5月26日，上清所發布公告，越秀集團成功發行中期票據，期限五年，發行金額10億元，票面利率僅2.95%。
即便如此，根據此前發布的年報，越秀集團資產負債率已高達82.36%。資產負債率維持高位，或與越秀集團子公司越秀地產的跑馬圈地有關。
房地產業務是越秀集團主要業務板塊之一。然而這家昔日的50強房企，距離跨入“千億俱樂部”路遙且艱。
在此前業績會上，越秀地產董事長林昭遠公開宣布，2020年銷售目標定為802億元。而2017年，越秀地產提出的目標是“2020年沖刺千億”。
不僅“失約千億”，越秀地產的負債規模也從三年前的909億元，躍升至1795.05億元。
前四月僅完成18%目標銷售額
5月10日，越秀地產公布今年1至4月未經審核的營運數據。4月份，越秀地產實現合同銷售額54.9億元，同比下降約20%；實現合同銷售面積23.43萬平方米，同比下降約23%。
2020年1-4月，越秀地產累計實現合同銷售額145.98億元，同比下降約31%，累計實現合同銷售面積約58.15萬平方米，同比下降約35%。
截至四月末，越秀地產累計合同銷售金額僅占2020年合同銷售目標的18%。
三分之一時間過去，五分之一的目標還沒完成。
此前一個月，越秀地產公布2019年財報，2019年度共實現營收383.4億元，同比上升45%。毛利率34.2%，同比上升2.4%。歸母凈利潤34.8億元，同比上升27.7%。
回顧過去五年的業績表現，越秀地產的營收和歸母凈利潤復合增速分別為14.74%和36.17%。
年報顯示，越秀地產的營業收入從2015年221.16億元上升至2019年383.39億元、同期的歸母凈利潤從10.13億元上升至34.83億元。
過去五年，越秀地產毛利率持續提升，數據顯示，越秀地產2015-2019年的毛利率分別為21.07%、20.79%、25.67%、31.75%以及34.21%。
越秀地產表示，毛利率的大幅上升主要是由于越秀地產的銷售均價自2015年以來持續處于上升通道，結算業績的毛利潤率持續上升。
區域布局方面，越秀地產以廣州為大本營，近幾年逐漸向全國擴張，其中銷售增速最快的是環渤海區域，2019年增幅為36.8%。
財報顯示，2019年越秀地產華東區域、中報區域、環渤海區域分別實現營收168.8億元、71.7億元、56.2億元，分別占銷售額的23.41%、9.94%、7.79%。
三費方面，2019年，越秀地產的銷售及營銷成本達10億元，同比上升53.7%。
然而，2018年以來，越秀地產存貨周轉率下滑明顯，2017年存貨周轉率為0.32，2019年已降至0.23。
未再提千億目標，排名從31位跌至52位
年報顯示，越秀地產2015-2019年分別完成合同銷售金額248.5億元、302.5億元、408.7億元、577.8億元和721.1億元。
雖然逐年增長，但與其2017年提出的2020年千億目標，差距甚遠。
在3月30日的業績會上，越秀地產董事長林昭遠宣布，2020年銷售目標為802億元，增速降至11.21%。林昭遠此前曾在多個公開場合表示：“越秀地產2020年沖刺千億的目標不會改變。”
林昭遠坦言，這個目標是綜合考慮疫情做出的客觀安排。相比2019年銷售額的24.8%增速，其增速目標已下滑超一倍。
近兩年，“穩健”是外界賦予越秀地產最常見的標簽——穩健的銷售增長、穩健的財務表現和穩健的銷售目標，但穩健的另一面也意味著相對停滯。
2014年，與其體量相近的保利置業銷售額為245億、陽光城(000671)為230億、旭輝為223億，當這些房企已跨進千億陣營時，越秀地產的銷售額卻還未突破800億元。
據克而瑞數據顯示，2014年，越秀地產以220億銷售額位居行業31位，而在2019年，越秀地產排名已跌落至第52位。
值得一提的是，面對“減速”前行的質疑，越秀地產2019年加大了土地投資，拿地支出同比增幅達88.68%。
