做房地產，做到最后就是做金融。
作為一個資金密集型的行業(yè)，投資發(fā)展和拿地擴張，融資輸血是必然。同樣借貸1000億元，一年的利息是50億還是100億，將很大程度決定企業(yè)的盈利水平。
回顧2019年，二季度開始房地產迎來新一輪更加嚴峻的融資調控。在“房住不炒”主基調的影響下，房地產融資環(huán)境持續(xù)收緊。
伴隨房企2019年報的陸續(xù)發(fā)布，透露出一個明顯信號，就是房企融資成本的上升以及融資能力的分化。

南都大數(shù)據(jù)研究院規(guī)模上市房企研究課題組調研規(guī)模上市房企，38家房企中融資成本最高的接近10%，最低的僅為4.21%。而這38家房企去年有息負債超過5萬億，每年的利息支出將近3000億。
萬科、華潤、保利、中海、龍湖等房企繼續(xù)保持在融資渠道和融資成本的天然優(yōu)勢，更多擴張型中型房企的融資成本普遍較高。相較于2018年，2/3調研房企的融資成本呈現(xiàn)上升，但最高漲幅和降幅都控制在2%左右。

融資成本最高接近10%
恒大融創(chuàng)提降負債降成本
南都大數(shù)據(jù)研究院抽調38家房企，2019年加權平均融資成本超過8%的有6家，其中當代置業(yè)以9.9%的平均融資成本，位居38家調研房企之首。其次為中梁、恒大、佳兆業(yè)、藍光發(fā)展、融創(chuàng)。

比如黑馬中梁，從百億到千億僅用了兩年多時間，2019年也是其上市后的首份財報。銷售金額同比增長50.2%，收入同比增長約87.5%。靚麗成績單的背后，也有隱憂。在較為激進的土地投資策略以及緊張的融資背景下，中梁的融資成本是TOP30房企中最高的。
管理層也坦言，當前境外融資的情況比較差，會在流動性有一個比較健康恢復的時候，繼續(xù)在境外做一些新融資。
平均融資成本居高不下的恒大，2019年借款平均實際年利率為8.99%，較2018年的8.13%有所上升。在2020年、2021年、2022年三年，恒大定下高增長，控規(guī)模，降負債的發(fā)展目標。其中“降負債”就是要把有息負債每年平均下降1500億元，到2022年要把總負債降到4000億元以下。
此外，同樣備受負債困擾的佳兆業(yè)，因經歷過債務危機，舊改業(yè)務周期較長，導致在融資上不占優(yōu)勢。2019年的平均融資成本為8.8%，而2018年及2017年分別為8.42%和7.9%。“哪里便宜往哪里融資，哪里方便哪里融資”，集團主席郭英成曾多次在和媒體的溝通中重復這句話。在2019年度業(yè)績發(fā)布會上，郭英成還表示，今年利率應該會往下走，希望公司融資成本在未來能夠下降1或1.5個百分點，融資年限也會盡量往長期借款的結構調整。
融創(chuàng)孫宏斌也在業(yè)績會上稱，希望融創(chuàng)的融資成本一年能降1到2個百分點。2019年的融資成本8%，同比2018年有所上升，一年支付的利息也高達200多億。
中海繼續(xù)保持最低紀錄
7家借錢成本低于5%，僅一家是民企
融資成本太高，吞噬利潤。不過，總有一些房企能夠以極低的融資成本獲得資金。
南都大數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，融資成本4%-5%（不包括）的有7家，分別為金地、保利、越秀、招商、龍湖、華潤、中海。
中海一直保持著調研房企中融資成本最低的紀錄，2019年和2018年融資成本分別為4.21%、4.3%。較低的融資成本不僅保證企業(yè)財務的健康穩(wěn)定，同時也保證中海對于高利潤率的追求，2019年凈利潤427.5億，同比上漲了9%。
還有招商，構建多元化融資渠道，2019年綜合資金成本為4.92%，資產負債率63.19%，凈負債率29.28%，維持行業(yè)領先優(yōu)勢。
而龍湖作為一家民企，保持了平均借貸成本4.54%的低位，平均貸款年限6.04年，凈負債率51.0%，一系列指標均維持行業(yè)內的較高水準。

南都大數(shù)據(jù)研究院發(fā)現(xiàn)，房企融資成本呈現(xiàn)分化趨勢，一是受到企業(yè)性質的影響，擁有國企和央企背景的房企，融資成本普遍較低。在該區(qū)間，除了龍湖是民企，這一區(qū)間均為央企和國企，在融資渠道和融資成本上具有天然的優(yōu)勢。
二是與企業(yè)規(guī)模也有著密切關系，全國性布局的頭部房企融資成本普遍不高。在這一區(qū)間的房企，除了越秀地產外，銷售規(guī)模都在2000億元以上。
擴規(guī)模高融資
25家融資成本在5%-8%
從趨勢來看，融資問題困擾著正在“彎道超車”的中型房企。
融資成本7%-8%（不包括）的有8家，分別為華夏幸福、金科、陽光城、正榮、時代、奧園、禹州、雅居樂。

融資成本6%-7%（不包括）的有9家，分別為中駿、新城、富力、合景泰富、路勁、華發(fā)、碧桂園、龍光、旭輝。

融資成本5%-6%（不包括）的有8家，分別為美的置業(yè)、綠地香港、世茂、綠地、遠洋、首開、萬科、綠城。除了綠地香港，其余7家皆為千億規(guī)模房企。

25家房企融資成本上升，占比超六成
融資能力繼續(xù)分化
融資成本，即資金使用者支付給資金所有者的報酬，企業(yè)每年的利息支出就是企業(yè)使用資金付出的成本。盡管，降低融資成本成為企業(yè)共識，但在2019年融資環(huán)境趨緊的背景下，確實不容易實現(xiàn)。
南都大數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，相較于2018年38家調研房企之中，25家融資成本上升。其中，上升幅度1%以上的有5家，分別為當代置業(yè)、融創(chuàng)、華夏幸福、路勁、藍光發(fā)展，而這幾家的平均融資成本也處于高位。

還有21家上升幅度保持微漲，控制在1%以內，代表房企有恒大、富力、綠地香港、碧桂園、旭輝、綠地、金地、新城等。可以看出，漲幅較低的房企，融資成本也整體不高。
此外，12家房企融資成本下降，呈現(xiàn)分化。中梁控股以同比2018年下降了0.5%為2019年降成本之最大。
代表房企還有萬科、華潤、保利、中海、綠城等龍頭房企，實現(xiàn)0.1%以內的微降水平，繼續(xù)保持融資優(yōu)勢；

牽頭人：王艷玲
研究員：王艷玲 林廣 伊曉霞 邱永芬 李美鈺 黃露
南都大數(shù)據(jù)研究院 規(guī)模上市房企研究課題組出品

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