物業公司資本化動作頻繁，赴港上市潮持續。中國證券報從募資用途看，多數企業提及戰略投資和并購。業內人士指出，2030年物業行業規模有望達到3.2萬億元，目前行業處于價值挖掘期。并購將持續提升行業集中度。
拆分物業板塊上市
6月29日，港龍中國地產公告，于香港主板上市計劃全球發售4億股，發售價介于每股3.60港元至4.10港元之間。公開發售時間為6月29日至7月3日，預計股份將于7月15日開始上市交易。
正榮服務同日開啟招股。公司于6月24日通過了港交所聆訊。正榮服務披露，本次計劃全球發售2.5億股，預計股份將于7月10日開始上市交易。
港龍中國地產和正榮服務本次ipo均引入了基石投資者。港龍中國地產引入李家杰全資擁有的Successful Lotus Limited、中信逸百年資本有限公司控制的YBN International Holdings Limited，二者將合計認購價值8000萬港元的股份。正榮服務則引入光大興隴信托、大眾(香港)國際、Poly Platinum Enterprises Ltd、中城國際(香港)。
中國證券報此前，弘陽服務、第一服務、金融街物業等物業公司已向港交所遞交了上市申請。今年3月至今，已有建業新生活、興業物聯、燁星集團、華金國際資本成功上市。
對于物業公司扎堆上市的原因，中泰國際房地產行業分析師劉潔琦告訴中國證券報“地產產業鏈多元化業務過程中，物業服務表現較為成功。”光大證券房地產行業首席分析師何緬南告訴中國證券報擴大業務規模
對于募集資金用途，多家公司提及戰略投資和并購。
正榮服務表示，上市募資所得額的55%將用于戰略投資和收購，以進一步擴大業務規模和覆蓋范圍。其中，27.5%的資金將用于收購，如優質住宅物業管理公司、具備商業領域專業服務經驗的物管公司、具備政府部門服務的物管公司；27.5%的資金將用于收購社區產品及服務，與公司形成互補。公司預計將收購3家物業公司。
金融街物業同樣計劃將部分募資所得款用于戰略投資和收購。公司對擬收購標的提出了標準，具體包括：適應公司發展或補充業務、最近一個財年的收入至少為4000萬港元、最近一個財年的凈利潤至少為400萬港元、在管物業建筑面積至少為100萬平方米、股權結構清晰且無重大法律糾紛。就收購標的區域看，公司將專注于京津冀、長三角、大灣區、成渝城市群等經濟發達區域。
此外，第一服務、弘陽服務、榮萬家等企業均在招股書中提出，擬將部分募資所得款用作戰略投資和并購。其中，第一服務明確指出，收購對象為在各自區域享有聲譽，且增長潛力龐大的中小型物業公司。
何緬南表示，物業服務企業拆分上市融資，本質上是為了迅速擴張。從募集資金用途情況看，近60%的物業公司有收并購和規模擴張方面的需求。
行業龍頭價值提升
國信證券研報顯示，并購本質上是股東的再投資，并購會提升每股收益，但可能拉低短期經營效率。短期投資效率受到損失，但未來的“收租”能力得到提升。并購本身可以看作一種“隱性效率杠桿”。
同時，物管行業續約率高，類似“坐地收租”的商業模式是當前行業高估值的一個支撐因素。此外，業績增長確定性高，單位面積毛利率提升具備想象空間，這些因素都支撐物業行業的高估值。預計2030年行業規模有望達到3.2萬億元。
根據光大證券研報，物業行業目前處于價值挖掘期。今年3月份以來，物業行業逐步走出反彈行情。個股方面，3月21日至6月29日，藍光嘉寶服務上漲43.01%、碧桂園服務上漲25.66%、保利物業上漲30.92%，物業板塊整體漲幅較大；同期地產企業漲幅方面，碧桂園上漲17.44%、保利地產上漲5.88%、正榮地產上漲8.21%。
今年以來，物業行業并購動作頻繁。5月11日，奧園健康間接全資附屬公司廣州奧園物業服務有限公司，以3700萬元收購寧波宏建物業服務有限公司65%股權。4月22日，奧園健康斥資2.48億元收購樂生活智慧社區服務集團80%權益。
3月，世茂服務收購福晟物業51%股權，涉及物業項目90多個，簽約面積超過1500萬平方米。時代鄰里斥資1486.81萬元收購廣州耀城物業100%股權等。
“物業行業收并購推動集中度提升，未來較長一段時間會一直延續。”何緬南認為，中小房企并購整合提速，不少并購包括旗下物業項目。同時，抗擊疫情過程中，對優質物業服務的需求大幅提升，行業龍頭價值提升。物業服務企業拆分上市融資實質上就是為了擴張。
“就目前的收購案例看，收購方多是上市公司，單筆金額多在2億元以下，收購股權比例介于51%-100%之間，而被收購對象以中小住宅物業管理企業為主。此外，被收購對象中非住宅物業管理標的增多。這與上市企業積極拓展非住宅管理領域的趨勢契合。”劉潔琦接受中國證券報（文章

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