“銷售規(guī)模的增長(zhǎng)未來(lái)不是重點(diǎn)，利潤(rùn)和品質(zhì)才是第一位的。”
3月27日，融創(chuàng)中國(guó)(01918.HK,簡(jiǎn)稱“融創(chuàng)”)董事局主席孫宏斌對(duì)外闡釋融創(chuàng)發(fā)展的新邏輯。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)結(jié)束蒙眼狂奔的時(shí)代，當(dāng)這家頭部房企銷售規(guī)模再攀5562億新高，經(jīng)營(yíng)質(zhì)效被擺上戰(zhàn)略第一位。
2019年，是融創(chuàng)“穩(wěn)中求變”的一年。秉持對(duì)土地市場(chǎng)的精準(zhǔn)判斷和積淀多年的收并購(gòu)能力，融創(chuàng)保持住增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，土儲(chǔ)業(yè)績(jī)齊齊攀高。同時(shí)，堅(jiān)持地產(chǎn)核心主業(yè)，融創(chuàng)也在2019年著力于綜合競(jìng)爭(zhēng)力的持續(xù)提升，實(shí)現(xiàn)了更加均衡穩(wěn)健的發(fā)展。
賽道不斷拓寬時(shí)，融創(chuàng)持續(xù)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管控，以現(xiàn)金流絕對(duì)安全為風(fēng)控底線。期末，融創(chuàng)賬面現(xiàn)金余額1257.3億，可靈活應(yīng)對(duì)未來(lái)經(jīng)營(yíng)需求。行業(yè)洗牌期，融創(chuàng)將持續(xù)謹(jǐn)慎投資、降低融資成本、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提升集團(tuán)綜合競(jìng)爭(zhēng)力。
得益于多維度優(yōu)異表現(xiàn)，市場(chǎng)對(duì)融創(chuàng)表現(xiàn)出極大認(rèn)可。去年，融創(chuàng)在二級(jí)市場(chǎng)累計(jì)漲幅超80%，穆迪、標(biāo)普、惠譽(yù)三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)持續(xù)上調(diào)公司評(píng)級(jí)，展望穩(wěn)定。融創(chuàng)同樣繼續(xù)回饋股東，擬派發(fā)末期股息1.232元/股，同比增加49%，派息總額超57億元。
盈利質(zhì)量擺在首位
頭部房企的戰(zhàn)略選擇極具信號(hào)意義。
2019年，房地產(chǎn)行業(yè)低溫前行，但融創(chuàng)合同銷售額仍達(dá)5562.1億元，同比增長(zhǎng)約20.7%，穩(wěn)居行業(yè)第四名。當(dāng)外界試探這家房企的生長(zhǎng)邊界時(shí)，孫宏斌卻稱利潤(rùn)和品質(zhì)是第一位，銷售規(guī)模不再是未來(lái)的發(fā)展重點(diǎn)。
過(guò)去一年，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1693.2億，同比增長(zhǎng)35.7%，地產(chǎn)仍是業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)“主力軍”，物業(yè)銷售收入的占比維持在94%以上；2017~2019年，集團(tuán)并表營(yíng)業(yè)收入復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)60%，權(quán)益收入復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)49%。
結(jié)算規(guī)模提升的同時(shí)，融創(chuàng)錄得毛利潤(rùn)414.1億、溢利281.6億、本公司擁有人應(yīng)占溢利260.3億，分別同比增長(zhǎng)33%、61%及57%。毛利率和凈利率均維持在理想水平，歸屬本公司股東的凈資產(chǎn)收益率達(dá)37.2%，同比提升4.3%。
盡管盈利指標(biāo)齊齊向好，但孫宏斌已意識(shí)到行業(yè)洗牌年的風(fēng)險(xiǎn)。“房地產(chǎn)行業(yè)2020年、2021年的利潤(rùn)壓力都比較大。”他認(rèn)為，這兩年結(jié)轉(zhuǎn)的是2018年、2019年賣的房子，當(dāng)時(shí)很多公司買下貴地，售價(jià)壓力比較大。
而融創(chuàng)的穩(wěn)健步調(diào)早已延續(xù)數(shù)年，如今將更加重視對(duì)安全、均衡的把握。
2019年，融創(chuàng)在財(cái)務(wù)把控上動(dòng)作頗多。為保證企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，提高利潤(rùn)水平，融創(chuàng)持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，降低融資成本。同時(shí)，通過(guò)積極促進(jìn)銷售，重視回款，在合同銷售增加的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)現(xiàn)金流入凈額272.5億。
截至報(bào)告期末，融創(chuàng)總資產(chǎn)9606.49億，同比增長(zhǎng)34%；所有者權(quán)益1140.94億，較上年末的731.07億增長(zhǎng)56%。調(diào)整后的資本負(fù)債率進(jìn)一步下降，且資產(chǎn)負(fù)債比率已連續(xù)三年呈下降趨勢(shì)。
可喜的是，這一向好態(tài)勢(shì)有望延續(xù)。管理層表示，通過(guò)調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，提升銀行貸款和債券占比，融創(chuàng)未來(lái)的融資成本、營(yíng)銷費(fèi)用還有下降空間。“未來(lái)2~3年，我們的負(fù)債率往下走的方向不會(huì)改變。”
一系列組合拳下，期末融創(chuàng)賬面現(xiàn)金余額達(dá)1257.3億。2020年上半年，集團(tuán)預(yù)計(jì)可售貨值超3400億元，將為融創(chuàng)貢獻(xiàn)大量經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流。
謹(jǐn)慎拿地抵御波動(dòng)
疫情沖擊下，地產(chǎn)銷售遇阻，不乏企業(yè)下調(diào)全年業(yè)績(jī)預(yù)期。但近期以來(lái)，房企發(fā)債潮涌現(xiàn)，流動(dòng)性稍有寬松，開(kāi)發(fā)商再次沖至土地市場(chǎng)肉搏。
據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院最新發(fā)布的《中國(guó)百城居住用地價(jià)格報(bào)告》，1~2月份，全國(guó)100個(gè)城市居住用地價(jià)格為5863元/平方米，同比上漲20.4%，地價(jià)不跌反漲。
對(duì)土地市場(chǎng)此番熱流，孫宏斌依然表現(xiàn)出審慎態(tài)度。
“今年二三月份地價(jià)比較堅(jiān)挺，溢價(jià)率比去年下半年有上升，熱點(diǎn)城市大家去搶，最后地就貴了。”他說(shuō)，不確定地價(jià)是否會(huì)繼續(xù)上漲，融創(chuàng)拿地時(shí)依然會(huì)謹(jǐn)慎。
孫宏斌謹(jǐn)慎的底氣，在于融創(chuàng)優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備。2019年，融創(chuàng)拿下貨值約1.34萬(wàn)億的高質(zhì)量土儲(chǔ)。期末，集團(tuán)確權(quán)土地儲(chǔ)備貨值約3.07萬(wàn)億元，其中超82%位于一二線城市。

