保利交出今年房企中最棒的成績單。
2019年，歸母凈利潤280億元，同比增長47.9%；每股收益2.35元，擬每股派發現金紅利0.82元，分紅率35%。
賺了錢還大方分紅，相比之下，萬科真是摳啊。
股民沸騰了：總算給地產界帶來了一絲暖意！

年報發布后，4月16日，保利發展漲幅3%；4月17日，保利發展微漲0.38%，收盤價15.82元。
2019年，是保利和融創競爭最激烈之年，上半年保利銷售額多次超過融創，但下半年融創發力，重回第四，最終保利再次位居第五。
歷史在重演，2020年1-3 月，保利銷售額超過融創，位居第四。
硝煙再起，今年保利能否打個翻身仗？
接下來，洪波大視野對保利2019年業績進行評級，供投資者參考。
評級形式為100分制，分為營收（25分）+利潤（25分）+負債率（25分）+土儲（25分）。
連續四年蟬聯第五名，下半年得發力
銷售評級：18分

2019年，保利以4618億元的銷售成績，連續四年蟬聯第五名。
2019年的銷售增速 14.09%，明顯高于行業平均6.5%的增速，在房企前五中，只低于融創20.7%的增速。
2018年銷售增速30%，2017年銷售增速47%。
銷售單價14794元/平，同比增長1.1%。
保利和融創的銷售差距，從2017年、2018年的600億增加到2019年的900億元。
評級理由：
保利雖然沒有完成5000億元的目標，但依然是行業前五、央企第一，市場占有率提升至2.89%。
2020年計劃新開工面積4300萬平方米，同比縮減了13.76%。
疫情影響下，2020年保利一季度累計銷售金額同比下降35.2%。
融創一貫習慣下半年發力，2020年保利能否超過融創，下半場還要加油。
歸母凈利增長47.9%，分紅高達35%
利潤評級：22分
歸母凈利潤創下十年新高。
營業總收入2360億元，同比增長21.3%；凈利潤376億元，同比增長43.6%；歸母凈利潤280億元，同比增長47.9%。
前十強房企中，保利的凈利增速僅次于融創（57%），萬科凈利增速15.1%，碧桂園凈利增速14.2%。
毛利率也創了保利自2013年以來的新高。
2019年毛利率提升2.48個百分點至34.97%，其中房地產結轉毛利率提升2.69個百分點至35.38%，凈利率提升2.47個百分點至15.91%。
擬每股派發現金紅利0.82元，現金分紅占歸母凈利潤比率達35%。
評級理由：
“增收又增利”確實少見。
有券商指出，2016-2018年是房企銷售業績集體爆發的三年，按照銷售到結算兩年來算，這兩年就是房企利潤快速上升期，
保利這幾年的銷售單價穩步上升，可以預見，未來兩三年仍是保利利潤的集中釋放期。
有息負債成本僅4.95%，現金是短期負債2倍
負債評級：22分
2019年，保利的資金管理能力有所增強，主要表現為全年累計實現銷售回籠4312億元，資金回籠率達93%，較2018年提升了5個百分點。
期末賬面有息負債2700.49億元，去年有息負債綜合成本僅4.95%，顯著優于行業平均水平。
保利資產負債率77.79%，較年初降低0.18個百分點；凈負債率56.91%，同比大幅降低23.64個百分點。
貨幣資金近1400億元，為短期借款及一年內到期債務的2.1倍。
評級理由：
保利的優勢之一，就是貸款利息低到你不敢相信。
作為央企地產商，保利發展具有天然的融資優勢，歷史上保利的融資利率都處于行業低位。
在當下行業融資通道堵塞的情況下，這恰恰成為一種優勢。
土儲僅供4年可用，三四線比例加大
土儲評級：18分
2019年，保利以1166億元的拿地金額位居百強房企前三，同比增長16.48%，僅次于萬科和碧桂園的1610億元和1303億元。
2019年，保利38個核心城市銷售貢獻達到77%，在珠三角及長三角簽約銷售達千億規模。
其中廣州實現簽約超420億，佛山、武漢、北京超過200億，福州、西安、三亞等首次突破100億。
2019年保利拿地整體較為謹慎，值得注意的是，三四線拿地比例逐年增加，或存在一定去化壓力。
截至 2019 年末，公司擁有在建面積 13158 萬平方米、待開發面積 8112萬平方米，其中38個核心城市占比達 58%。
按2019年年的銷售規模和增速來看，保利總土地消化周期大約為3到4年。
評級理由：
保利往一二線城市拿地趨勢越來越明顯。
2020以來，保利逆市高調拿地。3月，公司在北京、上海、杭州、蘇州、南昌和贛州獲取6個新增項目，新增土地計容建筑面積108.23萬平方米，單月拿地總價109.44億元，同比增加94.5%，占當月銷售金額的40%，投資力度加大。
截至四月中旬，保利已累計通過掛牌和合作獲取方式新增20個項目，普遍位于一二線核心城市。
截至一季度公布數據，保利新拓展項目拿地金額達280.99億元，同比去年同期拿地金額上漲572%，拿地銷售比回升至20%左右。
截至目前保利拿地成本近400億元。
穩定的常青樹，重回TOP3有望
整合評級：80分
評級理由：
保利在地產行業中屬于常青樹，從企業建立到成長，市場占有始終位居前列。
作為央企地產公司，保利在融資端擁有無與倫比的優勢，穩健的凈負債率和偏低的資金成本將成為公司的核心競爭力。
在房地產調控和融資端困難背景下，保利還在穩健成長，從長遠看，重回top3只是時間問題。
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