每一次年度業(yè)績發(fā)布會(huì)，恒大(HK:03333)都會(huì)帶給市場不同的驚喜。而今年重頭戲則是恒大的“新戰(zhàn)略”。

2019年年度業(yè)績發(fā)布會(huì)上，恒大集團(tuán)董事局主席許家印正式宣布：“恒大從2020年開始轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，全面實(shí)施‘高增長、控規(guī)模、降負(fù)債’的發(fā)展戰(zhàn)略，要用最大的決心、最大的力度，一定要把負(fù)債降下來。”
“高增長”指的是2020年實(shí)現(xiàn)銷售8000億元，“控規(guī)模”指的是未來三年每年降低土地儲(chǔ)備3000萬平方米左右，“降負(fù)債”指的是把有息負(fù)債平均每年降低1500億元，到2020年把總負(fù)債降到4000億下方。
不出意外，隨著恒大新戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的推進(jìn)，負(fù)債的大幅降低，市場有望看到一個(gè)穩(wěn)健增長的“新恒大”。
/ 01 /高土儲(chǔ)+強(qiáng)銷售，業(yè)績高增長的“秘訣”
2019年中國恒大實(shí)現(xiàn)銷售收入6011億元，同比增長9%。事實(shí)上，恒大每年都在刷新自己的銷售記錄。
如果考慮到房地產(chǎn)公司具有銷售在前，結(jié)算在后的特點(diǎn)。持續(xù)增長的銷售收入，也將為恒大未來的業(yè)績?cè)鲩L提供了保證。
在恒大發(fā)布的“新戰(zhàn)略”中，其中一個(gè)目標(biāo)就是今年內(nèi)部銷售目標(biāo)8000億元，2022年?duì)幦∵_(dá)到1萬億。
某種程度上說，實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，對(duì)恒大并不困難。
截至2019年末恒大擁有2.93萬億平方米的土地儲(chǔ)備，今年總銷面積可達(dá)1.32億平方米，可銷貨值達(dá)1.27萬億。換句話說，不管是土地儲(chǔ)備還是可銷貨值，都可以支撐恒大超額完成目標(biāo)。
更重要的是，恒大地產(chǎn)項(xiàng)目以“打造全環(huán)節(jié)精品，提升產(chǎn)品附加值”出名。項(xiàng)目的施工單位必須為全國前十強(qiáng)，所用材料均為國內(nèi)外知名品牌，園林環(huán)境均按豪宅標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，并通過配套先行、升級(jí)物業(yè)服務(wù)、完善售后等措施，不斷提升產(chǎn)品附加值。
也正是由于恒大的工匠精神，公司的產(chǎn)品已經(jīng)充分得到消費(fèi)者的認(rèn)可。再加上，恒大強(qiáng)有力的銷售體系，使恒大在存量消化上不會(huì)有太大困難。
這一點(diǎn)也在恒大今年的銷售成績中得到了充分印證。
2020年第一季度，即使在疫情影響的不利背景下，恒大的銷售額依然高達(dá)1465億元，同比增長23%，銷售回款1133億元，同比增長55%，行業(yè)排名第一。

/ 02 /恒大“降杠桿”
在恒大的新戰(zhàn)略，恒大新戰(zhàn)略的核心是“降杠桿”。在這個(gè)邏輯下，通過保障現(xiàn)金流穩(wěn)定，從而實(shí)現(xiàn)負(fù)債的下降。
在保障現(xiàn)金流方面，恒大通過土儲(chǔ)負(fù)增長+控支出來實(shí)現(xiàn)。
在新戰(zhàn)略中，恒大計(jì)劃未來三年每年要降低土儲(chǔ)3000萬平方米左右，到2022年降低到2億平方米左右。同時(shí)，恒大也會(huì)收緊多元產(chǎn)業(yè)方面的投資，即5年內(nèi)不再投資其他任何產(chǎn)業(yè)。
在支出大幅減少的情況下，源源不斷的銷售收入會(huì)給公司回補(bǔ)現(xiàn)金流。此消彼長，公司的凈負(fù)債率也會(huì)大幅減少。
參考許家印在業(yè)績發(fā)布會(huì)上算過的帳，“根據(jù)18年、19年，恒大銷售回款每年維持在4500億左右，如果今年實(shí)現(xiàn)銷售8000億，回款按7000億計(jì)算，就會(huì)增加2500億的銷售回款。
同時(shí)，恒大今年減少土地儲(chǔ)備3000萬平方米，就等于減少600億的支出，能實(shí)現(xiàn)今年有息負(fù)債下降1500億的目標(biāo)”。
也就是說，恒大未來三年可以把有息負(fù)債每年降低1500億元，到2022年把總負(fù)債降到4000億以下。這意味著恒大的杠桿水平已經(jīng)降到了行業(yè)低位。
/ 03 /再造“新恒大”
那么，投資人應(yīng)該如何理解，負(fù)債率大幅下降后的“新恒大”呢？
簡單來說，較現(xiàn)在的恒大，“新恒大”有兩個(gè)明顯提升，即盈利能力和抵御風(fēng)險(xiǎn)能力大幅提升。
盈利能力提升的邏輯是，財(cái)務(wù)成本的下降，增厚了公司利潤率。每年降低1500億元的有息負(fù)債，也就意味著恒大節(jié)省了大量的利息支出，極大提升了凈利潤率，也大幅增厚公司的凈利潤。
另外，三年有息負(fù)債減去4500億元，恒大的總借款就可以降到4000億以下，會(huì)使恒大的財(cái)務(wù)杠桿大幅下降，資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)更加健康，抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力大幅提升。
如果在拉長周期看，恒大降低負(fù)債后，相當(dāng)于公司告別了以往高負(fù)債的經(jīng)營模式。換句話說，一個(gè)穩(wěn)健增長的房地產(chǎn)龍頭“新恒大”，將出現(xiàn)在大眾面前。

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