房價能降嗎？這無疑是很多人的心聲。
房價降不降，首先要問開發(fā)商。剛剛過去的2019年，開發(fā)商們經(jīng)營業(yè)績?nèi)绾危抠Y金壓力大不大？他們將如何應(yīng)對新冠疫情沖擊下的房地產(chǎn)市場？3月中下旬以來，房企們陸續(xù)公布2019年年報，從龍頭地產(chǎn)商們剛剛披露出來的一份份財報中，我們將看到市場的輪廓和未來走勢。
龍頭房企業(yè)績分化、看淡情緒高漲
3月17日，地產(chǎn)龍頭萬科發(fā)布報告稱，2019年營業(yè)收入為3678.9億元，歸屬于上市公司股東凈利潤388.7億元，分別同比增長23.6%和15.1%。
3月25日，中國金茂公布，2019年合同銷售金額為1608.06億元，同比增長25.63%；所有者應(yīng)占溢利為64.52億元，同比增長24%。
合景泰富集團25日公布的數(shù)據(jù)同樣十分靚麗。數(shù)據(jù)顯示，該集團2019年按權(quán)益合并收入為389.54億元，較2018年增加72.4%；公司擁有人應(yīng)占利潤為98.06億元，較2018年增加143%。
3月27日，融創(chuàng)中國公布，2019年實現(xiàn)營業(yè)收入1693.2億元，同比增長35.7%；毛利達414.1億元，同比增長約33%；歸母凈利潤260.3億元，同比大增57.1%。
此外，華潤置地、龍湖等龍頭房企日前公布的年報顯示，其2019年業(yè)績也保持較大增長。
目前來看，多數(shù)大房企2019年經(jīng)營業(yè)績呈現(xiàn)出上漲的勢頭，不過，也有少數(shù)房企的經(jīng)營數(shù)字相對暗淡。
2019年，SOHO中國實現(xiàn)營業(yè)額約18.47億元，同比僅增長11%，凈利潤約13.2億元，同比則下降32.3%，增長乏力的態(tài)勢顯露無遺。首創(chuàng)置業(yè)2019年實現(xiàn)營業(yè)收入207.86億元，同比減少約10.62%；凈利潤為25.69億元，同比增長約6.29%，相比之下，也較為失色。
整體看，在經(jīng)營業(yè)績上，市場呈現(xiàn)出強者恒強與分化加劇并存的格局。
從市場情緒來看，相比于往年，市場看淡情緒有所高漲。
在業(yè)績發(fā)布會上，萬科董事會主席郁亮表示，“2018年秋季例會，萬科的主題詞是‘活下去’，當(dāng)時我們只是出于居安思危的考慮，但沒想到，今天‘活下去’變成了特別真實的存在。”
無獨有偶。雅居樂董事長陳卓林在年報發(fā)布會上表示，今年肯定是難的，希望能確保實現(xiàn)與2019年一樣的銷售目標(biāo)。
對此，北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長、首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池告訴中國新聞周刊，自2017年以來從嚴(yán)執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，包括限房價競地價，使企業(yè)的利潤空間越來越小，加之在限購限貸等一系列新政下，產(chǎn)品去化緩慢，資金成本較高，不同的企業(yè)業(yè)績分化很大；今年受到疫情影響，房地產(chǎn)市場也會受到一定沖擊。
真的活不下去了？
不過，隨著看淡潮局部蔓延尤其是龍頭房企大喊活不下去，這一現(xiàn)象格外引發(fā)人們關(guān)注，那么，大型房企們的生存質(zhì)量或經(jīng)營水平究竟如何？
數(shù)據(jù)顯示，2019年，萬科的毛利率為36.25%，其中，房地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率為27.2%，其凈利潤率也超過10%。
