4月，天津二手房成交面積達到100萬平米，環比增長125%。
在成交量大增的背后，是天津二手房市場的大幅降價，前段時間甚至傳出有業主降價百萬賣房的消息。數據或許更為直觀，在2019年重點城市漲跌幅的圖表中，天津的房價下跌幅度甚至超過了10%。

跟房價下跌成正比的，是二手房掛牌量的激增。截止到5月4日，天津樓市二手房數量從114500萬套增加到122563套——短短一月時間上漲了8063套。
這個掛牌數，這個成交量，確實讓人看到了抄底的希望。
01 樓市在升溫，萬科在轉型
最近樓市一直在升溫，至少從成交量來看，升溫是肯定的。
從天津的情況來看，更是如此。根據天津市房屋交易主管部門統計，2020年4月，天津市新建房屋住房平均銷售價格比疫情前的1月份還要微漲1.2%，而二手住房的平均成交價格比1月份上漲0.6%。
再結合官方發布的新房、二手房銷售面積及增長率來看，天津的銷售都顯得熱氣騰騰。

不只是天津，全國很多地區的新房、二手房市場，都逐步恢復到了疫情前的態勢。在接受采訪時，萬科在天津地區的負責人更是表示：“預計通過二季度的銷售，我們可以實現上半年銷售量同比增加，疫情初期對市場銷量的影響能追回，對全年的影響微乎其微。”
有趣的是，對2020年樓市保持樂觀態度的萬科在5月7日晚間發布了一則招聘“養豬人才”的信息，正式宣布進軍畜牧業。單從招聘信息來看，萬科的養豬場很有可能開在深圳這個房價瘋漲的地方。
至此，房企界的“四大金剛”碧恒萬融，就差融創還沒進軍畜牧業了。
單從現在的行情來說，搞房地產可能真不如養豬。有關房價下跌的消息一直不絕于耳，4月29日，58同城、安居客發布2020年《4月國民安居指數報告》，4月全國重點監測67城新房在線均價16605元/㎡，環比下跌0.37%，其中38城新房價格下跌。二手房在線掛牌均價15522元/㎡，環比下跌0.36%，40城二手房掛牌價格下跌。
在經歷了2019年的樓市寒冬之后，房價仍然還處在下跌的隊列中。
一般來說，房企的凈利潤主要還是看銷售收入。為了拉動銷售量，今年很多房企都選擇了降價，這樣凈利潤自然也就下去了。Wind數據顯示，2020年一季度房地產行業的凈利潤為239.57億元，去年同期則為411.60億元，同比下跌41.80%。
作為對比，農林牧漁業的增長速度著實驚人。2020年一季度，農林牧漁業凈利潤140.06億元，增速達到391.95%，居各行業之首。
說房地產行業干不過養豬的，這還真不是句空話，更何況現在養豬還有政策，從建廠到規模養豬都有相應補貼，可以說是一條龍服務。同樣，養豬拿地也更容易，生豬養殖按農用地管理，不需要辦理建設用地的審批手續，并且取消了15畝的上限。
也就是說，明面上養的是豬，實際上瞄準的還是便宜的地。
是不是有內味兒了？
02 土地依賴高，抄底仍有人
房企那邊惦記著拿便宜地，一分錢掰成兩分錢花。樓市這邊就要純粹多了，趁著此次疫情“抄底”的大有人在。
畢竟一線城市房產相對更能保值，因此也成了很多人眼中的“資金避風港”。
最出名的就是深圳，從今年3月份開始，深圳就頻繁因為買房上熱搜，最主要的原因就是樓市太過火熱，甚至一度傳出了拿金融補貼政策“低息買房”的負面新聞，最終銀監會下場徹查，深圳市住建局更是出來表示，如果房價再上漲，可能會祭出房產稅的大招。
經此一戰，全國人民都知道深圳樓市火熱了，更令部分炒房客心生神往，恨不得馬上奔赴深圳買房。
比深圳樓市更為獨特的，可能是上海樓市了——克而瑞研究中心統計數據顯示，由于4月上海市政府加快預售證審批，32個樓盤入市，商品房住房供應量大幅回升，成交量也在進一步回升。
總價1000萬至2000萬的豪宅，銷售火爆得一塌糊涂。3月25日至5月1日，網簽數據顯示上海新房成交量達到了7549套，而這段時間上海的新房供應數量為9063套。這樣的火熱，讓央行上海支行都忍不住發話了，堅持“房住不炒”的決心不動搖。
一般來說，出來提“房住不炒”的，絕大多數都是當地樓市“火熱”過頭了的。要是房子賣不出去，自然也就不存在炒了。
而上海之所以能出來喊“房住不炒”，自然也是有底氣的。數據顯示，2019年的地方財政收入，上海市以7165.7億元位于榜首，其中土地出讓金約為1999億元，排在全國第二。根據推算，上海市對土地財政的依賴程度并不算高，大約在28%，跟那些土地財政依賴度超過100%的城市相比，自然也是要有底氣得多。
值得注意的是，全國4大一線城市中，只有廣州的土地財政依賴度達到107%，北京、上海、深圳的土地財政依賴度均低于30%。

對于土地財政的過分依賴，可能會讓很多城市在面對房地產時失去“底氣”。尤其是在最近這段時間，疫情帶來的影響太過深遠，地方財政的壓力也面臨較大壓力，土地出讓金再次被提到案前。
關注過這段時間土拍的小伙伴可能會發現，最近這段時間土拍的消息格外多。以北京為例，僅在2020年1月-2月，出讓土地的總建筑面積就達到181.3萬平方米，累計土地出讓金達到671.88億，而2019年全年也才1672.11億元。
其他城市賣地的情況也是不逞多讓，刷新樓面成交價的消息不絕于耳。按照這個態勢，估計過兩年房價就算不炒，也得再漲漲，畢竟拿地的成本擺在那兒，房企現在都講個凈利潤，這可是要寫進年報里的。
至于樓市，就算有疫情影響，2020年的數據也不會太差，房企不會把盤捂在自己手里的，降價也得賣出去，你看最近的成交量這不就高了嘛。二手房市場自然也有樣學樣，畢竟個人的抗風險能力差，想要賣房自然只有降價。
兩邊都降了，抄底的人自然就來了，成交量也就上來了。
03 結語
疫情對樓市雖然還有影響，但影響相對已經不大了，樓市的成交量正在回升到疫情前的態勢，供應量和需求量都上來了。
2019年，樓市算是度過了一個非常嚴酷的寒冬，擠出了不少水花，也順道積壓了數量不小的剛需，這些人的需求可能會在2020年得到一波持續釋放，畢竟最近樓市松綁的消息的確是不少。
更重要的是，LPR利率也在下降，4月20日公布的1年期LPR利率為3.85%，5年期以上LPR利率為4.65%，均處于歷史新低。
房價、房貸利率的“雙降”，也意味著購房成本降低，購房群體隨之增多。
拋售的業主有，抄底的群體也有，到底怎么抉擇，還是看自身吧。從現在的形勢看，房企的利潤跌了，但是買房的熱情還沒跌。

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