在上市第二年，弘陽地產(chǎn)（HK:01996）收獲了一份成色更佳的財報。
2019年，弘陽地產(chǎn)合約銷售金額達651.5億元，同比上升37.6%；毛利潤為38.13億元，凈利潤為16.35億元，分別同比增長32.1%和23.6%；在手現(xiàn)金增加43.8億元至168.4億元，凈負(fù)債率保持在70.4%。
從“在商言人”下的招賢納士，到走出大本營的廣泛布局，曾經(jīng)的“橋北王”弘陽屢掀起話題之余，正憑借著“全明星”陣容一步步接近全國化規(guī)模房企的目標(biāo)。然而，逐漸平庸的毛利率以及略顯不足的土地儲備，似乎在訴說這位追趕者逆勢爬坡的艱辛。
多元化拿地改善欠豐毛利
“我們新進入一些城市，需要有一定時間提升毛利率水平。規(guī)模發(fā)展速度如此快企業(yè)當(dāng)中，我們毛利率水平還是比較適中的?！痹谌ツ?月業(yè)績會上，首席財務(wù)官申廣平對毛利下降的解釋似乎在今年依然適用。
在一系列核心指標(biāo)上行的背后，2019年，弘陽地產(chǎn)毛利率和凈利潤率再次出現(xiàn)下滑，其中，毛利率降低6.1個百分點至25.1%，而凈利潤率也較去年同期的14.3%下降至10.8%。
可以看到，從2017年的40.6%到了2018年的31%，在到今年的25.1%，雖然依舊保持在行業(yè)合理區(qū)間之內(nèi)，但弘陽曾引以為傲的毛利率正變得平庸。
在業(yè)內(nèi)人士看來，近兩年的毛利率困局，是弘陽地產(chǎn)快速全國化所帶來的陣痛?！靶鲁鞘械拈_拓，勢必伴隨著更高成本的支出?！蹦陥箫@示，僅在2019年一年間，弘陽便新進入濟南、青島、西安、長沙、溫州和鄭州等17個城市。
“交付項目和交付城市不一樣，有些高毛利項目在2019年沒有結(jié)轉(zhuǎn)，一些相對低毛利的項目做了結(jié)轉(zhuǎn)?！痹诮衲甑臉I(yè)績發(fā)布會上，申廣平再次談到結(jié)轉(zhuǎn)收入結(jié)構(gòu)對毛利率的影響，“此外，行業(yè)毛利下行和政府限價對于毛利的表現(xiàn)亦有一定影響。”
對于逐漸走低的毛利率，弘陽也逐漸找到了解決之法?！艾F(xiàn)在我們的商業(yè)和地產(chǎn)聯(lián)動取地模式已經(jīng)成熟，這樣的模式成本很低，利潤回報豐厚。”
可以看到，在2019年弘陽的多元化拿地已經(jīng)初現(xiàn)成效，資料顯示，在2019年弘陽收并購及底價拿地的比例達到29%。而憑借“地產(chǎn)+商業(yè)雙輪驅(qū)動”的經(jīng)營優(yōu)勢，今年1月弘陽更通過外拓獲取安徽安慶東部新城核心地塊，該項目平均樓面地價每平方米1846元。
同時，隨著弘陽全國化布局的逐漸完成，毛利率的陣痛也有望改善。在申廣平看來，“在新進入的一些城市，隨著產(chǎn)品和服務(wù)在當(dāng)?shù)厣罡l(fā)揮影響力，后續(xù)毛利會逐步提升。”
積極擴儲夯實基礎(chǔ)
在通過多元化擴儲在降低拿地成本之余，弘陽對于土儲規(guī)模的追求亦可見一二。
在2017年末1125.29萬平方米的基礎(chǔ)上，弘陽地產(chǎn)的總土儲接連增長16.3%、29.4%，至2019年末土地儲備總建筑面積已經(jīng)達到1693萬平方米，可以看到，弘陽近年來土儲規(guī)模不斷上行。
在新的一年中，弘陽對土儲依然有著同往年一樣的渴望。“為了未來3年發(fā)展，會繼續(xù)在土地市場加碼?！辈煌氖钦f出這句話的高管變成了新的聯(lián)席總裁袁春。
事實上，積極的土地策略無疑為弘陽近年來規(guī)模的快速跳漲形成助力。此前的數(shù)年中，弘陽地產(chǎn)的規(guī)模均保持著快速增長，其中，2016年、2017年、2018年分別實現(xiàn)銷售額150.2億元、257.3億元、473.4億元，即便在市場整體放緩的2019年，弘陽依然保持了近37.6%的增速，將全年銷售額定格在651億元。