一增一減之間，越秀地產2020年的發展軌跡是降速求穩還是蓄勢待發？
2020年，越秀地產的激進還在繼續。5月18日的公告顯示，，越秀地產以74.92億元總價拿下廣州番禹長隆地塊，溢價率16%。
事實上，自2016年起，越秀地產就開始擴儲，土儲增速逐年上漲。數據顯示，2016-2019年越秀地產土儲從1462萬平上升至2387萬平。其中大灣區約占51.7%，華東區域占15.8%，中部區域占18.9%，環渤海占11.7%。
數據顯示，2019年，越秀地產新增土儲771萬平方米，銷售面積349萬平方米，二者比值達到221%，超2018年的182%。
根據年報顯示，越秀地產預計2020年土地款支出及拍地保證金300億元，其中包括工程款支出140億元，利息40億元，稅及費用120億元。
相較之下，越秀地產2018-2019年的拿地預算分別為159億元和179億元，今年公布的拿地預算幾乎為去年的翻倍。
此外，“軌交+物業”模式是越秀地產土儲大幅擴充的關鍵。
去年三月，越秀地產宣布以84.82億向母公司越秀集團、以56.26億向廣州地鐵集團收購廣州地鐵13號線官湖站上蓋兩處物業51%股權及35%股權。
同時，越秀地產向廣州地鐵以每股2港元發行30.81億股認購股份，認購完成后，廣州地鐵將持有越秀地產19.9%股權，成為第二大股東。
“廣州市地鐵建設規劃，至2023年將從400公里達到800公里。在修建過程中，都有上蓋物業來支撐地鐵資金，這個過程中廣州地鐵成為我們的股東，我們在獲取軌交領域，應該是有很大的優勢，這也是我們獲取土地的重要渠道。”林昭遠這樣描述與廣鐵結盟的意義。
“在2019年的新增土儲中，‘軌交’、國企合作兩種模式增儲達到464萬平方米，占整個新增土地儲備的60%。” 越秀地產投資者關系部總經理姜永進表示。
截至2019年底，越秀地產總土地儲備達2387萬平方米，同比上升23.0%。其中大灣區占51.7%，華東區域占15.8%，中部區域占18.9%，環渤海占11.7%。
負債三年翻番，經營凈現金流同比下滑37.73%
伴隨著拿地力度的加大，其資產負債率也在逐漸走高。2014年越秀地產資產負債率為67.5%，2015年為71.91%，2019年進一步增長到76.48%。
財報顯示，越秀地產2016年負債總額為909億元，到2019年增至1795.05億元，三年時間負債翻番。
截至2019年年底，越秀地產賬上擁有現金及現金等價物及監控戶存款總額約301.9億元。平均借貸成本為4.93%，凈借貸比率為74%。
相比2018年同期，越秀地產的凈借貸比率上升超過12個百分點。其中，越秀地產非流動負債中的借貸金額由2018年底476.2億元上升至2019年底638.84億元。
但與此同時，雖然越秀地產2019年的凈借貸比率上升明顯，但其2019年的財務費用卻出現明顯減少，金額由2018年20.02億元下降至2019年11.61億元，降幅超過四成。
年報顯示，這主要是越秀地產加大了利息資本化的力度，導致2019年資本化利息同比增長55%。
在土地市場上的激進出擊后，越秀地產的經營現金流也大幅下降。年報顯示，越秀地產2019年經營活動現金流凈額為63.7億元，同比下滑37.73%，去年同期為102.3億元。
越秀地產表示，經營性現金收入及已承諾銀行融資資金為公司主要流動資金
整體看，越秀地產截至2019年底的總借貸金額約710.2億元，相比2018年底的534.1億元同比增長近33%。對于一家沒有跨進千億門檻的房企來說，如此負債量級并不小。
從負債結構看，越秀地產3-5年期的負債占比是最高的，達到55%；其次是兩年內的債務，占比為29%。
這意味著，從2021年起越秀地產的長期債務會逐漸到期。這會在一定程度上考驗越秀地產的再融資能力。

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