決策主力記者：黃婉銀 決策主力編輯：魏文藝
中小房企赴港上市的大潮中又涌現出了一家。5月20日，來自廣州的實地地產發展有限公司 以下簡稱實地地產 正式向港交所提交了IPO招股書。
從去年開始，因為對房企的金融政策沒有放松，許多房企都面臨著資金面偏緊的情況，眾多中小房企為了緩解壓力不得不尋求IPO融資。但選擇當前時機未必恰當，實地地產之前，港交所還有數家房企正在排隊IPO。
據克而瑞統計，截至2020年4月底，在港交所等待IPO的房企有海倫堡、奧山控股、金輝控股等10家，房企分拆旗下公司等待IPO的也有8家。至此，在港交所排隊IPO的房企及房企分拆業務公司合計達18家。
實地地產的創始人、實控人張量是富力地產聯席董事長兼總裁張力的獨子。作為“地產二代”，張量個人醉心于科技，一直倡導“技術”和“地產”的結合，在房地產界也算是特別的存在，而土地儲備尚算優質的實地地產也帶著創始人的個人特色。
從去年開始，實地地產對高層人事進行了較大調整，以原碧桂園江蘇區域總裁劉森峰為首，一批地產界明星職業經理人陸續加盟。與此同時，今年以來實地地產較為頻繁地出現在招拍掛市場，這在其以往的發展中是少有的。現在看來，這或許是實地地產的IPO前奏。
加速跨區域擴儲，頻繁現身公開市場
與新力這一類“黑馬”房企相比，實地地產的發展步伐算不上快，發展14年才開啟上市之路，且全國化的步伐也走得相對緩慢。
據招股書，實地地產是一家扎根廣州，且已在長江三角洲地區、華中和西部核心地區及華北地區等地區有所布局。
2006年，初創成立的實地地產僅在廣東中山有一個建筑面積30.26萬平方米的開發項目，之后也一直以大本營廣州為重。
經過十余年的發展，截至2020年3月31日，實地地產于大灣區、長江三角洲地區、京津冀地區、華中和西部核心城區及華北地區的25個城市持有37個項目，應占土地儲備為1017萬平方米，包括可供銷售或可出租建筑面積55.44萬平方米的已竣工物業，總規劃建筑面積624.20萬平方米的開發中物業，以及總規劃面積337.29萬平方米留作未來開發的物業。
從城市分布看，重慶成為實地地產土儲第一的城市，土儲總量共計168萬平方米，占總土儲比例為16.5%，共有3個項目；大本營廣州以115萬平方米的土儲位居第二，占總土儲比例為11.4%，同樣也是3個項目。

數據來源：實地地產招股書
一直以來，實地地產都以合作開發作為重要的拿地方式，很少現身公開招拍掛市場。實地地產在招股書中表示，未來兩到三年，公司仍然堅持這一模式。原因在于，合作開發將有助于減小進入新市場的風險，特別是在其沒有進入過的新地區和城市。
盡管如此，或許是為了規模考慮，實地地產今年以來開始頻繁地出現在招拍掛市場。據《767股票知識網》記者不完全統計，實地地產在今年前3月至少已拿了4宗地。
2月初，實地地產以2.4億元底價獲得昆陽火車站旁約105畝地；2月底，又以4.8億元拿下佛山順德容桂一宗商住地，扣除配建后，折合樓面地價約7230元/平方米，這也是實地地產首次進入與大本營廣州相鄰的佛山市。
3月初，實地地產以2.79億元摘得天津薊州新城5萬平方米宅地，樓面價3376元/平方米；3月底，以9.4億元獲得湖南長沙岳麓區14萬平方米宅地。
中指研究院統計顯示，今年前4月全國房企拿地金額TOP100中，實地地產以39億元排在第71位。而去年同期，實地地產還未在排行榜中。在拿地面積上，實地地產以171萬平方米的戰績居第28位。
在未來發展策略中，實地地產表示，將繼續通過靈活的拿地方式進一步豐富和優化土地儲備。
開啟加速度，組建職業經理人團隊
中小房企的通病之一，是因為項目布局少且結算不平衡容易導致財務指標的起伏不定，這一點實地地產也有所體現。
從2017年度~2019年度，實地地產的總收益分別為38.7億元、63.72億元、83.24億元人民幣 下同 ，年復合增長率為46.6%。其中，物業銷售的占比均達到93%以上，分別為36.23億元、61.59億元、81.56億元。
盈利能力方面，2017年、2018年及2019年度，實地地產的稅前凈利潤分別為4.15億元、13.43億元及17.06億元，年復合增長率102.9%。
即使實地地產較少三四線城市的項目，但其利潤率表現也處于行業中游水平，這是較為意外的一點。招股書顯示，過去三年，實地地產歸母凈利潤分別為3.15億元、8.23億元及7.27億元。三個年度對應的凈利率分別為8.4%、13.3%及9.1%，毛利率分別為21.9%、25.2%及30.9%。

數據來源：實地地產招股書
實地地產沒有透露過去三年的銷售金額，不過據中指研究院統計，其2019年銷售額在300億元上下。而今年4月，實地地產在自己的官網發布了一篇關于銷售業績創新高的消息，這也是實地地產多年來第一次主動對外公開宣傳銷售成績。
該消息顯示，在克而瑞發布的《2020年一季度中國房地產企業銷售榜TOP200》中，實地地產以69.3億元的全口徑銷售金額排在第58位，較去年同期排名大幅躍升70位，是上升勢頭最為迅猛的企業之一。
顯然，實地地產已經開啟了發展的快車道。最明顯的一個例子，或許是曾創造了“一天一個億”的碧桂園前高管劉森峰于去年10月加盟實地地產擔任總裁。招股書顯示，4月24日，劉森峰已被委任為執行董事兼首席執行官，負責實地地產的整體物業發展及日常管理。
與此同時，實地地產還招攬了多名前泰禾高管。前泰禾CFO李斌出任實地地產首席財務官，主要負責融資、資金、財務、稅務等工作；前泰禾總裁助理李朝陽則出任實地地產副總裁，主要負責公司的采購及招標事宜；前泰禾北京分公司副總經理燕百勇則擔任實地地產助理總裁，負責工程管理等工作。
今年初，劉森峰在接受媒體采訪時表示，2020年到現在，實地地產布局越來越快，發展還在加快。“彎道超車不是完全的加速，而是在別人減速的時候，我們減得比別人少一些。”
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