但另一方面，弘陽積極擴儲或難以支撐規(guī)模增長，根據(jù)披露，在2019年末，弘陽總土儲面積僅是全年銷售面積的3.45倍，而在2017年該比例則為6.63倍。
同時，根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，弘陽在2019年上半年總土儲貨值排名中僅排名79位，與弘陽在銷售榜單上50名左右的名次亦存在巨大差距。這也意味著盡管規(guī)模快速提升，弘陽地產(chǎn)與行業(yè)內(nèi)同規(guī)模房企間相比土儲依然占據(jù)劣勢。

在此背景下，拿地再次弘陽的頭等大事之一——“今年公司會將回款的45%-50%用于投資，以保證未來高于行業(yè)平均水平的增速?！?事實上，這個比例較2018年并不突出，但在行業(yè)內(nèi)卻鳳毛麟角。梳理發(fā)現(xiàn)，多數(shù)規(guī)模房企明確了全年拿地預(yù)算為銷售回款的兩三成。
同時，弘陽的償債形勢也并不算輕松，年內(nèi)將由124億元的有息債務(wù)兌付，這意味在新的一年中，弘陽依然要把握好資金的節(jié)奏，做好投資、債務(wù)的平衡。
規(guī)模減速仍存挑戰(zhàn)
或是基于土儲規(guī)模的掣肘，抑或是基于對行業(yè)形勢的變化，2020年弘陽地產(chǎn)提出了750億元的銷售目標(biāo)，同比2019年，增速僅為15%。而過去三年，弘陽銷售規(guī)模增速分別為71.3%、84.5%和37.6%，相比之下，2820年無疑是謹(jǐn)慎的。
盡管如此，對弘陽來講，750億元并不意味著唾手可得，據(jù)業(yè)績會上透露，在2020年弘陽的可售貨值將超過1100億元，這意味著，以最少可售貨值計算，若要完成目標(biāo)，弘陽需保持著68%左右的綜合去化率，而這個數(shù)字已經(jīng)接近2019年70%去化的水平。
事實上，在多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看來，今年項目去化率有所下滑或是大概率事件。其中，知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進對藍鯨房產(chǎn)表示，雖然近期蘇州、深圳等熱門城市市場出現(xiàn)了快速復(fù)蘇，但至少從上半年來看，房企項目的去化率壓力仍是很大的。
同時，通過梳理發(fā)現(xiàn)，或正基于這種不確定性，多數(shù)房企在目標(biāo)制定上頗為謹(jǐn)慎，均將2020年銷售目標(biāo)的基準(zhǔn)，定為全年可售貨值的六成左右。
“短期的疫情沖擊不會改變，但同樣不改變中長期經(jīng)濟向好的趨勢，房地產(chǎn)政策邊界寬松是可期的。”在業(yè)績會上，總裁何捷表達了他對市場的樂觀態(tài)度。而袁春也補充道，疫情對一季度影響較大，全年來看相對平穩(wěn)?！?br/>在對市場相對樂觀之余，歲末年初之際加盟的多位擁有營銷背景的高管或也強化了弘陽的底氣，聯(lián)席總裁袁春曾在杭州取得出色成績，而營銷副總裁李亮亦在業(yè)界有著“營銷戰(zhàn)神”的贊譽。在業(yè)內(nèi)人士看來，隨著袁春、李亮等明星經(jīng)理人的加盟，弘陽對于營銷上的把控也將更上一個臺階。
“網(wǎng)紅”、“黑馬”、“攀登者”，在短短數(shù)年，弘陽已經(jīng)逐漸建立了多個標(biāo)簽，但這些炙手可熱的標(biāo)簽，也提示弘陽與老牌行業(yè)“巨艦”之間的差距。同時，選擇逆勢攀登的弘陽，每一年都充滿著挑戰(zhàn)。

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