中房報4月22日，距離港龍地產交表已經滿六個月，但資本市場并未傳來好消息，這同時也意味著港龍地產首次交表面臨失效。
這是繼海倫堡、奧山控股、萬創國際、三巽集團后，又一家中小房企招股書失效。
2019年7月，成立于江蘇常州的港龍地產將總部遷至上海，同年10月便在港交所遞交了招股說明書，向上市發起沖擊。
如果不出意外，港龍地產目前已經公開招股或者成功敲鐘，但往往事與愿違。港龍地產相關人員對中國房地產報但一位50強房企首席財務官表示，隨著百強規模房企紛紛上市，未來上市的房企在規模上會更小。雖然房企上市利大于弊，但并不是說上市就可以解決所有問題，小房企還是要從根本上提升自己的競爭力。
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上市規模趨小

2019年，在港交所新上市的公司有183家，募資3127.41億港元，遞交上市申請的企業高達350家，幾乎平均一天就有一家企業向港交所遞出ipo申請。這也導致港交所成為2019年全球最火的IPO市場，IPO數量和籌資額均在全球領先。
從2018年開始，在內地調控和融資收緊的背景下，港交所也成為內地房企上市的首選地。
第一太平戴維斯華東區評估及專業服務部高級董事蔣嵐雷認為，房企之所以選擇赴港上市，一是因為香港的上市條件較寬松、對盈利水平的要求相對較低；二是赴港上市不需要排隊，上市周期相對較短。
這樣的低門檻優勢吸引了內地房企前仆后繼，上市熱潮一直延續至今。
上述接受采訪的50強房企財務官指出，相對來說，2018年和2019年上市的房企中有些企業從銷售額或收益來看，規模不小，按銷售規模，這些房企也都在百強之內。目前，百強房企大都已經在a股或者港股上市，因此未來上市的房企可能規模上會比2018年和2019年申請上市的房企要小一些。
據中國房地產報而2019年下半年至今年以來交表的房企，在規模上的確有更小的趨勢。比如招股書已經失效的海倫堡、奧山控股、三巽地產、港龍地產以及IPO申請仍在處理中的大唐地產、上坤地產、領地集團，大多是500億元規模以下的房企。
“這些中小企業主要是缺乏多種融資渠道、缺乏市場知名度和高效穩健的管制水平，相對而言，上市后這些問題都可以得到一定的緩解。”上述財務官表示。
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缺錢是主因
雖然上市對于這些房企而言是利大于弊，但在上市這條路上，并不是所有中小房企都那么幸運。
據公開資料顯示，包括港龍地產在內，已有5家房企招股書顯示失效，而其中，海倫堡和奧山控股已是第二次申請上市，萬創國際則是第四次申請上市。
根據港交所上市流程，擬上市公司要經歷四個階段，即提交招股書及其他文件材料，港交所和保薦機構進行問詢，現場聆訊，公開招股、發行、上市。
問詢環節，港交所會根據擬上市公司反饋問題的質量、時間等評估滿意程度，如果擬上市公司未能在6個月的有效審核時段內完成對香港聯交所詢問問題的反饋，即會造成失效，若要繼續上市流程，就必須重新遞交材料。但因為公司個體情況不同，問詢時長和問題數量差異較大，也導致每個企業上市進程快慢不同。
上海中原地產市場分析師盧文曦認為，規模小、盈利能力不穩定都是造成上述中小企業上市艱難的因素。
以招股書失效不久的三巽地產為例，2016至2018年，三巽地產經營溢利分別為5599萬元、-387.5萬元、4499萬元，2017年公司出現虧損狀況，經營不穩定情況明顯。
此外，對于這些小房企來說，錢是上市動因，而缺錢也是上市遇阻的共性原因。
由于還未上市，融資渠道有限，大多中小房企都對信托融資較為依賴，信托融資雖容易，但高昂的融資成本卻是壓在這些中小房企身上的“千斤石”，成為蠶食其盈利的因素之一。
以港龍地產為例，據公開報道稱，港龍地產的主要借款另一家排隊上市的房企領地集團也是信托融資的青睞者。在領地發起的26筆信托金融借款中，只有4筆票面利率低于10%。
蔣嵐雷表示，目前大多數赴港上市的房企負債率很高，寄希望上市后以“新債還舊債”的方式緩解資金壓力，而這背后則是市場對潛在風險及房企償債能力的擔憂。
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出路與選擇
“房地產市場自政府提出房住不炒基調以來，競爭日趨激烈，分化也日漸嚴重，沒有上市的企業相對缺少融資渠道和品牌知名度，會嚴重影響競爭力。加上近一年來融資政策波動，新冠疫情又非常考驗企業的現金流彈性，因此對于未上市的房企來言，爭取盡早在港股上市成為大的方向。”一位上海房企投融資部負責人向中國房地產報此外，如果中小房企能上市，可以通過資本平臺標定自己的價值，這樣有利于行業內并購與整合。
總體而言，上市的確可以緩解中小房企面臨的融資難題，但中小房企能否生存下去最重要還在于其根本的企業運營能力。
“這些房企應更關注自身在細分領域的競爭力。”上述財務官表示，如果在細分領域有優勢，比如商業地產有優勢可以考慮做REITs或發行ABS解決融資渠道缺乏的問題；如果在產業地產上有優勢，可以考慮與其他房企、城投合作。
“如果真的沒有特別的優勢，上市也難以成功，在現時競爭激烈的市場狀況下，可能考慮出售業務或出售股權也是一種出路。”
（此文刊于中國房地產報4月27日05版 責任流程審讀：戴士潮
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