即使同樣看淡后市的雅居樂，其2019年集團整體毛利率為 30.5%，較去年下降 13.4個百分點，凈利潤率為 15.3%，較去年增加 0.4 個百分點，這兩個指標(biāo)仍然保持在一定的高水平。
對于部分業(yè)績水平更加優(yōu)秀的房企，這些指標(biāo)的數(shù)值將更高。
2019年，華潤置地綜合毛利潤率為37.9%，開發(fā)物業(yè)的結(jié)算毛利率為36.5%；而同期合景泰富集團按權(quán)益合并凈利潤率則高達25.8%，這些數(shù)值均高于多家大型房企。
作為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營質(zhì)量重要指標(biāo)的毛利率和凈利潤率等，從已公布年報看，多家大型房企毛利率在30%左右甚至接近40%，凈利潤率則普遍超過10%。
而從上交所獲悉的數(shù)據(jù)顯示，2018滬市實體類上市公司全年實現(xiàn)營業(yè)收入26.53萬億元，同比增長13%；實現(xiàn)凈利潤1.15萬億元，同比增長7%；扣非后凈利潤為1.01萬億元，同比增長10%。
從整體初步測算，無論是凈利潤率還是扣非后凈利潤率，2018滬市實體類上市公司的相關(guān)利潤率指標(biāo)水平都要低于2019年的多家大型房企，而事實上，目前來看，相比于2018年，2019年很多大型房企們的利潤率指標(biāo)還呈現(xiàn)出一定的下降趨勢。
換言之，房地產(chǎn)業(yè)的盈利能力還是高于全國實體類企業(yè)的整體水平。
與此同時，也有市場人士質(zhì)疑，一些房企通過財務(wù)操作手段，預(yù)留了部分利潤，從而降低了利潤數(shù)據(jù)。此外，房企們普遍儲備了較大的未結(jié)算資源，足以釋放兩年。
另外，金茂、華潤、龍湖等多家大型房企在夯實業(yè)績的基礎(chǔ)上，謀劃進一步做大做強，提高下一步的市場目標(biāo)。
中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜表示，2019年房地產(chǎn)行業(yè)整體盈利能力有所下降，但部分龍頭房企借助規(guī)模效益、組織變革等，經(jīng)營效益卻在逆勢提升。
房地產(chǎn)市場將如何改變？
僅僅根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的邏輯，結(jié)合當(dāng)前大型房企的經(jīng)營業(yè)績來看，未來一段時間，房地產(chǎn)業(yè)仍有一定市場空間。
就今年的市場而言，黃瑜告訴中國新聞周刊，疫情影響下，市場整體需求將會延遲入市，這會對市場帶來一定影響，主要是在一季度。二季度以后，尤其是下半年隨著疫情影響的控制以及市場信心的恢復(fù)，市場或會呈現(xiàn)逐步回溫的態(tài)勢。
當(dāng)然，這一市場空間的釋放，對于開發(fā)商而言，對于購房者而言，都意味著與以往不同的局勢。
尤其是隨著開發(fā)商布局的持續(xù)深化，市場競爭壓力會持續(xù)提高，市場形勢也會進一步改變。
萬科首席執(zhí)行官、總裁祝九勝在業(yè)績發(fā)布會上表示，“四年前我們就不再單純重視銷售規(guī)模，而更強調(diào)、更重視發(fā)展質(zhì)量。”
合景泰富有關(guān)負責(zé)人表示，在未來的市場，開發(fā)商必須創(chuàng)新求變，以消費者為中心，實現(xiàn)有質(zhì)量的增長。
而對于消費者而言，變化也是需要面對的難題。
趙秀池告訴中國新聞周刊，后市在預(yù)期利好逐步落地情況下，樓市應(yīng)該有望向好，但在房住不炒的定位下，房價很難大幅上漲。
“整個行業(yè)毛利的下降可能是長期的趨勢”，祝九勝在業(yè)績發(fā)布會上公開表示。
在這樣的背景下，怎樣活得好、活得久，顯然更值得開發(fā)商深思。

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