前兩日，一則深圳東部華僑城天麓三區(qū)虧本賣房的消息在朋友圈流傳。
消息顯示，天麓三區(qū)一套花園復(fù)式洋房212平，業(yè)主在2015年購買，房產(chǎn)證登記價(jià)約1112萬，現(xiàn)在只賣800萬，虧損312萬，還不包括利息稅費(fèi)等！業(yè)主表示“急用名額上戶急售”。

單價(jià)才不到4萬，還是資源稀缺的豪宅？相比深圳福田、南山動(dòng)則10萬+的單價(jià)，靠擠破腦袋才能搶到的豪宅，這個(gè)價(jià)格讓剛需們看傻了眼。
被賤賣的豪宅
坐落在深圳鹽田東部海岸大梅沙旁的東部華僑城天麓，一度成為深圳最貴豪宅之一。在國內(nèi)外拿過多個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)，包括曾經(jīng)榮獲過聯(lián)合國“全球人居環(huán)境最佳社區(qū)”，還曾三次入選中國十大超級豪宅年度排行榜，稱得上是名副其實(shí)的豪宅。
這個(gè)豪宅，在十年前就非常有名，海拔468m以上，由央企華僑城開發(fā)的住宅；2003年批地開發(fā)，2007年入伙，產(chǎn)權(quán)70年（2003~2073年）。
據(jù)悉，2008年8月，天麓二區(qū)開盤，單價(jià)為7-9萬/平。2008年年底，一、二、七區(qū)入伙，獨(dú)棟單價(jià)為6-10萬/平，雙拼單價(jià)為4-7萬/平。價(jià)格最高的是2009年底發(fā)售的八區(qū)，成交價(jià)高達(dá)128679.39元/平， 創(chuàng)下深圳有史以來最高的價(jià)格紀(jì)錄，前后共成交52套。
如今12年過去了，深圳房價(jià)早已實(shí)現(xiàn)多輪上漲，有些甚至漲了十幾倍，天麓的均價(jià)卻并未呈現(xiàn)太大變化。這幾年來，“天麓降價(jià)賣房”的消息一直都有。

