在房東東創始人全靂看來，400棟城中村樓房，就算一棟有25間，也要有10000間，實際情況可能還不止，管理就有較大難度，“這一炒作，是拿石頭砸自己腳，接下來可能房東會漲租金，稅務會來查稅，消防會來查安全，房管局要來查登記備案。”
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本網訊“五一”小長假期間，一位27歲的廣州女子號稱擁有超過“400棟樓”的相關短視頻在社交網絡上不斷熱傳。隨后，該女子回應質疑稱，其擁有“400棟樓”“每棟樓月賺50萬”“身價超2億”等言論皆不實，自己是通過承租再轉租的方式經營公寓租賃。
實際上，在廣州城中村內，“二房東”轉租的模式較為盛行，承包下十余棟甚至幾十棟樓的“二房東”在當地并不罕見。不過，“二房東”模式盈利空間窄，靈活性較差。疫情影響下，部分二房東甚至面臨生存考驗。
▲90后包租婆回應“400棟樓身價百億”：多數是承包 自己有少部分。本網訊我們視頻出品
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承包幾十棟的“二房東”，在廣州城中村并不罕見
“這個包租婆是個普通二房東，可能其看重城中村在租賃市場上的價值，并且早期就敢于投入拿房，因此積累了一定的房源規模。如果是簡單地從業主手上租來再出租，而沒有服務和品牌溢價，利潤空間會比較有限。” 巴樂兔研究院院長高萌表示。
實際上，受新冠肺炎疫情影響，今年1-3月，外來人口減少或推遲返程，租賃需求被延遲，公寓的空置率上升、出租率下降明顯。包租模式下，“二房東”依然要支付房東的租金，現金流較為吃緊。據巴樂兔研究院監控顯示，相比去年97%左右的滿租率水平，近期廣州城中村的滿租率有所下降，很多“二房東”也減少了拿房擴張的步伐。
“出租生意上的下滑，也可能是導致該‘包租二房東’突發奇想通過“炫富”方式，制造網絡關注的原因。”高萌點評稱。
在房東東創始人全靂看來，400棟城中村樓房，就算一棟有25間，也要有10000間，實際情況可能還不止，管理就有較大難度，“這一炒作，是拿石頭砸自己腳，接下來可能房東會漲租金，稅務會來查稅，消防會來查安全，房管局要來查登記備案。”
據本網訊“廣州城中村大約有480萬套房子，解決了廣州近一半的剛需租賃需求。廣州作為一線城市，租金水平之所以較低，正是被城中村所拉低的。”高萌指出，城中村較低的租金水平，讓廣大租房人群有條件留下來生存和發展，特別是大量中低收入人群，如中低端服務業人員、剛步入社會的年輕人等，這也讓廣州成為包容性較強的城市。
來自巴樂兔研究院的統計數據顯示，北京、上海、深圳住房租金價格約在100元/平方米，而廣州城中村平均在40元/平方米以內。北京、上海、深圳年輕人租房市場平均單間價格在2000元左右，而廣州城中村的單間均價在1200元以內。
城中村雖然外部環境稍差，但在產品結構上也有其獨特優勢。高萌指出，城中村的房源結構基本為獨門獨戶，衛生間和廚房一應俱全，是租房者較喜歡的“dl一居室”。廣州城中村平均居住面積達到36平方米左右，這相比一線城市合租市場普遍18平方米上下的租住空間大了很多。同時，城中村往往占據城市較好的交通樞紐位置，上下地鐵較為方便。
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廣州鼓勵專業機構改造城中村出租屋
事實上，廣州在官方政策上也鼓勵專業租房機構進入城中村，提供標準化和專業化的服務，有利于整治城中村存在的臟亂差等問題。
經過3個月的征求意見，今年3月24日，廣州市住房和城鄉建設局、廣州市財政局正式印發《廣州市發展住房租賃市場獎補實施辦法》。該文件規定，利用集體、國有建設用地建設、改建租賃住房，或者對租賃住房進行品質化提升的，將獲得300元/平方米至1000元/平方米不等的獎補。
其中，利用集體、國有建設用地建設普通租賃住房的，按建筑面積750元/平方米給予補貼；建設集體宿舍型租賃住房的，將按建筑面積800元/平方米給予補貼。而對商業、辦公、工業、酒店用房等非住宅經批準改造為普通租賃住房的，按建筑面積500元/平方米給予補貼；改造為集體宿舍型租賃住房的按建筑面積550元/平方米給予補貼。
與此同時，在培育發展租賃市場的工作中, 廣州也一直鼓勵專業的租賃經營機構到城中村中進行環境的整治。廣州市住房城鄉建設局房地產租賃管理所副所長高山曾表示，“把村民的房子整體租過來,重新裝修、改善環境、提升品質,再把它出租出去,這樣對城中村的環境改善有很大的幫助。”
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業內：“二房東”模式盈利空間窄、靈活性差
盡管政策上有所鼓勵，但“二房東”模式盈利難仍是業內存在的一大難題。貝殼研究院資深分析師黃卉表示，“二房東”模式主要以包租為主，盈利黃卉指出，以包租模式為主的“二房東”，面臨租金成本高的挑戰，其從業主處租賃房源，之后經過裝修再出租給租客，租金成本在總成本中占比超過60%，而裝修和運營也需要較高的成本投入。
與此同時，“二房東”還面臨靈活性差的挑戰。“二房東”在租賃到房源之后可以獲得一定期限的免租期，免租期過后則需要按月或季度給業主繳納租金。通常“二房東”會與業主簽訂3-5年的租賃合同，在約定期限之后租金會按比例增長。而在遭遇市場風險和變動情況下，仍然要按約定繳納租金。
除此之外，黃卉還表示，包租模式理論上應當“以出定收”，即根據出房情況來決定收房速度，將庫存維持在健康水平。部分“二房東”為了拓展規模會采取相對激進的方式收房，而出租能力低可能導致空置率較高，現金流原本就岌岌可危，更加難以抵御市場風險。而管理的規模越大，也就要求精細化運營的程度越高。
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租賃市場回溫，部分“二房東”仍面臨生存考驗
隨著全國的復工復產，租賃市場逐漸回溫，“二房東”資金鏈亦有所緩解。
來自貝殼研究院的統計顯示，繼3月租賃旺季回歸之后，4月全國重點城市租賃市場仍然呈現上升趨勢，租賃成交量相比上個月又上升11.9%。3月及4月成交量相比去年節后成交量有明顯增長，疫情對于租賃市場的影響體現為短時影響，租賃剛需并未改變，只是推遲爆發。
不過，從租金層面分析，來自貝殼研究院的統計顯示，除深圳、上海、西安三個城市租金相比去年4月有小幅上升之外，其余城市均呈現租金同比下降，其中，廣州和青島平均租金水平下降超過10%。
“新增房客源的數量不斷增加，‘二房東’的出租率和資金鏈有所緩解，前期受到疫情影響的損失有所減少，但由于盈利空間較窄，部分‘二房東’仍然面臨生存考驗。” 黃卉表示。
“廣州目前有很多‘二房東’跟房東打官司，資金壓力較大，好在現在正處于恢復過程中。”樂乎公寓創始人羅意表示，“樂乎的運營數據顯示，目前也只有正常時期的80%，庫存還有1.5個月，好在樂乎主要陣地在北京，抗風險能力較強。
不過，羅意同時表示，隨著返城人群的增加和各行各業的復工復產，作為下游企業的長租公寓也在逐步恢復，對長租企業的資金鏈壓力有一定程度的緩解。

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