一紙轉(zhuǎn)讓協(xié)議，融創(chuàng)從“奪金”之戰(zhàn)中，敗下陣來。
信息顯示，融創(chuàng)旗下天津聚金物業(yè)管理有限公司近日發(fā)表聲明，因自身業(yè)務(wù)需要，通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式，以每股8元價(jià)格，向廣東弘敏企業(yè)管理咨詢有限公司轉(zhuǎn)讓金科股份(000656)11%的股票，交易對價(jià)46.99億元。同時(shí)，其稱權(quán)益變動(dòng)完成后12月內(nèi)，“不排除通過大宗交易、協(xié)議轉(zhuǎn)讓等方式，繼續(xù)減持金科股份(000656)”。
減持后，融創(chuàng)對金科持股比例從29%降為18%，也就遠(yuǎn)低于金科第一大股東“黃紅云及其一致行動(dòng)人”的30%。
融創(chuàng)“奪金”未成，“撈金”卻是名副其實(shí)。
此前，通過一手低成本買進(jìn)金科，一手高比例質(zhì)押金科股份(000656)，融創(chuàng)以較低資金占有量，輕松入賬47億元。

但透過金科股權(quán)之爭，不難發(fā)現(xiàn)，那個(gè)四面出擊，號角聲起，大肆“買買買”的融創(chuàng)消失了。
而其掌舵人孫宏斌亦180度轉(zhuǎn)身，做起了“變賣資產(chǎn)”，收攏資金的生意。
進(jìn)擊狂人，緣何轉(zhuǎn)性？
01 “變賣”資產(chǎn)換現(xiàn)金
3月27日，在融創(chuàng)2019年業(yè)績發(fā)布會上，孫宏斌言融創(chuàng)2020年將聚焦于降低成本、處置資產(chǎn)、謹(jǐn)慎拿地幾個(gè)層面。

其中，“處置資產(chǎn)是堅(jiān)決要做之事”，孫宏斌強(qiáng)調(diào)。
事實(shí)也確是如此。除卻出售金科股份(000656)，孫宏斌早已瞄向酒店資產(chǎn)。
信息顯示，2019年底，融創(chuàng)已經(jīng)賣掉了一個(gè)酒店，另有4個(gè)酒店已然擺上貨架，短期內(nèi)亦會成交。
按照孫宏斌變賣酒店，加之“還會賣掉一些商業(yè)和樂園”的說法，不難推測，融創(chuàng)處置資產(chǎn)之刀或優(yōu)先對準(zhǔn)文旅板塊。
實(shí)際上，融創(chuàng)文旅集團(tuán)，直至2018年8月才正式成立。但文旅板塊甫一成立，便被列為公司的戰(zhàn)略板塊。
此后短短一年多，孫宏斌開啟了大家熟悉的瘋狂收購模式。
2018年10月，融創(chuàng)以近63億元收購萬達(dá)旗下13個(gè)文旅項(xiàng)目。
此后，便是耗資近153億元，收購云南城投(600239)集團(tuán)持有的環(huán)球世紀(jì)及時(shí)代環(huán)球51%股權(quán)。
2019年12月份，融創(chuàng)再以逾10億元，將華僑城成都文旅項(xiàng)目收入囊中。
彼時(shí)，融創(chuàng)也在多個(gè)場合，大談文旅板塊，并視為融創(chuàng)的第二增長極。
但不足兩年，融創(chuàng)文旅板塊便有“早夭”之像。
財(cái)報(bào)顯示，2019年融創(chuàng)文旅營收28.5億元，較2018年的20.3億元，同比增長40％。但直至2019年底，文旅版塊，只占當(dāng)年全部營收的1.7%，不僅遠(yuǎn)低于物業(yè) 房產(chǎn) 銷售版塊的1595億元營收，亦低于同期物業(yè)管理版塊的70億元。

