今年3月欲上市的川系房企領地控股，很大的“野心”目標是欲實現(xiàn)千億目標和全國化布局。然而相對于目前的偏居川渝區(qū)域，且規(guī)模尚處于200多億的區(qū)間，面臨更高的地域集中風險。在2020年新冠疫情沖擊，以及行業(yè)競爭激烈的大環(huán)境下，以“大躍進”式的翻倍破千億及全國性擴張顯然難度不容小覷。

《投資者網(wǎng)》鄭小琳
欲從200多億元的銷售額向千億元目標迅速進軍的關鍵時刻，領地控股集團有限公司(以下簡稱“領地控股”)也開始向資本市場發(fā)起沖擊。
4月9日，領地控股向港交所遞交招股說明書，建銀國際為獨家保薦人，而除了領地控股之外，早前兩周遞表的還有金輝控股、上坤地產(chǎn)。可見，2020年新冠疫情這只“黑天鵝”，讓樓市遇冷，卻阻擋不了房企赴港上市的腳步。
作為區(qū)域性川系房企之一，領地控股成立于1994年，總部位于成都，目前逾六成項目在四川，全國化進程相對緩慢。不過2019年公司公開闡述其向千億目標挺進的野心，并選擇加杠桿的擴張方式作為抓手。
然而，在當前疫情影響下，行業(yè)面臨著增速下滑、市場角逐激烈的現(xiàn)狀，那么，領地控股的千億征程進展如何實現(xiàn)？同時，一向家族色彩濃厚這家企業(yè)，背后具備哪些競爭優(yōu)勢？《投資者網(wǎng)》就上述問題聯(lián)系領地控股相關負責人，對方稱當前處于公司上市緘默期不便回應，信息披露以招股書為準。
高桿杠沖擊千億目標
領地集團是一家典型的家族型企業(yè)。招股書顯示，領地控股由劉玉輝與兄弟劉山、劉玉奇共同成立，兄弟三人及鄧仲祥（dl第三方）分別持有公司35.71%、21.43%、21.43%及21.43%的股權。時至今日，第三方鄧仲祥已退出，由劉玉輝配偶、劉山兒子（劉浩威夫妻）、劉玉奇兒子（劉策夫妻）代之。
招股書顯示， 2017年、2018年、2019年,銷售額分別151億元、235億元、247億元（單位人民幣，下同）。2017年至2019年,收益分別為53.39億元、45.14億元及75.68億元;利潤凈額分別為6.49億元、5.18億元及6.72億元。
銷售額是中國房企們最為關注的指標。雖然目前公司銷售額還不到250億元，但領地控股的千億藍圖畫卷早已展開。
2019年4月的品牌發(fā)布會上，領地控股公開表示，要在2020年-2021年實現(xiàn)千億目標，并完成重點省份70余個核心城市進駐，力保100個以上優(yōu)質項目覆蓋的階段性戰(zhàn)略目標。
而為進軍千億，領地控股選擇了高杠桿的擴張方式。招股書顯示，2017年-2019年，領地控股的凈資產(chǎn)負債比率分別為60%、110%和140%，相較前兩年，2019年足足翻倍。而從全國百強房企資產(chǎn)負債率均值為92.52%來看，公司負債率明顯要高于同行。
公開資料顯示，2017年-2019年，公司的有息負債分別為35.86億元、78.54億元和117.55億元，加權平均實際利率分別為6.4%、8.8%及9.9%，銀行及其他借款利息分別為3.89億元、6.69億元和14.45億元，融資成本不斷增加。
同時，從流動性來看，領地控股的杠桿率還有進一步上升的趨勢。公司連續(xù)三年錄得經(jīng)營現(xiàn)金流凈額為負，2017-2019年分別為-1.87億元、-42.88億元和-31.12億元。對此，領地控股解釋稱：“主要由于物業(yè)開發(fā)活動及土地收購持續(xù)增加導致業(yè)務營運所用現(xiàn)金龐大所致。”
“通過加杠桿的方式融資達到戰(zhàn)略擴張的目的，是房地產(chǎn)企業(yè)較為常規(guī)的操作。但是，不斷增加的融資成本、遠高同行的資產(chǎn)負債率、連續(xù)多年為負的現(xiàn)金流量凈額，對該公司而言無疑是一個危險的信號，這說明他們的資金壓力是非常大的。”業(yè)內人士向《投資者網(wǎng)》表示。
截至2019年年底，領地控股的業(yè)務布局全國20城，有90個處于不同發(fā)展階段的房地產(chǎn)項目，其中74個項目由附屬公司負責，16個項目由合營企業(yè)及聯(lián)營企業(yè)負責，可見，未來兩年，無論是“進駐70城”還是“力保100個優(yōu)質”，對于領地而言，難言容易。
全國布局有所加速
起步于四川樂山，歷經(jīng)20年發(fā)展后，領地控股形成了川渝、華中、京津冀、粵港澳大灣區(qū)的特色化布局。但從目前90個項目中有57個位于四川省來看，其對四川省的依賴較高，占比超過6成。
值得關注的是，隨著千億目標的推進，2019年以來，領地控股開始了省外布局。
招股書披露，截至2020年2月29日，領地控股已經(jīng)布局全國20多個城市，擁有90個處于不同開發(fā)階段的項目，總土地儲備約為1331.45萬平方米，包括未售可銷售建筑面積以及已售但未付建筑面積41.24萬平方米、開發(fā)中物業(yè)總規(guī)劃建筑面積734.43萬平方米以及未來開發(fā)物業(yè)約為555.78萬平方米。
2019年1月4日，領地控股以4.27億元竟得荊北核心地塊P(2018)009號國有建設用地。該地塊毗鄰荊州火車站，楚天路、東橋路、郢南路環(huán)繞，地塊出讓面積54069.6平米，容積率3.0。
5月30日，遵義市匯川區(qū)掛牌的4宗地于5月29日成功出讓，公司以3648元/平米，競得了其中一幅地塊，總價為3.62億元，創(chuàng)下遵義單宗樓面地價新高。
同年8月，武漢領地以5.1億元競得位于荊北新區(qū)的P（2019）004號地出讓面積48398.9方。
“相對于業(yè)務分布更為廣泛的其他競爭對手而言，領地集團的業(yè)務及前景高度依賴于四川省房地產(chǎn)市場表現(xiàn)，面臨更高的地域集中風險，而要在短時間內調整產(chǎn)業(yè)布局是比較困難的。二代的接任和人才的引進能否雙管齊下改善產(chǎn)業(yè)布局，加速全國化進程，從目前2020年疫情‘重挫’樓市及未出現(xiàn)相關刺激政策的宏觀條件下，完成目標只會更難。而且，即便是沒有疫情影響，從200多億寄望于一兩年時間突破千億，這無疑是行業(yè)內幾乎不可能完成的任務。”一位房地產(chǎn)領域分析師向《投資者網(wǎng)》稱。（思維財經(jīng)出品）■

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