在融創(chuàng)的土地儲(chǔ)備中，超過(guò)60%是通過(guò)收并購(gòu)獲取。多元化的拿地方式和強(qiáng)大的投資合作能力，對(duì)集團(tuán)獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備提供強(qiáng)大助益。
以去年收購(gòu)環(huán)融資產(chǎn)包為例，融創(chuàng)以合理的價(jià)格，撬動(dòng)貨值超過(guò)6200億元的優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)。該資產(chǎn)包貨值約90%的土儲(chǔ)位于成渝城市群及武漢、長(zhǎng)沙、昆明等二線城市；其中確權(quán)土儲(chǔ)貨值超2200億元，平均成本不足1800元/平方米。
優(yōu)質(zhì)充足的土地儲(chǔ)備，將助力融創(chuàng)抵御疫情沖擊。同時(shí)，孫宏斌判斷，今年將是行業(yè)洗牌年，并購(gòu)機(jī)會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)以往任何一年。對(duì)融創(chuàng)來(lái)說(shuō)，機(jī)遇大過(guò)挑戰(zhàn)，集團(tuán)將審慎把控，篩選符合自身要求的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。
通過(guò)城市深耕，融創(chuàng)去年在43個(gè)城市的銷售金額排名進(jìn)入當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)前十。2020年，集團(tuán)預(yù)計(jì)可售資源達(dá)8200億，其中超80%位于一二線城市，高質(zhì)量的可售資源將對(duì)融創(chuàng)業(yè)績(jī)達(dá)成提供有力支撐。

提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力
截至目前，中國(guó)境內(nèi)的疫情已得到控制，復(fù)工復(fù)產(chǎn)全面展開(kāi)。但全球市場(chǎng)劇烈震蕩，再為經(jīng)濟(jì)發(fā)展蒙上不確定性因素。不過(guò)融創(chuàng)管理層認(rèn)為，當(dāng)下“房住不炒”基調(diào)未變，房?jī)r(jià)不會(huì)大漲大跌。危機(jī)便是危中有機(jī)，綜合競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)、穩(wěn)健發(fā)展的企業(yè)依然有優(yōu)勢(shì)。
過(guò)去一年，融創(chuàng)通過(guò)環(huán)融資產(chǎn)包的收購(gòu)高起點(diǎn)布局會(huì)議會(huì)展行業(yè)，成為中國(guó)最大的會(huì)議會(huì)展項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理商；同時(shí)攜手清華大學(xué)在青島展開(kāi)深度合作，進(jìn)一步提升和豐富融創(chuàng)在醫(yī)療康養(yǎng)行業(yè)的布局。
長(zhǎng)線投資邏輯下，上述幾大業(yè)務(wù)板塊正逐步成為融創(chuàng)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。據(jù)第三方權(quán)威咨詢機(jī)構(gòu)賽惟咨詢發(fā)布的數(shù)據(jù)，繼2018年之后，2019年融創(chuàng)服務(wù)的客戶滿意度再度達(dá)到90分，遠(yuǎn)高于行業(yè)前十85分的平均水平，成為行業(yè)標(biāo)桿。融創(chuàng)文旅持續(xù)調(diào)整優(yōu)化經(jīng)營(yíng)策略，年收入大幅提升41%至28.5億元。
值得注意的是，為進(jìn)一步提升經(jīng)營(yíng)質(zhì)效，融創(chuàng)將于2020年優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)控持有物業(yè)投資量。
經(jīng)過(guò)連續(xù)幾年跨越式發(fā)展，融創(chuàng)已在行業(yè)規(guī)模、內(nèi)部管理、市場(chǎng)口碑等多個(gè)維度站穩(wěn)行業(yè)五強(qiáng)的龍頭地位。地產(chǎn)下半場(chǎng)，融創(chuàng)將借助積淀多年的產(chǎn)品質(zhì)量和運(yùn)營(yíng)能力，以地產(chǎn)主業(yè)為核心，并著眼于長(zhǎng)期價(jià)值，培育更多高質(zhì)績(jī)優(yōu)的增長(zhǎng)點(diǎn)。

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