2019年，伴隨著“房住不炒”理念的持續深入，房地產行業發展進入“換擋期”。龍頭房企憑借較強的規模優勢，持續引領行業發展，與此同時，部分房企通過堅守品質、精準投資、強化管理等，在業績增長、盈利水平及穩健經營等方面表現出色，推動企業綜合實力提升，同時也為其他企業提供一定借鑒意義。本文初選了50家上市房企為研究對象，從業績增長、盈利水平及穩健經營三個方面進行分析，挖掘企業經營策略。
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深耕核心城市群，促業績穩增長
圖1不同銷售規模上市房企2019年銷售金額情況

2019年，全國商品房銷售總額近16萬億，上市房企銷售業績穩步增長。分陣營來看，2000億元以上陣營企業銷售額同比增長率均值相對較低，其中，銷售額3000億元以上企業增長率均值僅12.1%；1000-2000億元陣營企業銷售額均值為1308.5億元，增長率均值為24.2%；1000億元以下陣營企業銷售額增速較高，同比增長率均值為25.5%。
從具體企業來看，一方面上市房企堅持深耕核心城市群，通過把握高潛力區域市場需求實現了銷售業績的快速增長。世茂房地產緊隨國家發展步伐，在國家戰略重點區域：京津冀、長江中下游、海峽西岸、珠三角、成渝、山東半島等核心城市群持續深耕，重點布局經濟發展水平較高及需求旺盛的一二線及強三四線城市，銷售金額同比增長率達47.6%。另一方面，上市房企堅守產品品質，通過打造高質量產品贏得市場。寶龍地產通過持續加強產品研發、準確定位產品、嚴格要求質量、不斷提高操作大盤的能力等，銷售金額同比增長率達47.1%，高出1000億元以下陣營企業銷售額增長率均值21.6個百分點。
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精準投資、強化管理，提升企業盈利水平
圖2 不同銷售規模上市房企2019年凈利潤率及凈資產收益率情況

2019年，房企盈利空間面臨較大下行壓力，上市房企通過提升運營能力來保障盈利空間。分陣營來看，銷售額為2000億元以上企業盈利能力較高，凈利潤率及凈資產收益率均值分別為15.7%和21.9%；銷售額為1000-2000億元企業受規模訴求更為強烈等因素影響，盈利能力略低于其他兩個陣營企業，凈利潤率及凈資產收益率均值分別為11.1%和17.8%；銷售額1000億元以下企業凈利潤率及凈資產收益率均值分別為17.1%和18.5%。
從企業來看，一方面上市房企通過精準投資提高毛利率水平，拓展企業盈利空間。2019年，中國海外發展通過把握一二線城市發展機遇，不斷提高企業運營效率，嚴格控制各項成本支出等措施，毛利率為33.7%，凈利潤率為25.4%，繼續維持行業領先水平；德信中國持續拓展富有發展潛力的城市和優質土地資源，堅持以銷定產，通過多元化的拿地方式，較好地控制了土地獲取成本，為企業贏得了較大盈利空間，其凈利潤率為23.4%。另一方面，上市房企通過標準化精細化管理提質增效，保障企業盈利空間。濱江集團通過標準化管理及工程成本的精細化控制，三項費用率僅為7.43%，明顯低于百強企業均值，同時，濱江集團具有較強的融資優勢，綜合融資成本率僅為5.6%，比肩龍頭房企，較低的三項費用率及融資成本率有效保障了企業盈利空間，其凈利潤率為15.9%。此外，上市房企通過完善激勵制度，充分調動各方積極性，提升運營效率，保障盈利水平。如雅居樂集團通過提升內部管理水平、優化經營管理模式、完善人才培訓制度等，提升運營效率，保障企業盈利水平，企業2019年凈利潤率為15.3%。
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堅持穩健發展策略，持續優化債務結構
圖3 不同銷售規模上市房企2019年資產負債率及償債能力情況

2019年，行業融資環境整體偏緊，同時銷售端持續承壓，上市房企在業績規模持續增長的同時，財務狀況保持穩健。分陣營來看，銷售額1000-2000億元企業規模擴張意愿相對強烈，資產負債率保持相對較高水平，資產負債率均值達82.1%，但仍處于合理范圍；銷售額1000億元以下企業償債能力相對較強，流動比率及速動比率均值分別為1.52及0.64。
堅持穩健的財務策略，合理控制投資規模，持續優化債務結構。從具體企業財務表現來看，2019年中國海外發展財務結構穩健，其資產負債率僅為60.1%，流動比率及速動比率分別為2.17、0.66，穩健的財務狀況為企業持續運營及未來的穩步增長提供穩固的基礎；花樣年控股尋求穩健發展，積極進行債務管理，其資產負債率維持在行業合理水平，速動比率為0.74，短期償債能力較強，財務安全邊際較高，同時花樣年控股通過發行債券等措施優化財務結構，有效降低短期負債；景瑞控股堅持穩健的財務管理原則，注重維持健康的現金流及保證資金安全，其資產負債率為82.6%，處于合理范圍，流動比率為1.26，速動比率為0.71，償債能力較強，同時企業通過發行優先票據優化債務結構。
結語：在房住不炒的大背景下，房地產企業間競爭日趨激烈，打造核心競爭力，提高企業發展壁壘，成為企業能夠持續經營的重要因素。對于房企而言，應更加關注需求變化，堅守品質，深耕核心城市群等區域，提升銷售規模；通過精準投資及強化運營能力，降本增效提升盈利水平；堅持穩健發展策略，優化債務結構并高度重視現金流安全。
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