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編者按：波詭云譎的2019年過去了，房企們“活的”怎么樣？
“現金為王”的時代，誰的現金面臨困境？誰的業績開始下滑？又有誰仍然穩健行駛？財報季來臨，各家房企陸續交出成績單。
搜狐財經從即日起，陸續推出《2019房企年報深讀》專題，對各家房企的年度考卷進行評析。
第十三期關注的企業是金地集團(600383)。

一則利率調整公告將金地集團(600383)推向風口浪尖。
4月21日，金地集團(600383)發布公告，擬將10億公司債券“18金地03”第三年利率從5.29%降至1.5%。調整后的利率水平居于行業低位，甚至不及目前市場上流通的各類7日現金理財產品。
一石激起千層浪，投資者的質疑紛至沓來。同一日，金地集團(600383)被迫發布公告表示，“因市場上投資者對條款有不同理解”，公司申請債券停牌。晚間，金地集團(600383)又進一步披露稱已收到上交所問詢，將就此次債券利率調整”是否符合規定“履行信披義務。
截至發稿， “18金地03”仍處于停牌狀態，金地集團(600383)與投資者尚未達成進一步協議。
事件持續發酵，4月22日晚間，金地集團(600383)披露2019年全年業績。
報告期內，金地集團(600383)實現營業收入634.2億元，同比增長25.09%；歸屬于上市公司股東的凈利潤100.75億元，，同比增長24.41%。
業績公布次日，a股地產板塊飄紅，金地集團(600383)股價卻微跌0.60%，報收13.16元每股。這是金地集團(600383)本周內第四次收跌。
以10億元債券總額計算，金地集團(600383)此次降利率可以為公司節約近3800萬元財務財務成本。然而與金地集團(600383)百億凈利相比，3800萬元的利息成本規模尚小。
作為“招保萬金”四巨頭之一，金地集團(600383)為何大幅降低債券利率？
償債壓力激增，一年內到期非流動負債增加297%
地產下半場，金地集團(600383)正在囤錢。
資料顯示，近兩年來金地集團(600383)賬上現金逐年增加。2019年，金地集團(600383)賬上現金及等價物余額約450.98億元，同比增加34億元，增幅約8%。2018年同期，金地集團(600383)賬上現金增幅更多，達52.77%。
報表顯示，金地集團(600383)賬上新增現金主要
2019年，金地集團(600383)銷售商品、提供勞務所得現金同比增加了167億元，收到其他經營相關現金同比增加了61億元。當期，金地集團(600383)經營支出現金增幅僅為135億元。
盡管當期金地集團(600383)對外投資支出增加了44億元至96.4億元，將金地集團(600383)全年籌資取得的51億元現金凈額考慮在內，金地集團(600383)的現金等價物仍然呈現凈增長狀態。
日常經營、籌資的現金足以應對支出，那么金地集團(600383)賬上的現金有何用處？
報告顯示，得益于銀行存款增多，金地集團(600383)的利息收入隨之增加，2018、2019兩年間分別錄得23.94億元和27.59億元。
存在銀行的現金間接美化了金地集團(600383)的財務費用。將利息收入以及資本化利息考慮在內，金地集團(600383)的財務費用一度錄得負值，直至2019年才呈現流出狀態。
報告顯示，因利息支出增加，金地集團(600383)2019年財務費用同比增加7.54億元，至1.01億元。 不計入資本化的利息費用，當期金地集團(600383)利息支出總額約48.7億元，較去年同期增長了33.4%。
現金流量表補充資料里進一步顯示，若將凈利潤調節為經營活動現金流量，當期金地集團(600383)財務費用支出約27.88億元，同比增幅達322%。
截至報告期末，金地集團(600383)總負債2524.46億元，同比增長19%。有息負債947.58億元，同比增加15%。其中，銀行借款占比為 49.8%，同比增加3.5個百分點；公開市場融資占比為 47.56%，同比下降6.2個百分點。
相較于2018年同期，金地集團(600383)報告期內有息負債債務比例變化明顯，長短債比例從4:1變為3:2。
金地集團(600383)一年內到期的非流動負債成為背后“元兇”。
報告顯示，金地集團(600383)一年內到期的非流動負債直接從2018年年末的82.66億元增至328.1億，同比增幅達296.92%。同期，金地集團(600383)長期借款中應付債券數額較去年同期減少約86億元，余額289.94億元。
