決策主力記者：甄素靜 吳若凡 王佳飛 決策主力編輯：陳夢妤
所有炒房的開始，都離不開“念想”。據767股票知識網此前報道，微博大V“深房理”所講的誘人買房致富故事，讓身在江蘇的魏靜 微博名：7蟹姐姐 和身在河南的楊喬心動不已。兩人加入“深房理”粉絲會員社群，再走完繳納會員費、咨詢費、手續費等完整流程。今年3月，魏靜定下了深圳前海時代的房子，但一個月后，深圳經營貸政策突然收緊，加杠桿買房的魏靜資金鏈斷裂，剛入手的價值728萬元房產被法院查封；楊喬雖然及時醒悟并中止買房，但也損失了上萬元。
6月4日，深圳市房地產中介協會發布鄭重提示，市場上存在部分“炒房”團伙通過營造樓市追漲氛圍，吸納會員的行為，涉嫌擾亂我市房地產市場秩序，嚴重觸及法律法規，要求房地產中介機構、中介人員嚴禁參與或協助類似“炒房”團伙的違法違規行為，包括為此類團伙提供攬房攬客的便利等。
深圳市房地產中介協會在接受記者采訪時表示，暫不方便回復，靜候通知。
近半月以來，記者分別在北京、上海、深圳三地對數位當事人進行了調查。6月6日，記者見到了魏靜，她在深圳，奔走于公安局、工商局和小貸公司間，她堅信自己不是“套路貸”的第一位受害者，也不會是最后一位。她對“深房理”從起初的完全信任，轉變到了徹底失去信任。她說她有全套的“被套路”證據，沒有人看，也不知道該交給誰看。對于一個月后的官司，她說她做好了最壞的打算。
對于魏靜聲淚俱下的控訴，在與記者的獨家對話中，“深房理”近乎全盤否認，并起訴了魏靜，理由是誹謗造謠，態度異常強硬，表示堅決不和解。墊資公司也起訴了魏靜，理由是欠錢不還。
付12780元入會費 開啟“財富自由”之路
記者在調查中發現，部分地產微博大V和中介公司、小貸公司之間，已經形成了一個縝密的“貸款利益鏈條”：抵押—中介墊資—付全款借殼辦理經營貸—還墊資—拿到房本還貸款—再拿新房本抵押……
在深圳，房產大V主要分為兩類，一類以“深房理”為代表，他們有專業的團隊，為會員提供全流程的購房服務建議，包括落戶、購房名額、選房、找小貸公司墊資等，其中每一個環節都需要在中間商身上花錢，而且越往后，抽成的中間商越多。“深房理”入會費為12780元，交了錢便有工作人員開始在線指導買房。
另一類以“深圳木子”等為代表，他們早期隨著房地產行業發展，獲利頗豐。現在以過來人身份，根據自身多年的深圳地產觀察經驗，為會員提供選房建議服務，教人買房。嚴格意義上來講，這類大V并不是真正的地產從業人員，咨詢服務也并非其“名義”上的主業。
關于后者的咨詢方式，仍以“深圳木子”為例，專屬咨詢1888元/年，此外還有兩個咨詢渠道：一是微博提問，價格388元，問一個問題，不接受反復私信追問；二是微博V+會員，1688元/年 1088元/半年 ，權益是可以免費看所有微博會員文章和微博問答，另外有微博群討論。
他們的共同點是通過微博、微信等社交平臺，宣導自身在地產行業的獲利戰果及對他人的價值，以咨詢服務、直播分享、線下論壇報名等形式向會員或粉絲收取費用。
深圳金融業和自媒體極度發達，這樣的大V和墊資公司、金融公司并不在少數，也成為不少從業者養家糊口，甚至實現財務自由的重要途徑，而從業者中也不乏名校高材生，選好案例、講好話術等，成為他們快速獲得置業者信任的基本方法。這個群體間的競爭十分激烈。
以育兒之名 名校法學碩士的微博導流
在這條產業鏈的最上游，《767股票知識網》記者發現，一個叫“美媽陳X泉”的微博號，以母嬰內容為主，卻是為“深房理”輸送潛在購房粉絲的重要渠道之一。
據了解，“陳X泉”本名張X，為畢業于某名校的法律碩士，后在深圳某房企從事法務工作，不久又辭職，專門在微博上賣課程。
