決策主力記者：吳抒穎 決策主力編輯：陳夢妤
最晚交卷的龍頭房企，看起來卻成色不錯。
坦率而言，今年房企的年報，即使是以往公認的優等生表現也差強人意。利潤額利潤率下行，銷售額增長降速，都令外界從中看到了悲觀的信號。
房地產行業整體下行高速增長不再，為了之后幾年能夠保持穩定增長，很多龍頭房企都有意識地“預留余糧”，只保持說得過去的增長就不再進取，但保利發展選擇全盤托出。當這張數據看起來很漂亮的年報呈現出來時，投資者又驚又喜。
年報發布當晚，保利發展雖然鬧了一個“每股分紅8.2元”的烏龍，但絲毫沒有影響中小股東的心情。
“開掛了！”“超預期！”褒獎的聲音迅速傳開。4月16日，在房地產股表現平平的背景下，保利發展股價小幅上揚，截至收盤報15.76元/股，漲3.1%。
從基本經營數據來看，保利發展各方面都平衡得很好。首先是凈利潤額增長迅猛，報告期內，公司實現營業收入2359.34億元，同比增長21.29%；歸母凈利潤279.59億元，同比增長47.90%。
在基數已經較大的情況下錄得接近50%的凈利潤增速，保利發展這一數據在TOP10房企之中表現前列。
更為難得的是，保利發展的毛利率水平十分突出，報告期內毛利率提升2.48個百分點至34.97%，其中房地產結轉毛利率提升2.69個百分點至35.38%；凈利率提升2.47個百分點至15.91%。
在龍頭房企之中，能夠在2019年錄得毛利率增長的寥寥無幾，而能夠維持在超過30%毛利率的房企，更是鳳毛麟角。
保利發展在維持良好盈利水平的基礎上，兩個最為重要的指標凈負債率和融資成本也控制得當。
2019年，保利發展資產負債率為77.79%，較年初降低0.18個百分點；凈負債率56.91%，同比降低23.64個百分點；有息負債綜合融資成本僅約4.95%，維持行業低位。
經營穩步增長，這是保利發展力所能及的事情。然而，貴為“央企地產一哥”，不僅外界對保利發展有期待，它本身也有更高遠的目標，還可以做得更好。
保利發展的風格是“穩”，也因此規模發展一直停滯不前。或者說，是同行跑太快而它沒有跟上所以慢了下來。
三年前，保利發展管理層提出“重回前三”的口號，之后也展示了積極的一面，投拓活躍，但隨著融創這匹黑馬的出現，保利發展始終沒有拉近與前三之間的距離。
2019年，保利發展實現簽約金額4618.48億元，同比增長僅14.09%，沒有跨進5000億陣營，也沒有完成既定銷售目標，坐穩了“老五”的位置。
管理層或許自知不足，因此在業績會上也回避了對于投資者提到的如何看待保利和融創差距拉大的問題，“重回前三”也成為了一句陳舊的口號。
焦慮感必然是有的，否則不會在公開市場頻繁下單。過去一年，保利發展花了1555億元買地，僅次于碧桂園和萬科，在這個維度，它是實實在在的“前三”。
土地成本保利發展控制得還算得當，去年總計拓展項目127個，平均樓面地價5802元/平方米，拓展溢價率僅14%。新增貨量中，住宅貨量占比84%。
這幾年保利發展在土地市場除了萬科和碧桂園就誰都沒輸過，但不僅沒有迎頭趕上，反而土儲面積還出現了負增長。
截至2019年末，保利發展擁有在建面積13158萬平方米，待開發面積8112萬平方米，而2018年同期數據顯示，保利發展待開發面積為9154萬平方米。
保利發展一直是內生、保守的代表，這不僅體現在經營風格，也體現在用人態度上。相比起其他央企，保利發展的高級管理層更加資深，當其他央企80后總裁走上臺前之時，保利發展依舊是60后坐鎮董事會。
保利發展的人才流動也不頻繁，也鮮見明星經理人，許多人在這個系統內，一步一個腳印慢慢往上走，而外面的人多半也進不去。
或許是對規模的追逐需要年輕人上前線去沖，又或許是老一輩管理層逐漸到了退休年齡，保利發展2019年對管理層隊形進行了調整，更多年輕人被委以重任。
2019年11月，保利發展對24名高管的崗位進行調整，涉及保利華南、湖北、青島、天津、廣東、灣區、福建、江蘇、浙南、京津冀等地區公司，富利公司、商業公司等專業公司，以及總部職能部門。
名單上的高管，多數都是70后、80后，均為內部提拔或平調，他們逐漸走上了臺前，成為保利發展的中流砥柱。
盡管形容保利發展這類企業，“穩健”是放之四海皆準的詞，這也是企業基業長青的資本，但它明明可以做一家不那么乏善可陳的企業。
即使“重回前三”的目標短時間內不能實現，但保利發展是可以更開放、更上進的，否則，外界記住的是“凈利潤額之王”中海地產、“商業地產霸主”華潤置地，而“央企地產一哥”保利發展，除了規模大，還剩下了什么？
宋廣菊已年屆60，在今天 4月16日 的業績會上，關于她的退休時間和接棒者，保利發展副總經理潘志華表示，會按照國資管理相關規定執行。
后宋時代，保利發展將以一種什么姿態前行，將是行業除了數據之外對它持續關注的焦點。
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