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繼2018年達(dá)成了千億銷售目標(biāo)，2019年，陽光城(000671)又進(jìn)一步跨過2000億關(guān)口。
近日，陽光城(000671)披露2019年年報(bào)。期內(nèi)，陽光城(000671)取得合約銷售金額2110.3億元，同比增長29.6%；實(shí)現(xiàn)銷售面積1713.3萬平方米，同比增長35.3%；實(shí)現(xiàn)屬于上市公司股東凈利潤40.20億元，同比增長33.21%。
與2018年時(shí)高達(dá)70%的銷售增幅相比，2019年度陽光城(000671)的增幅回落了40個(gè)百分點(diǎn)。報(bào)告亦顯示，當(dāng)期陽光城(000671)實(shí)現(xiàn)營收610.49億元，同比增幅僅為8.11%。
縱向?qū)Ρ龋灸甓汝柟獬?000671)營收增幅較2019年年中回落近40個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期減少了62個(gè)百分點(diǎn)。而與同為2000億銷售規(guī)模的行業(yè)內(nèi)部公司進(jìn)行橫向?qū)Ρ龋柟獬?000671)的營收增速也存在差距。
以營收規(guī)模同為600億上下的金地集團(tuán)(600383)與旭輝集團(tuán)為例，二者營收同比增幅分別為25.09%和29.3%。此外，當(dāng)期營收近千億的招商蛇口(001979)同比營收增幅也達(dá)10.64%
種種信息顯示，曾以高增速著稱的陽光城(000671)正在降速。
2019年拿地投資491億，新增舊改項(xiàng)目19個(gè)
4月24日的業(yè)績發(fā)布會上，談及2020年的銷售目標(biāo)，陽光城(000671)管理層審慎地給出了一個(gè)模糊數(shù)值——“2000億+”。
對于這個(gè)模糊的目標(biāo)，陽光城(000671)總裁朱榮斌解釋稱，“疫情的影響到底有多大、持續(xù)多少，誰也不能有一個(gè)準(zhǔn)確的估計(jì)。”
公開信息顯示，受疫情影響，陽光城(000671)今年一季度實(shí)現(xiàn)合約銷售283.33億元，同比減少了16.77%。據(jù)陽光城(000671)方面測算，基于疫情的影響，在最壞最極端情況下，公司現(xiàn)金流能保持3個(gè)月。
據(jù)了解，截至2019年年末，陽光城(000671)手中現(xiàn)金共計(jì)419.78億元，同比增加10.9%。當(dāng)期現(xiàn)金增加凈額42.4億元，較2018年同期增加了45.9億元。
陽光城(000671)在年報(bào)中解釋稱，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額同比增加1318.17%，主要系本期投資凈流出減少所致。報(bào)告顯示，因購買子公司支付的現(xiàn)金減少，陽光城(000671)期內(nèi)投資活動現(xiàn)金流出64.2億，同比減少了48.11%。
一邊是現(xiàn)金凈流入增加，另一邊，2019年陽光城(000671)經(jīng)營性凈現(xiàn)金流入?yún)s同比減少29.48%，期末合計(jì)153.96億元。陽光城(000671)表示，此系因本期土地款支出增加。
經(jīng)營性現(xiàn)金流支出和投資性現(xiàn)金流支出“一增一減”之間，顯示出陽光城(000671)在拿地策略方面的轉(zhuǎn)變。
據(jù)年報(bào)，2019年陽光城(000671)共補(bǔ)充權(quán)益土地儲備約937.10萬平方米，權(quán)益對價(jià)491.77億元。新增土儲合計(jì)可售貨值約2798億元，經(jīng)測算新增土儲權(quán)益比例為70.50%，較2018年提高15個(gè)百分點(diǎn)。
從拿地方式上來看，2019年陽光城(000671)通過收并購、招拍掛拿地貨值占比分別為36%和37%，前者較去年同期增長5個(gè)百分點(diǎn)，而后者則較去年同期減少了32個(gè)百分點(diǎn)%。
拿地比例變化與陽光城(000671)的舊改生意有關(guān)。2019年陽光城(000671)新增了19個(gè)舊改項(xiàng)目，將2019年鎖定并預(yù)計(jì)2020年確權(quán)的項(xiàng)目計(jì)算在內(nèi)，陽光城(000671)期內(nèi)舊改拿地貨值占比27%。
將一季度新增的415億貨值考慮在內(nèi)，據(jù)陽光城(000671)透露，截至目前，陽光城(000671)累計(jì)土地儲備總計(jì)4523萬平方米，可售貨值6324億元。其中大部分貨值位于一二線城市，預(yù)計(jì)未來可售貨值占比74%。