雖然別墅和大宅本身成交周期就較長，不能和普通住宅相比，但是，天麓的拍賣房基本都要流拍2次，即使以評估價(jià)的6.4折進(jìn)行第3次拍賣，成交概率也只有十分之一左右。如果不是因?yàn)榕馁u房相關(guān)規(guī)定的限制，如果可以繼續(xù)打折直到拍賣成交的話，說不定會看到五折、四折甚至更低的成交價(jià)格。這就很能說明問題了。
我們知道，普通住宅拍賣，在年景好的時(shí)候，往往可以溢價(jià)成交。即使年景不好，也可以評估價(jià)的8.5折至9.5折成交；地段一般的別墅、大宅稍差一點(diǎn)，一般8折左右可以成交；福田香蜜湖片區(qū)的房產(chǎn)更是緊俏，即使是“香蜜湖壹號”這種總價(jià)4000萬、5000萬的別墅或大宅，也基本上可以在首次拍賣時(shí)就以評估價(jià)成交。簡直就是貨真價(jià)實(shí)的硬通貨呀。
據(jù)當(dāng)?shù)刂薪榱私猓@種降價(jià)現(xiàn)象很正常，多數(shù)房主如果不低于市場價(jià)都不好賣，降價(jià)了可能還有機(jī)會。
山頂空置率有多高？中介也說不清楚，講大概15%左-20左右的入住率，低的區(qū)可能連10%也沒有。毛坯房太多，很多都是買過來坐等升值，如果再裝修還得再砸一筆費(fèi)用覺得不值得。
這種擁有山景，海景的豪宅洼地不應(yīng)該是所有富豪都追捧的嗎？事實(shí)上，鹽田成片山海豪宅曾令人仰望，如今卻并非是富人趨之若鶩的向往地，甚至遭遇“嫌棄”。不少人甚至形容鹽田豪宅樓市是“給有錢人挖的坑”，眼看深圳多年來多區(qū)房價(jià)已升值數(shù)倍，當(dāng)年高價(jià)購置的“豪宅”如今卻低售，甚至“賤賣”。
學(xué)位這個(gè)因素是關(guān)鍵
一邊是“賤賣”成百上千萬，無人問津；一邊是凍結(jié)上百億，千名土豪搶百余套，同樣是資源稀缺的豪宅，為什么天麓“打骨折”卻還是沒人要？
針對這個(gè)樓盤具體情況，早有業(yè)內(nèi)人士給出了答案：
一是，地段偏遠(yuǎn)。提到鹽田，深圳人第一印象是依山傍海的景觀資源以及節(jié)假日那一眼望不到頭的擁堵車流、如同下餃子般的海灘，而對于鹽田的樓市，大多數(shù)人眼里只有遠(yuǎn)、偏。
二是，交通不便。即使從山腳下出發(fā)，也需要開15至30分鐘的山路才能到達(dá)，深圳的富人多集中在福田、南山，路上至少要花1.5小時(shí)左右，根本無法正常通勤。
三是，地理位置不好。每年有三分之二以上的時(shí)間被籠罩在云霧當(dāng)中，能見度只有十幾米，大家在網(wǎng)上所看到的天麓美景，只有在為數(shù)不多的日子里，在個(gè)別時(shí)間段內(nèi)才可以拍得出來。山海景觀濕度過大，整天云山霧罩的，對心理和身體健康也不利。這一點(diǎn)可能是對有實(shí)力的潛在購買者影響最大的不利因素。
顯然，“房住不炒”同樣適用于價(jià)值不菲的千萬豪宅。房子首先是用來住的，失去了自住需求的豪宅，實(shí)際上已經(jīng)失去了擁有價(jià)值。
在房住不炒、樓市投機(jī)行為退潮的當(dāng)下，市中心的豪宅產(chǎn)品以其穩(wěn)定的保值升值潛力備受高凈值人群的青睞，豪宅產(chǎn)品的需求將持續(xù)受到支撐。這中間，深圳人有錢人對豪宅的理念早已發(fā)生變化：寧愿買南山、福田的大平層、公寓，也不愿買遠(yuǎn)郊的別墅。
對于買房升值的考量因素，李嘉誠就曾經(jīng)說過：“決定房地產(chǎn)價(jià)值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段?！睕]錯(cuò)，地段、地段還是地段，買房就是買地段，豪宅也不例外。
為什么地段這么重要？因?yàn)榈囟螞Q定了房子所能附加的資源，這其中，學(xué)位又是深圳豪宅升值最強(qiáng)有力的助推器。在深圳，一個(gè)再優(yōu)質(zhì)的樓盤，如果沒有好的學(xué)位做支撐，價(jià)格也難漲上去。
華僑城算是早些年的老牌豪宅區(qū)，但是現(xiàn)在來看他其實(shí)已經(jīng)算不上豪宅，其中很大的一個(gè)原因是沒有優(yōu)質(zhì)的學(xué)校，而非房子陳舊。事實(shí)上，深圳名校百花小學(xué)附近樓齡上20年的老房價(jià)格持續(xù)高位。
2017年，深圳的房價(jià)暴漲過后，深圳灣的價(jià)格已經(jīng)是超高，但是深圳灣學(xué)校的落定，更進(jìn)一步推漲了深圳灣的房價(jià)，二輪暴漲，一個(gè)太古城的小房子從2017的10萬跳到現(xiàn)在的17-18萬一平。
也許有些人覺得學(xué)位沒那么重要，但是在深圳好的教育資源太缺乏，人口又持續(xù)不斷增長，未來學(xué)位依然是房價(jià)重要的支撐，一線城市的豪宅也不例外。

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