粉絲沙甜告訴記者，“陳X泉”會在粉絲群的公開課里教會員們用結婚、離婚的方式來獲得購房資格。通過買房獲得財富自由，讓自己和孩子過上更好生活，走出新的精彩人生。
作為一名大齡單親媽媽，沙甜對此深以為然：“剛開始我只是認同這個人，看她記錄個人生活，分享對于育兒和心理學的觀點，都挺讓人信服的。尤其是她名校法學碩士的名頭，讓人覺得很專業、有光環，所以后來她開始在網上賣課，不少人會去聽。”
“陳X泉”經常以“切身經歷”為例，在課上告訴粉絲，自己是如何離的婚、怎么照顧小孩，甚至不避諱宣揚自己的家丑。生動的案例和“真誠”的講解加持，令“陳X泉”的粉絲對其無比信任。以此為基礎，“陳X泉”會在課上頻繁提到“深房理”，說“他”邏輯通透，引領她走向了財務自由。
沙甜們告訴記者，“陳X泉”很擅長在課程或粉絲咨詢中，一點點擊破大家的顧慮，例如戶口。
在他們向記者提供的一段錄音中，“陳X泉”耐心而細致地向粉絲們講解，涵蓋“如何找一個有深圳戶口的人去結婚”“年齡大、學歷不夠的，需要多找幾個深戶提高概率”“假結婚買了房子就可以離婚，深圳做這一套很成熟”“入深戶不是一定人要在深圳”“入深戶很容易，找專門的中介花幾千塊就能成功”等。
根據沙甜的描述，在講課和咨詢中，“陳X泉”還經常讓粉絲去貸款，說人人都抱著金飯碗，比如保單、房產等，都可以質押。
所有的一切，都圍繞著教粉絲“以年化利率不超過8%，買下價值千萬的房子”。“如果選對房子，深圳房子一年漲幅會不超過8%嗎？去年深圳房價一年漲幅15%！”不久后，不少粉絲便形成了這樣的思維，開始在炒房的幻想中越陷越深。
以教育之名“深X夫婦”的微信導流
記者調查發現，一些打著“教育”之名的也是引流的渠道之一。子女教育和炒房被一些投機者步步串聯，方式是時下最普遍的雞湯式“販賣焦慮”。
未來X藤教育科技 北京 有限公司 以下簡稱未來X藤 便是其一，他們的口號是“讓每個中國孩子分享最好的教育”。
不過啟信寶顯示，未來X藤的主營業務包括技術推廣、軟件開發、經貿咨詢等，唯獨沒有教育。
如果通過網上的課程看，這家公司推薦的都是如何培養孩子、何如陪伴等等，并沒有什么特殊。但記者調查后發現，未來X藤會經常提供一些“別人家”的故事，比如學霸的經驗，很多家長會由此觸發更深的焦慮，這只是套路的第一步。
未來X藤給出了解決方案，在眾多推薦的關鍵詞中，“規劃”是被反復提出的。比如，“具體如何做好孩子的生涯規劃？最重要的就是抓住人生重大的轉折期。”表面上看，這些因素和炒房并沒有關聯，但未來X藤并不僅僅提供在線課程，更多的玄機隱藏在線下活動中。
未來X藤家長會的評論區互動中，時常會出現一個名為“深X夫婦”的賬號，這個賬號介紹是“未來X藤深圳代理”。如果再繼續進入“深X夫婦”的賬號頁面，一條完整的炒房產業鏈便逐漸呈現。
在深圳的愛米和星佳共同組成了未來X藤的“深X夫婦”，他們會對未來X藤的用戶組織線下活動。“深X夫婦”表面上是教育公司的深圳代理，卻宣稱會教你實現“財富自由”。在他們的宣傳中，深圳是為了下一代而非去不可的地方。當你為了下一代落戶深圳時，他們為你提供的代辦戶口的業務便開始了。“遇見了深X夫婦，深漂馬上變深圳人”，這是二人打出的業務宣傳口號。“深X夫婦”告訴購房者們，支付8800元代辦費用，通過他們公司繳納社保，只需要本人到深圳一次，2~3個月便能夠成功落戶深圳。
當你辦理完成深圳落戶，這個時候，兩人便同時向你推銷在深圳買房，并告訴你“這就是你通往財富自由的道路”。深圳戶口落下之后，想買一套學區房，但手中資金不足怎么辦？沒關系，“深X夫婦”還能為你提供加杠桿的融資服務。他們告訴你，要“學習房產金融知識”，買房的時候要“買按揭不買全款”。到了這一步你會發現，你已經在子女教育的問題上走得太遠了，并且每一步都需要你付出真金白銀。