種種信息說明，金地集團(600383)的部分應付債券已經進入集中兌付期，且短期償債壓力較去年增長不小。
因此，2019年間金地集團(600383)除了“囤錢”，還在有意控制負債。
現金流量表顯示，報告期內，金地集團(600383)籌資活動流入現金較2018年同期減少了約四分之一，至356.7億元。同時，為了償還債務，金地集團(600383)合計支付現金217.71億元，同比增加了24.7%。
對于金地集團(600383)選擇在此時下調債券利率，業內人士分析，或是為了逼持有人全部回售。
一季度以來，多重政策加持下，房企融資環境有所寬松，融資成本下降。
據統計，僅3月份金地集團(600383)就完成3次超短期融資券發行，分別為2020年度第二、三、四期超短期融資券，規模均為10億元。上述三筆債券利率分別低至2.69%、2.63%及2.6%，約為“18金地03”的二分之一。
業內人士認為，此次金地集團(600383)如果成功促使持有人回售“18金地03”，則有利于金地集團(600383)抓住當前低息檔口發行三至五年低息債券，以控制財務成本。
實際上，如此“精打細算”的金地集團(600383)，盈利能力在業內居于較高水平。
業績依仗合營公司，權益投資占比46.5%
財報顯示，金地集團(600383)2019年綜合毛利率、凈利率分別為40.5%、24.5%，其中房地產業務毛利率41.26%，比上年降低1.82個百分點。
盡管毛利率有所下跌，與同行跌至20%至30%的毛利率相比，金地集團(600383)仍然具有優勢。這背后，金地集團(600383)的合作開發項目“功不可沒”。
2019年，金地集團(600383)沖破2000億大關，合約銷售同比增長29.73%至2106億元。克而瑞研究披露的數據顯示，金地集團(600383)當期權益銷售金額約為1305.8億元，權益占比62%。
按此計算，合作開發項目為金地集團(600383)貢獻了約4成銷售額，而TOP20房企中，大部分企業的權益占比都高于70%。
年報又進一步顯示，2019年度，金地集團(600383)近六成歸母凈利潤源自投資收益。報告顯示，當期金地集團(600383)投資收益59.76億元，同比增長46.34%，占歸母凈利潤的59.32%。
投資收益中，金地集團(600383)“權益法核算的長期股權投資收益”占比達83.7%，總額50.18億元，較去年同期增長了近70%。換言之，金地集團(600383)通過與其他公司合作項目參股，不操盤僅分紅獲得的收益即達50.18億元。
因合作業務規模增大，金地集團(600383)的歸母凈利潤增速也與公司營收銷售增速脫鉤。
近三年內，金地集團(600383)歸母凈利潤增速分別為8.61%、18.35%以及24.41%，低于其銷售增幅。
對于公司權益占比過低，金地集團(600383)董事長凌克曾于2019年公開表示，“合作開發是目前房企的被動選擇，公司希望未來權益投資占比提高到50%以上。”
不過，近三年數據顯示，金地集團(600383)距離此目標尚有差距。
2017至2019年，金地集團(600383)拿地投入分別為1004億元、1000億元以及1200億元，而權益投資額分別為473億元、404億元以及558億元，對應權益投資占比分別為47.11%、40.40%、46.5%。
截至報告期末，金地集團(600383)總土儲面積約5233萬平方米，其中權益土儲約2802萬平方米，對應總權益土儲占比從52.27%小幅提升至53.54%。
隨著房地產行業進入下半場，房企銷售面臨的阻力愈加嚴峻。報告顯示，因推廣服務費增加，金地集團(600383)當期銷售費用同比增加48.92%至21.1億元，而金地集團(600383)對應銷量增幅約為30%，相差近20個百分點。
疫情影響下，2020年第一季度金地集團(600383)業績受到波及。期內累計實現簽約面積127.5 萬平方米，同比下降 21.11%；累計實現簽約金額282.1億元，同比下降 16.58%。
隨著低息發債窗口到來，債務融資加權平均成本僅4.99%的金地集團(600383)在融資方面具有更大操作空間。
眼看萬科和保利先后突破6000億和4000億大關，穩定還是增長，金地集團(600383)正面臨抉擇。

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