《財經》新媒體 宋金煜/文 舒志娟/2019年房地產行業下行壓力依舊，而在政策面強調求穩的主基調下，房企市值卻迎來一波回升。5月13日，中指研究院發布的《2020中國房地產上市公司研究報告》顯示，2019年，104家滬深上市和73家內地在港上市房地產企業市值均值分別為210.2億元、344.5億元，分別同比上升25.7%、28.5%，177家樣本企業中126家的市值實現了同比增長。

具體來看，截止2019年末，萬科總市值超3000億元，中海、恒大、碧桂園、華潤4家房企總市值超2000億元，在融創、龍湖、保利市值逼近2000億大關的同時，世茂、新城通過分拆實現A+H上市的總市值也正式跨入了千億門檻，進入為數不多的千億市值房企陣營。
中國指數研究院高級分析師張冉指出，2019年整體的調控政策是先揚后抑，這導致了房地產板塊的估值出現了比較大的浮動。上半年的上升比較明顯，而后期又出現了下跌，但全年整體表現呈現上漲態勢。
隨著融資環境收緊，中小房企赴港上市形成一股熱潮。2019年，登陸港交所的房企有德信中國、銀城控股等6家，以及保利物業、時代鄰里等10家物業公司。
針對此現象，張冉表示，上市公司擁有充足的空間來調整企業債務結構，具有較強的抗風險能力，而部分中小型房企將面臨資源獲取難、存貨去化慢、周轉速度降問題，生存空間進一步壓縮。
雖然房地產估值修復反彈、上市后企業資本渠道拓寬，但上市房企依然面臨資產增速緩慢、增收不增利、負債率攀升等多重挑戰。
報告指出，2019年房地產上市公司總資產規模呈持續上漲趨勢，但增速有所放緩。數據顯示，2019年滬深上市房地產公司總資產同比增長18.9%至1165.0億元，內地在港上市房地產公司總資產同比增長19.3%至2228.3億元，不過兩者增速卻較上一年分別下降了4.5個百分點、6.7個百分點。
與此同時，2019年上市房地產公司凈利潤增速不及營收增速，且滬深和內地在港上市房地產公司的凈利潤率分別為較上減少了1和0.4個百分點，降至13.3%和16.6%；凈資產收益率均值分別減少0.3和0.2個百分點，降至10.8%和14.6%。
此外，在去杠桿轉為穩杠桿的背景下，2019年部分房地產上市公司的負債水平在可控范圍內出現微升，如內地在港上市房地產公司資產負債率均值同比上升0.3個百分點至75.5%。
不容忽視的是，2020年受新冠肺炎疫情的影響，房地產行業的風險和不確定性大大增加。對此，中國房地產TOP10研究組聯席組長、中國企業評價協會會長侯云春表示，“上市房企應當審時度勢找準坐標，開拓創新。疫情下誰扛得住沖擊、經得起考驗，在困境中留下者為王。而疫情后誰抓得住機遇，能戰勝挑戰，在競爭中勝出者為王。”
事實上，除房地產主業外，上市房企一直以來對多元化業務充滿無限憧憬，如恒大“造車”、碧桂園“務農”、萬科“養豬”。但對眾多企業來說，未來如何選擇合適賽道是一個難題。
“未來地產行業應該是由‘地產+城市更新+產業’構成三架馬車驅動的市場，整個行業未來的競爭格局兩極分化會較為嚴重，要么出眾，要么出局。”佳兆業集團控股首席戰略官劉策認為，房地產已經從傳統靠天賜利潤、靠加杠桿獲取利潤的時代，進入靠自己內生能力的生長、靠運營周轉效率提升實現盈利新時代。
中國房地產TOP10研究組聯席組長、清華大學房地產研究所所長劉洪玉表示，依然要堅持“房住不炒”的定位。一方面在新型城鎮化過程當中，中國還有大約2億的新市民需要在工作地解決住房問題，以及大規模的城市更新業務；另一方面，房地產與綠色健康、信息智能等技術結合方面還有巨大創新發展的空間。
張冉指出，在城鎮化率還有提升空間、改善性需求繼續釋放的同時，從發展區域來看，長三角、粵港澳大灣區、京津冀、長江中游、成渝這五個城市群發展空間較大，將成為房企的主戰場。

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