核心區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)可以投資之外，其他的商業(yè)地產(chǎn)投資非常危險，要特別小心。
國人普遍偏好地產(chǎn)。
香港人這樣，臺灣人這樣，大陸人也不例外。這是民族的文化基因。關于商業(yè)地產(chǎn)，國內(nèi)一直有“一鋪養(yǎng)三代”的說法。
還在很小很小的時候，筆者的父親就給我講過一個故事。
從前有個富翁，生前擔心自己的兒子不爭氣，亂來敗掉家產(chǎn)。他于是將所有的錢買了365家商鋪。商鋪出租給人經(jīng)商，不收取租金，而是要為他兒子每年提供一天的吃住。這樣，富翁覺得可保子孫后代衣食無憂，安心離世。后來，兒子不甘心平庸的生活。在碰上了一個好的商業(yè)機遇后，他賣掉所有商鋪進行投資，最終失敗，落魄街頭。
筆者想到自已根正苗紅的無產(chǎn)階級出身，父輩們從來沒有擁有過自己的物業(yè)，家族也缺少商人基因。所以筆者一直以來都沒有明白父親故事的寓意。直到多年以后，發(fā)現(xiàn)中國這些年里，從事地產(chǎn)的人員賺得盤滿缽滿，從事實業(yè)的人員慘淡經(jīng)營。
這才明白，原來中國人的傳統(tǒng)智慧傳承已在代際交流之中。
這種深入民族骨髓的價值觀，必然影響資產(chǎn)價格，導致地產(chǎn)價格偏高。
實體不如地產(chǎn)，這其中的原因非常復雜。按照北大陳平教授在《代謝增長論》一書中的觀點，這和西方文明個人主義和東方文明集體主義的競爭格局，有重大關系。
從現(xiàn)實觀察來看，中國人做生意喜歡同質(zhì)化競爭，不太愿意進行不確定巨大的突破性創(chuàng)新類投資。高度扎堆，使得現(xiàn)有實體產(chǎn)業(yè)領域的競爭異常激烈，往往“一將功成萬骨枯”。
正如故事里富翁兒子的經(jīng)歷所揭示的，地產(chǎn)通用性強，就是經(jīng)營不好，收益差強人意，總還能剩下點東西，而且持續(xù)性強。而實體經(jīng)營不善，有可能財富立刻歸零。
從這個角度來講，地產(chǎn)具備提供保險的“防守”特征，低收益甚至未來“負收益”，也能夠被接受。這是從中國人的投資心理學對商業(yè)地產(chǎn)的價格走勢分析的觀點。
針對中國地產(chǎn)，筆者認為仍然有相當?shù)耐顿Y價值，然而，住宅地產(chǎn)強于商業(yè)地產(chǎn)。投資商業(yè)地產(chǎn)需要高度謹慎。這是因為以下幾個方面的原因造成的。
1、從租金回報率來看，地產(chǎn)價格存在高估。
相比商業(yè)地產(chǎn)，住宅地產(chǎn)背后的支撐因素更強。住宅地產(chǎn)具有較高的“消費品”特征，不能完全按照資產(chǎn)的定價邏輯。
普通的消費品，一旦消費，立刻失去全部價值，從投資收益的角度，是負的100%。然而，作為消費品，因為提供了當期的滿足。
另外，中國的住宅和戶口及社會福利等掛鉤，有額外的附加價值。這些都是被社會大眾所普遍認可的。
商業(yè)地產(chǎn)更接近于純粹的“投資品”，受其他資產(chǎn)定價和收益的影響。而如果按照投資品的收益率來評估資產(chǎn)的價格，無論是住宅地產(chǎn)或是商業(yè)地產(chǎn)，都存在一定程度的高估。
按照租金除以當前市場價格計算租金回報率，國內(nèi)水平多在2%-4%之間，住宅還要更低一些。 相比美國的商業(yè)地產(chǎn)，資本化率約在6%的水平。 之前中國經(jīng)濟處于高速發(fā)展階段，這使得租金有著較快的上漲速度。隨著租金上漲，租金回報率如果按照購買時的價格來計算，是非常可觀的。這為商業(yè)地產(chǎn)的高價格提供了支撐。
類比實體上市公司，一個盈利高速增長的企業(yè)，的確有理由獲得高的市盈率估值，然而隨著增長速度放緩，終究要回到合理的市盈率水平。
然而，租金上漲的趨勢目前已經(jīng)隨著經(jīng)濟進入中低速增長的階段而終止。如今連北京、上海、深圳等核心城市也因為空置率過高，而出現(xiàn)租金下降。
2、第二個原因，對于商業(yè)地產(chǎn)的價格走勢更加重要，可以說是致命的，這是中國特殊國情所決定的。
從純粹市場化的因素來講，商業(yè)地產(chǎn)市場出現(xiàn)供給過剩、空置率上升、租金下降，并不是一個反常的現(xiàn)像，這是商業(yè)地產(chǎn)周期性的體現(xiàn)。由于建造周期的原因，這使得商業(yè)地產(chǎn)的供給并不能與需求保持時間上嚴格對應的平衡。這使得商業(yè)地產(chǎn)市場形成較為明顯的周期特征。

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