舊改項(xiàng)目周期長，為了保證業(yè)績增長，朱榮斌提到，“現(xiàn)在這些項(xiàng)目都是短平快，需要作為當(dāng)年的業(yè)績補(bǔ)充。我們短期內(nèi)會以頻率換概率，多參與市場，但整體投資政策依然是謹(jǐn)慎穩(wěn)健。”
舊改項(xiàng)目拿地成本相對較低，一旦釋放則有利于抬高陽光城(000671)的利潤水平。
有息負(fù)債1123億，凈負(fù)債率138%
業(yè)績會上，朱榮斌感慨道 “隨時(shí)都好象在鋼絲繩上跳雙人舞，每時(shí)每刻都要保持好平衡，這就是規(guī)模和利潤財(cái)務(wù)指標(biāo)之間的關(guān)系。”
近幾年間，作為高周轉(zhuǎn)的“后遺癥”，陽光城(000671)的利潤率始終徘徊在業(yè)內(nèi)低點(diǎn)。報(bào)告顯示，2019年陽光城(000671)毛利率25.53%，同比下降了0.11個(gè)百分點(diǎn)。盡管當(dāng)期陽光城(000671)的歸母凈利潤率同比增長1.24個(gè)百分點(diǎn)至6.59%，與頭部房企11%的平均凈利潤相比，仍具有4.5個(gè)百分點(diǎn)的差距。
從成本方面來看，報(bào)告期內(nèi)陽光城(000671)“三費(fèi)”均有不同程度增長，其中財(cái)務(wù)費(fèi)用同比增加了47.52%至9.06億元，銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用分別增加46.16%和38.69%，為25.69億元和21.88億元。
陽光城(000671)未在年報(bào)中披露具體利息支出，截至報(bào)告期末，陽光城(000671)有息負(fù)債規(guī)模1123.21億元，與前兩年規(guī)模相當(dāng)。期內(nèi)，陽光城(000671)平均融資成本7.71%，比2018年年末優(yōu)化23個(gè)基點(diǎn)，與同規(guī)模房企相比，仍然不低。
按7.71%的平均融資成本計(jì)算，當(dāng)期陽光城(000671)的利息支出或?qū)⑦_(dá)到86.6億元。換言之，以陽光城(000671)本期9.96億元的利息費(fèi)用支出計(jì)算，陽光城(000671)超8成利息支出被利息資本化隱藏。
2019年以來，陽光城(000671)多次提出要改善負(fù)債水平。回顧過去一年，陽光城(000671)去杠桿主要依靠兩條途徑。
一方面是提高銷售回款能力，加快結(jié)算。據(jù)陽光城(000671)透露，2019年陽光城(000671)全口徑回款1692億元，回款率80.20%，連續(xù)兩年超過80%。
另一方面則是開源節(jié)流，改善融資結(jié)構(gòu)，降低融資成本。當(dāng)期，陽光城(000671)短期有息債務(wù)規(guī)模335.49億元，占有息負(fù)債比例29.87%，較去年年末下降12.94個(gè)百分點(diǎn)。
債務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整后，陽光城(000671)長短期債務(wù)比由1.34提高至2.35。同時(shí)，陽光城(000671)高成本的非銀融資占比較去年年末的52.57%下降至24.94%。
此外，據(jù)年報(bào)披露，截至報(bào)告期末陽光城(000671)的對外擔(dān)保額度合計(jì)為872.8億元，實(shí)際擔(dān)保總額占凈資產(chǎn)比例高達(dá)326.36%。
財(cái)經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)表示，房企密集進(jìn)行擔(dān)保，一般都是因?yàn)橥恋啬玫亩啵?xiàng)目流動性資金比較緊張，所以母公司要對子公司進(jìn)行擔(dān)保。
截至報(bào)告期末，陽光城(000671)資產(chǎn)負(fù)債率較2018年底減少0.97個(gè)百分點(diǎn)，至83.45%；凈負(fù)債率同比減少44個(gè)百分點(diǎn)，為138.2%。相比業(yè)內(nèi)，上述兩項(xiàng)數(shù)據(jù)仍然居高。
“要實(shí)現(xiàn)規(guī)模、利潤和財(cái)務(wù)指標(biāo)都近乎完美，其實(shí)是很難兼顧的，我們只能盡量平衡發(fā)展。”業(yè)績會上，朱榮斌如此說道。

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