小貸公司“與銀行有協議” 交了幾百萬保證金
即便前有魏靜爆倉失敗案例，后有各種外界認為“被坑”的粉絲，也仍擋不住外地人想要在深圳樓市試水撈金的念頭。記者留意到，在某大V的小密圈內，有投資客問，自己是外地戶口，本科學歷，外地有房，有房貸，在深圳怎么樣才能有三成首付購房資格？大V的建議是，全款購買再抵押貸款。
在外地工作的江辛一直關注深圳樓市，他告訴記者，2017年他從外地飛來深圳找管家公司看房。當時龍華區被熱炒為深圳網紅區，大V極力推薦江辛貸款買入某新建大型社區。實地看房后，他認為被推薦物業并不適合投資，沒有聽從大V建議。
此后深圳房價很快橫盤，他在其他城市購入的房產收益也并不理想。到現在回想起，江辛依然慶幸自己沒有沖動。他說，如果沒有去年深圳豪宅稅取消后的一輪漲幅，投資客很難出手賣掉，甚至當年他看房時間段買入的投資客基本上是虧的。
對于為何異地買房，江辛幾乎跟所有看好深圳樓市的人一樣，即便相比其他城市，深圳房價已在高位，但還有價值。有些總價低的房產交易中介費打包價1萬~2萬元，高總價房源交易收取1%~1.5%交易費用，這在其他一線城市是很難做到的。而這也是金融公司、管家公司競爭激烈、充分市場化帶來的福利之一。
那么，小貸公司又是怎么運作的？“超低利息，綠通渠道”，記者以購房者身份采訪了一位貸款公司工作人員張可，在整個溝通過程中，這是他反復重點強調的。
對于市場上爭議新拿到的房本可否抵押，張可十分自信地向記者強調沒問題，月息4.1~4.5厘，貸款時間3~5年，還款方式可以先息后本。張可還向記者展示了他們最近的成功案例，不過已辦理成功的客戶房產是在深圳出政策前買的，房產證日期是今年4月初，抵押登記日是5月28日。
對于是否指定抵押銀行，他表示是根據客戶實際情況推薦的，而為何可以渠道進件 資料準備好后提交給貸款公司或銀行系統 ，他解釋稱他們公司與銀行簽有協議，交了幾百萬保證金。
在溝通過程中，張可建議記者，如果在深圳有房產，可以進行“房產轉押置換”。所謂“房產轉押置換”，就是將原來已經有抵押的房子，墊資過橋解押，再重新在入押銀行套出房產升值部分資金，利率比房貸還低。
張可舉了個例子，假如一套房子當年100萬元購入，首付30萬元、按揭70萬元，經過幾年的房產升值和每月還款，目前房產價值300萬元，房貸還剩60萬元。在60萬元墊資過橋解押后，客戶就有了一套價值300萬元的全款房，此時拿紅本以公司經營形式抵押給銀行，可以貸款房屋總價的七成，就是210萬元，還掉貸款公司的60萬元，還剩下過橋資金150萬元。“這部分資金利息非常低，資質好的可以做到月息3~4厘，比之前房貸利息還低。額度大，年限長，還款壓力小。相當于重新按揭一次。”
其中，他們收取的費用是2萬元起，貸款金額大的話按照貸款金額1.5%收取，沒有其他費用。張可還表示，貸款后他們會根據貸款年限一直為客戶提供服務。除此之外，他表示還有很多貸款形式殼公司可做，流水弱化，負債寬松，3~5天拿錢。對于殼公司是否安全，是否會被臨時抽貸，張可信誓旦旦保證不會，他們會指導客戶準備資料直至完成審批。
截至記者發稿，“深房理”的粉絲又增加了；糾紛纏身的魏靜并沒有回蘇州老家，也沒能安心住進高價購得的房子，下個月官司就要開庭了，但她還沒有找好合適的律師；“深X夫婦”和未來X藤繼續被粉絲們奉為圣人，他們說“深圳團隊的春藤分院目標遠大。”
一切都很安靜，像什么事都沒有發生過。
767股票知識網

以上是767股票知識網小編幫你收集整理關于“[600620天宸股份股吧]深圳炒房忽悠鏈煉成記：以教育之名，微博微信導流以1.28萬會費，開啟買房套路”的具體內容，了解更多[600620天宸股份股吧]，請關注767股票知識網！