行業(yè)人士明軍指出，融創(chuàng)文旅板塊投入產(chǎn)出比較低，前期只在明面上便投入了200多億，每年20多億產(chǎn)出，確實(shí)拿不出手。“出售酒店等質(zhì)量較差資產(chǎn)，換取資金無可厚非?！?br/> 不僅變賣酒旅資產(chǎn)，如金科般通過股權(quán)換取資金的玩法，融創(chuàng)亦樂此不疲。
根據(jù)企查查數(shù)據(jù)顯示，自2019年11月至今，融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)主體名下，便有多筆股權(quán)出質(zhì)，合計(jì)出質(zhì)金額超19億元。
而在更早的1月10日，融創(chuàng)公告稱，以每股42.8港元配售1.8692億股配售股份。據(jù)悉，配售股份占融創(chuàng)現(xiàn)有發(fā)行股份數(shù)目的4.20%，配售事項(xiàng)所得款項(xiàng)總額約80億港元，折合10.28億美元。
明軍直言，融創(chuàng)配股主要為了這80億港元融資，但配股后續(xù)對股價(jià)的影響不能小視。
趣識財(cái)經(jīng)觀察到，自融創(chuàng)配股公告宣布當(dāng)日，股價(jià)收跌于44.6元。截至4月23日，每股收于33元，融創(chuàng)股價(jià)已下跌了26%。
02 現(xiàn)金余額低于短期負(fù)債
事出反常必有妖。
瘋狂進(jìn)擊的孫宏斌，為何一改昔日買買買戰(zhàn)略，轉(zhuǎn)而集中“出售”各類資產(chǎn)。
嗅到其中玄妙的人，不禁要問：融創(chuàng)到底怎么了？孫宏斌又在擔(dān)心什么？
答案或是融創(chuàng)日益緊張的現(xiàn)金流。
財(cái)報(bào)顯示，截至2019年12月31日，融創(chuàng)現(xiàn)金余額為1257億元，其中非受限現(xiàn)金為779億元。橫向來看，同期碧桂園/恒大/萬科的現(xiàn)金余額，分別為2684/2288/1662億元。相較之下，融創(chuàng)現(xiàn)金余額約為top3一半多些。
與此同時(shí)，截至2019年12月31日，融創(chuàng)借貸總額卻達(dá)到3223億元，同比上漲41%。財(cái)報(bào)解釋，借貸增加主要由于銷售物業(yè)開工面積增加、文旅城建設(shè)及營運(yùn)費(fèi)用增加所致。
趣識財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在借貸總額中，1年內(nèi)到期借貸總額約1357億元，占比為42%。

如果將融創(chuàng)非受限現(xiàn)金的779億元，與短期 1年內(nèi)到期 借貸額1357億元相比，這一比值為57%。
這或許解釋了，孫宏斌大肆變賣股權(quán)/資產(chǎn)的緣由。
再看負(fù)債率，按照債務(wù)凈額/資本總額，融創(chuàng)2019年資本負(fù)債比率為63.3%，高于2018年度59.9%。
但按照房地產(chǎn)行業(yè)較客觀的凈負(fù)債率計(jì)算，融創(chuàng)2019年的凈負(fù)債率或超170%。
注：凈負(fù)債率= 有息負(fù)債-現(xiàn)金及等價(jià)物 /凈資產(chǎn)。此處，有息負(fù)債取融創(chuàng)借貸總額3223億元，現(xiàn)金取1257億元，凈資產(chǎn)取公示的1141億元。
同時(shí)，這一數(shù)據(jù)，也是TOP10房企中最高的。
03 致命的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)
“節(jié)流”可降負(fù)債，但要想開源，除卻變賣資產(chǎn)外，最重要的卻是擴(kuò)大經(jīng)營收入。
但融創(chuàng)經(jīng)營活動(dòng)卻并不樂觀。
數(shù)據(jù)顯示，2019年經(jīng)營活動(dòng)所得現(xiàn)金約405億元，較2018年632億元下降了36%；而投資活動(dòng)所用現(xiàn)金卻由2018年的341億元，大漲至620億元。
這部分資金缺口，全靠融資來補(bǔ)足 2019年融資活動(dòng)所得現(xiàn)金為304億元，2018年為-104億元 。關(guān)于融資，在此前《線上賣房未及預(yù)期，融創(chuàng)中國股債齊發(fā)融資百億，解流動(dòng)性之困？》一文中，略有論述。
而新冠疫情到來，給中國房地產(chǎn)市場帶來了更大的不確定性。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企一季度全口徑銷售業(yè)績同比下降20.8%。融創(chuàng)一季度累計(jì)成交618億元，同比下降22.6%，位居第五位，且絕對量上僅為TOP3一半左右。
財(cái)報(bào)顯示，截至2020年3月26日，融創(chuàng)儲備貨值達(dá)3.07億元，權(quán)益土地儲備約為1.53億平方米。僅2019一年，融創(chuàng)新增貨值超7000億，僅次于碧桂園。
一方面銷售不及預(yù)期，經(jīng)營現(xiàn)金流大幅減少，另一方面土儲迅猛增加，多重因素疊加，孫宏斌不得不急踩剎車。
但在急剎車之前，圍繞并購，孫宏斌已經(jīng)帶領(lǐng)融創(chuàng)狂奔了5、6個(gè)年頭：萬達(dá)、樂視、綠城、融科置地以及雨潤，每一個(gè)知名房企背后，都有孫宏斌的身影。
而在油門換剎車的快速切換中，融創(chuàng)能否快速適應(yīng)這一節(jié)奏，還未可知。
屋漏偏逢連夜雨。
日前，融創(chuàng)海南月島項(xiàng)目因未批先建環(huán)評造假，被罰5001.604萬元。這一違規(guī)及處罰細(xì)節(jié)，在4月22日中央紀(jì)委主管的《中國紀(jì)檢監(jiān)察報(bào)》中予以披露。
顯然，這不是孫宏斌想看到的結(jié)果。
但不可否認(rèn)，當(dāng)孫宏斌按下進(jìn)擊暫停鍵之時(shí)，便意味融創(chuàng)將面臨著降速風(fēng)險(xiǎn)，以及消耗過剩產(chǎn)能的巨大壓力。

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